中国奥园跻身千亿房企，却被质疑“明股实债”？

原标题：中国奥园跻身千亿房企，却被质疑“明股实债”？ 来源：中访网财经

中访网财经（李子琪）2019年对于房地产行业来说是高压之年，全国房地产调控次数高达620次，刷新历史记录。

而对于中国奥园（HK3883）来说，2019年是收获的一年，公司地产板块实现合同销售金额1180.6亿元，较2018年同比增长29%，顺利成为千亿房企。

不过，新浪财经上市公司研究院却指出，中国奥园的净利润率一直处在较低的水平，仅约10%。

中国奥园董事会主席郭梓文在新年致辞中透露，2020年，中国奥园将继续保持高质量可持续稳健发展，实现不低于20%的业绩增长。

作为粤系房企，中国奥园享受到了政策红利，在大湾区相关政策加持下， 公司发展战略不断推进。

2017年7月，《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》在香港签署，中国奥园已成功布局大湾区9+2城市，拥有五十个项目，抢占大湾区发展先机。

在2018年年报中，奥园提到，2019年将有9个大湾区城市更新项目会逐步转为土地储备，预计可为未来增加可售资源约660亿元，提供额外的销售增长动力。

2019年上半年，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，中国奥园继续保持较大投资力度，截至2019年上半年，中国奥园土地储备总建筑面积达4012万平方米，权益比例为81%，持有项目个数合计230 个。其中，大湾区占比约27%。

不过值得注意的是，2019年中报显示，奥园持有的4012万平方米物业建筑面积中，376万平方米为已竣工物业，1916万平方米处于在建阶段，仅1720万平方米为未来发展土地。

“高速出击、抢占赛道”，这是房地产行业不可避免的竞争，融资、现金流等会成为发展的助力还是压力需要企业强大的掌控能力。

根据同花顺财经数据，中国奥园的短期债务占比为43%，一年到期的债务占比相对较高，这也给公司融资成本带来一定压力，且公司现金流近十年来多为流出。

2019年上半年，中国奥园经营性现金流净流出7.37亿元；融资活动净流入186.93亿元，同比增加226.45%。

2019年下半年，公司继续发债。9月2日，中国奥园发布公告称，证监会批准其公开发行总额为人民币42亿元的境内公司债券申请。

9月11日，中国奥园完成发行2019年公司债券，并于9月12日起在上交所完成上市，发行总额15亿元，票面利率6.8%，年期为四年。

12月6日，深交所信息显示，由中国奥园发行的“中山证券-奥创资产支持专项计划”获准通过，该笔ABS证券拟发行金额合计11.2亿元。

资产负债率也不断升高，2016-2019年，奥园资产负债率分别为77.97%、78.44%、83.73%、85.26%。

公司2019年上半年新增负债中，境外负债比例为35%，短期负债中境外还款比例为24%，外汇风险敞口较大。

此外，近年来奥园的少数股东权益已经上涨了数倍。2014-2018年其少数股东权益分别为13.15亿元、33.33亿元、57.13亿元、169.71亿元、188.62亿元，实现了13.34倍的增长。

截至2019年上半年，奥园少数股东权益达到219.7亿元，少数股东权益占比进一步提升至62.12%。

在2017年，少数股东权益已经反超归母权益，成为奥园最主要的股东权益来源。2014-2018年，中国奥园的归母净利润分别为8.09亿元、8.12亿元、8.81亿元、16.4亿元和24.09亿元。

与此相比，2014年奥园的少数股东损益为-2646万元；2015-2018年公司的少数股东损益分别为9533万元、1.26亿元、3.12亿元和5.31亿元。

2019年上半年，奥园的归母净利润为22.72亿元，同期少数股东损益为5.28亿元。

这也就是说，在少数股东权益已经超过归母权益的情况下，奥园的少数股东们获得的利润仅是归母净利润的零头，这是为什么呢？

奥园集团解释称，由于部分项目投入的不同步，少数股东的初始投入占最初项目的总权益比例是远超过其协议约定的持股比例的。同时，由于大部分存在少数股东权益的项目尚在开发期，未进入销售确认收入阶段，其利润表均为费用支出。

华泰证券表示，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，其体现为通过联营合营企业融资、明股实债融资等。

同时，如此高的少数股东权益占比，为何奥园还能保持80%以上的土地权益占比呢？有业内人士向同花顺财经透露，对于公司而言土地权益占比较高，至少在业务层面可以保证，但不排除“明股实债”的情形。（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担。）