从百亿到千亿 “神秘马达”助力中国奥园加速跑

原标题：从百亿到千亿 “神秘马达”助力中国奥园加速跑 来源：市界见闻

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#2019雪球嘉年华#

作为中国复合地产的缔造者，中国奥园植根广东，聚焦粤港澳大湾区。过去几年，是国内发展速度最快的房地产企业之一。

凭借较强的综合开发能力和稳健的财务状况，中国奥园的销售规模稳步增长，行业排名不断上升。

在资本市场上，中国奥园也备受青睐，2019年被纳入MSCI中国指数及恒生综合大中型股指数，同时也被纳入恒生港股通指数及恒生沪深港通大湾区综合指数成分股。

在雪球嘉年华上市公司评选中，中国奥园一举获得2019年度港美股影响力公司荣誉，可谓实至名归。

奥园的崛起之路：深耕大湾区 销售增速高于行业均值

从2016年开始，数据上可以直观感受到中国奥园的发展速度。

2016年中国奥园销售额为256亿元，2018年增至913亿元，期间销售额年复合增长率达 89%，增幅高于行业平均水平。

今年以来，奥园继续保持销售额高速增长，前10个月录得销售收入886.2亿元，同比增长31%。

复盘中国奥园的崛起之路，2016年房地产市场进入新常态以来，公司踩准节奏，深耕大湾区是关键。

2016年以来，房地产进入新的上行周期，国家出台粤港澳大湾区发展规划和一系列支持政策。中国奥园敏锐抓住时机，实现快速扩张，主要反映在土储储备方面，从2013年到2016年仅有小幅增长，到2016年之后则迅猛增长，从1400万平方米左右猛增到3400万平方米。

从另一方面来看，土储快速增长反映的是公司的资金实力，以及良好的信用状况和财务状况。2016年至2018年，中国奥园先后被惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级至“展望”，2019年2月及3月再度被穆迪及标普调升评级展望至“正面”。2019年5月获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”。

近几年获得的外部荣誉也不少，中国奥园连续三年跻身《财富》“中国500强”，上榜《福布斯》“2018亚洲最佳上市公司50强”，获得《财富》“2019年中国最佳董事会50强”。

低成本土储奥秘：拿地渠道多元化 发挥收并购传统优势

土储快速增长的同时，土地成本依然能维持在低位，这是中国奥园的竞争力所在。2019年上半年，奥园综合土储成本为2321元/平米，保持在行业较低水平。

凭借奥园拿地渠道多元化及发挥收并购的传统优势，摩根大通、星展银行、华泰国际、克尔瑞证券等认为，奥园土地储备楼面价约每平方米人民币2321元，占合同销售均价约20%，具备明显的竞争优势。

摩根大通认为，奥园植根广东，约25%土储位于粤港澳大湾区，为大湾区主要发展商，将受惠于大湾区的发展。同时，奥园拿地渠道多元化，包括收并购、招拍挂、城市更新及战略合作等，土地成本较低，可支持其销售的持续强劲增长。

作为中国复合地产的缔造者，中国奥园旗下布局地产、商业、科技、健康、文旅、金融、、跨境电商、城市更新八个产业板块。多元化布局为公司增加了拿地机会，同时也解决了房企低价获得优质土地这个痛点。

另一方面，中国奥园通过收购方式获取土地的力度也很大。2019年上半年，公司新增获取项目34个，可开发建筑面积约726万平方米，其中通过收购方式取得的土地占72%。

多元化的拿地方式、较强的土地成本控制能力，为中国奥园储备了充足的土地项目资源，这是公司未来销售规模持续增长的保证。

额外增长动力：城市更新项目转化可期

中国奥园根植湾区，聚焦全国，截至2019年上半年，拥有230个项目，分布在75个境内外城市，总土储建筑面积达到4012万平方米，总货值超过4255亿元。预计城市更新项目将额外提供可售货值约2197亿元，其中74%位于大湾区。

中国奥园提前布局城市更新项目，已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。目前在环北京区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市、北部湾区域等地拥有逾70个不同开发阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约4000万平方米，未来将提供额外的销售贡献及增长动力。

比如梅溪旧工业区改造项目，奥园仅用三年时间，就将旧工业区改造成一座集购物、休闲、游乐场为一体的大型城市商业综合体，被珠海市政府评为“中国人居环境范例优秀试点项目”。珠海项目的成功，为公司后续带来更多合作项目。

城市更新项目的推进，将会成为奥园未来发展的催化剂。

业绩增长反映在股价上，自年初至11月26日收市，奥园股价增长幅度超过1.2倍，日均成交金额超1亿港元。8月16日奥园发布2019年中报后，摩根大通、花旗银行、美银美林、星展银行、海通国际、尚乘集团等，纷纷调升目标价，并成为多家机构的首选个股。

机构认为，奥园今年上半年按既定节奏补充土地储备，加之城市更新项目转化，将推动销售规模的增长，预期会顺利完成2019年全年销售目标，足够支持未来两年取得丰厚的核心利润增长。