周末(5月25日)位于龙华北站的中洲迎玺花园被爆出227套房源遭到“分局锁定”。
对于被分局锁定，深圳 房地产 信息平台给出的状态解释为“指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为”。
虽然具体的原因，项目官方暂时没有正式的公告解释，但有媒体已经求证项目销售。
给出的答复是二期前期工作办理问题，属于正常现象，3—5天解锁不影响交易，不必惊慌。
作为长久以来，产权归属、开发建设一直相对复杂的项目，真正具体的原因是什么呢，相信在项目没有具体的官方公告前都是见仁见智。
回顾整个项目销售历程，有着诸多值得市场关注的地方。
项目在5.17新政后的首个周末短短三天便火热成交了77套房源，成绩不一般。
而作为去年11月底入市的项目，共推出642套住宅，备案均价约7.24万元/㎡，单价区间约6.68万/平—7.96万/平，总价区间约664万—1083万/套，开盘当天，官宣卖了417套，成绩同样不一般。
但如今已经过去将近半年时间，在深圳房地产信息平台上显示，已经备案房源共284套，已签认购书共120套，已经录入合同1套。
所以对于项目而言，可以看到在市场调整的底部，去化承压依旧明显。
目前项目二期户型图已经流出，据了解预计很快也会加推。
虽然项目的案场销售给出了合理的解释，锁定时间并不会久，但实际上中洲迎玺花园真正的问题是销售回款速度。
中洲迎玺花园所在地块原是“深圳 黄金 台项目”地块，规划初期原本计划建设成别墅项目。
2005年在深长城A的年度报告中，深圳龙华黄金台项目 (即中洲迎玺花园所在位置) 占地面积 286256 平方米，建筑面积142226平方米，为别墅项目。
但随着时间的推移，由于产权归属变动，导致后期规划逐渐发生变化。
2022年 中洲控股 对黄金台项目开发公司间接持股为90%，2023年中洲控股收购“黄金台”项目公司10%股权，对“黄金台”项目公司直接变成间接100%持股。
(中洲控股2022年年度报告)
(中洲控股2023年年度报告)
并且中洲控股还把“黄金台”项目、中洲地产10%的股权、中洲控股持有的“黄金台”项目公司和中洲宝华置业公司的应收款债权打包转让给了广西信中，作为对广西信中的实缴出资。
而信达深分、信达资本管理有限公司共同以人民币42亿元现金作为对广西信中的出资。
其中广西信达由中洲控股和 中国信达 深圳分公司、信达资本管理公司在2023年共同设立。
紧接着广西信达将42亿贷给中洲控股，期限为4年，而信达深分三年内可以享受 9.2%的固定收益，到第四年这个收益直接为11.2%。
(中洲控股2023年年度报告)
换句话说，中洲控股为了开发“黄金台”项目，向广西信达贷款了42个亿，前三年的利率为9.2%，第四年利率则为11.2%。
截至去年年底，根据中洲控股的公开年度报告，广西信达已经借给中洲控股37.6亿。
要知道，2018年黄金台项目的预计总投资额约为61.44亿元，2023年预计总投资额增加约至77.97亿元。
(中洲控股2023年年度报告)
这就相当于“黄金台项目”的开发资金有超过一半是中洲控股通过高利息向外筹集的。
而贷款的期限为4年，这就意味着中洲迎玺花园需要快速去化回款以减少贷款压力。
但如今项目实际去化不到一半，还有227套房源被分局锁定，无疑打乱了项目去化回款的节奏。
更值得注意的是，就在中洲迎玺爆出被分局锁定节骨眼的前几天，中洲控股遭遇深交所发函询问关于2023年年报中披露的问题。
其中问询函指出了多个重要的问题，并要求中洲控股重点说明原因及合理性——
1、报告期营业收入增长但净利润和扣非后净利润大幅下降
2、经营活动产生的现金净流量与净利润变动存在重大差异
3、报告期计提存货跌价准备金额同比大幅增加
4、应收账款龄、预付款账龄较长
5、非受限货币资金期末余额较低、短期债务规模较大、资产负债率较高等
而这些问题几乎都剑指中洲控股的负债和流动性问题。
所以，对中洲控股来说，越快清盘，就越能出奇制胜。
“黄金台”项目这场对赌战，中洲打得有点硬了。
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