21世纪经济报道记者 曹媛 深圳报道
近日，全国范围内房地产利好政策频出，银行机构也在加大力度推出各类相关政策吸引购房者。
5月28日，平安银行官方公众号发布了一则推文，推文标题为“房贷利好政策来啦！”正文重点宣传了平安银行的几类“特色还款方式”，包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”、“气球贷”。
平安银行向21世纪经济报道记者明确表示，“气球贷是适用我行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式，客户选择我行按揭贷款且用途为商住两用房按揭时，在选择还款方式时可选择气球贷。”
在国外，“气球贷”这是一项成熟的金融产品，最早深圳发展银行借鉴国际经验，于2007年推出。后偃旗息鼓，直到现在“重出江湖”。
有银行业内人士表示，气球贷的优势是还款方式是中性的，让客户选择还款方式。银行推出灵活多样的还款方式，有助于减轻借款人前期偿还贷款的压力，进而激发居民住房消费需求，提振住房消费的意愿和能力。
不过，也有业内人士建议，“气球贷”等产品只是还款方式的改变，应偿还的贷款本息总量并未减少。购房者需合理评估自身的还款能力。
“气球贷”适用商住两用房
所谓“气球贷”，是以一个较长期限来计算月供，但以短期贷款期限确定贷款利率，客户在前期分期偿还本息，剩余本金到期一次偿还。因其前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是一个气球的样子，被称为“气球贷”。
中原地产首席分析师张大伟向记者表示，平安银行此次宣传的四类还款方式，除“双周供”外，其他三类都属于类“气球贷”性质。“气球贷”简单理解就是一种“先息后本“的还款方式，一般都是用于周期比较短的经营贷或者消费贷。
那么，平安银行此次宣传的“气球贷”能否用于购房的按揭贷款？平安银行向21世纪经济报道记者明确表示，“气球贷是适用我行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式，客户选择我行按揭贷款且用途为商住两用房按揭时，在选择还款方式时可选择气球贷。”
平安银行进一步强调，通过降低客户每月贷款还款压力，进一步满足新市民购房安居需求。借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。该行表示，始终严格落实监管部门关于个人住房贷款一城一策，因城施策的政策要求，在符合当地监管政策规定的前提下方可在按揭业务中开展气球贷等还款方式。
“商业银行在符合制度规定的情况下，对个人住房贷款产品进行创新，比如采取更加灵活的还款方式、适当延长贷款期限、降低贷款首付比例和利率等，属于商业银行自主经营的权限。”招联首席研究员董希淼告诉记者。
他表示，特别是对工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人而言，较低的贷款购房门槛、灵活的还款方式具有一定吸引力。对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同的借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而扩大信贷市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。
“气球贷”曾因契合炒房被喊停
在国外，“气球贷”这是一项成熟的金融产品，最早深圳发展银行借鉴国际经验，于2007年在全国范围内同步推出房贷新品“气球贷”，引起了市场强烈反应，该银行也是平安银行的发展前身。
“气球贷”主要优势是前期还款压力小，能够降低购房门槛。但也容易引发信用风险，威胁银行经营的安全性。
中南财经政法大学金融学院陈泳杏曾分析深发展的“气球贷”模式，其认为，由于气球贷期间还款数额变少，很容易被资金有限的炒房客利用，在房价上升的通道中赚钱离场，尽管“炒房客”也有被套牢的风险，但也一定程度上助长了这类投机行为。
21世纪经济报道记者发现，早在2011年前后，个人按揭贷款的"气球贷"模式因其计息方式、契合炒房等问题被监管部门喊停。近年来，市场也多次传出某银行或房地产项目支持“先息后本”这类还款方式，但后续相关机构都进行了澄清。
记者发现，近期房贷“先息后本”的消息也层出不穷。例如，就在今年5月21日，成都一家房地产公司发布声明称，其楼盘“首套房执行1.5成”、“20年先息后本”等不实信息，骗取客户信任，套取客户个人信息，给我司造成严重不良影响。
但对比当年的房地产市场环境，目前市场供需关系发生了剧烈变化，这类“气球贷”也“重出江湖”。
董希淼明确向记者表示，近年以来我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿下降，房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，银行推出灵活多样的还款方式，有助于减轻借款人前期偿还贷款的压力，进而激发居民住房消费需求，提振住房消费的意愿和能力。
购房者需合理评估还款能力
但需要注意的是，如果选择“气球贷”这类还款方式，不能忽视其潜藏风险，购房者需合理评估自身的还款能力。
首先，使用“气球贷”后还款利息总额较高。张大伟分析称，对于购房者来说，可能前期会降低一点负担，“气球贷”使用本金时间拉长了，带来的必然是总利息上涨。
他举例称，假设某人打算买房，找银行贷款人民币100万元，在合同里和银行约定使用“气球贷”的还款方式进行还贷，年利率为5%，约定贷款期限为5年（60期），约定前4年11个月里还当月月供，在最后一个月时归还所有的本金和当月利息。如果按60期来进行等额本息的还款方式，则每个月的月供约为18870元；如果在“气球贷”还款模式之下，则每个月月供只要6599元，大约只达到了前者的1/3。但是到了最后一期，就需要一次性归还剩余本金83.7万，以及当月3940元的利息，最后一期共归还了84.1万。从还款结果来看，在普通等额本息的还款方式之下，5年一共还了113.27万，利息为13.2万元左右；而在“气球贷”的还款方式下，总共的还款金额约为123.08万，利息为23.08万元左右。利息相当于接近一倍。
其次，张大伟表示，按揭买房收入证明要求购房者提供的月收入是按揭月还款的两倍以上。气球贷初期月供少，有可能会让少数投机购房利用这一点，大量高杠杆投资，易带来金融风险。
此外，这类还款方式对银行机构也提出了更高的风控要求。
总结来看，“气球贷”等产品，只是还款方式的改变，应偿还的贷款本息总量并未减少。借款人应基于个人和家庭需求，合理评估偿还能力，理性申请个人住房贷款，不可因为前期还款压力下而盲目借贷。
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