上市首日，保利物业大涨逾29%，时代邻里低开破发，物业股走势将分化？

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来源： 地产深度报道

同日登陆港交所的两只物业股，却呈现出相反的走势。

12月19日，保利物业正式上市，发售价为35.1港元/股，开盘即涨24.79%。截至收盘，其股价报45.35港元，涨幅达到29.2%。

保利物业上市首日股价走势

时代邻里上市首日股价走势

而同日鸣锣的时代邻里则表现疲软。以每股发售股份5.15港元计，上市首日，时代邻里开盘即破发，最终报收4.88港元，较发行价下跌5.24%。

两股上市表现迥异

事实上，市场对两只物业股的关注度从认购期间就开始出现分化。

据公告披露，保利物业在香港发售方面获得大幅超额认购，合计认购约38.6亿股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的1733.36万股香港发售股份的约222.68倍。而时代邻里香港公开发售的股份则获约9.61倍的超额认购，有效申请相当于香港公开发售股份约10.61倍。

同时，在12月18日的暗盘交易阶段，两者价格走势已出现明显差距。公开信息显示，暗盘收市时，保利物业报价为40.25港元，较发行价涨14.67%；时代邻里暗盘收市价报5.15港元，与招股价持平。

除了时代中国控股曾向其股东派发时代邻里股份，对后者股价造成抛售压力外，市场人士向《国际金融报》记者分析指出，市场关注度通常取决于股票的基本面，不只包括当前的业绩，还涉及其背景、品牌效应、未来的发展空间等因素。

作为考察物管公司的一项核心指标，保利物业的在管面积明显多于时代邻里。截至2019年上半年，二者的在管面积分别为2.6亿平方米、3470万平方米；同期，保利物业在管面积中有1.12亿平方米来自保利地产。房企对物管公司的支撑作用可见一斑。

财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，两只物业股同时上市，说明当前物业市场整体向好。但客观来讲，保利物业作为央企物业第一股优势明显，毕竟央企在后续项目收购等方面有优势；同时，时代邻里此前估价过高，投资者不一定认可其股价。

“这也说明，在当前物业公司上市大潮下，不同企业有不同的竞争力，投资者会对此形成不同的判断。”严跃进指出。

物业股整体分化明显

回顾此前已在港上市17只物业股的股价表现，出现过破发的不只是时代邻里。

截至12月19日，在港上市内地物业公司股价涨跌情况（制表：郑娜）

佳兆业旗下物管公司佳兆业美好同样遭遇了首日破发。2018年12月6日，佳兆业美好正式挂牌，开盘即跌破发行价，最高跌幅超5%。这样的破发状态断断续续维持了到2019年3月底。

规模不够大的鑫苑服务则没有佳兆业美好那般好运了。2019年10月份，鑫苑服务上市，发行价为2.08港元，仅在上市前两个交易日里经历股价上涨，此后便震荡下跌；10月30日，其收盘价为1.93港元，跌破发行价。东方财富Choice数据显示，截至12月19日，鑫苑服务仍处于破发状态，股价较发行价下跌28.85%。

事实上，除去保利物业和时代邻里之外，余下的17家物管公司中，截至12月19日收盘，股价较发行价涨幅在100%以上的仅有6家，分别为绿城服务、新城悦服务、永升生活服务、碧桂园服务、雅生活服务、佳兆业美好；其中绿城服务和新城悦服务股价的涨幅约为300%，中海物业股价涨幅则逾400%。

2019年扎堆上市的物管公司的股价涨幅则没有那么亮眼。除了当前处于破发状态的鑫苑服务、银城生活服务、滨江服务之外，和泓服务、蓝光嘉宝服务、奥园健康仅分别较发行价上涨8.59%、28.78%、54.64%。

股价表现分化的背后，是物管行业马太效应的逐渐凸显。

“虽然国内物业服务整体水平还未达到发达国家如英国、新加坡的水平，但龙头企业梯队已然渐显。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《国际金融报》记者。

中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组在2019年5月发布的《2019中国物业服务百强企业研究报告》显示，百强物企的市场份额进一步提高至38.85%，行业集中度进一步提升。具体来看，2018年，TOP10物企管理面积均值达2.39亿平方米，是百强企业均值的6.43倍；同期，百强物企营业收入增长19.41%，TOP10企业营收增速达到31.69%，增长更快。

张波认为，物业公司品牌价值化显现将会是重要趋势，强者恒强的“马太效应”必将出现在物业领域。未来，品牌物业将通过兼并收购的方式快速扩大市场份额，快速淘汰落后企业，实现行业跨越式发展。

不过，严跃进指出，物管行业尚处于发展初期，“跟大型房企、小型房企逐步分化不同，物管行业大小都能活，因为市场比较大”。严跃进还指出，“但股价走势可能会有所分化，因为现在物业股定价标准尚不明确，到底怎样才算一只好的物业股，还没有清晰的标准。”

严跃进认为，随着这两年的推进，一些企业可能会形成比较好的模式。例如，一些央企收购了很多项目，成本比较好，而有些企业收购的项目出现了物业费难以收缴，甚至引起纠纷等影响经营的情况，“这些可能会使股票本身的走势产生分化”。