投资要点
事件：2023H1公司实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%，实现归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
业绩经营稳健，债务结构持续优化。房地产开发业务收入为1843.6亿元，同比下降3.8%；物业服务的营业收入为140.4亿元，同比增长15.1%。2023H1公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为19.3%，下降1.5pp。2023H1新增融资的综合成本为3.73%，实现经营性现金净流入18.6亿元，连续14年为正。期末有息负债金额3214亿元，其中85.8%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为93.9%。期末公司现金短债比为2.7，资产负债率76.95%，净负债率为49.5%，三道红线长期处于绿档。
地产业务表现平稳，拿地投资聚焦一二线。2023H1公司实现销售面积1297万平，同比增长0.5%；销售金额2039亿元，同比下降5.3%，销售金额在15个城市位列第一。1-8月公司累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划建筑面积449万平方米，项目总地价718.6亿元，新增项目平均地价16003元/平方米。期末在建项目总建筑面积约7311万平，规划总建筑面积约3463万平，旧城改造总建筑面积382.7万平，新开工面积约1196万平，完成年初计划的71.5%；竣工面积约1291万平方米，完成年初计划的40%。
多元业务并重，实现稳步增长。1）仓储物流：2023H1物流业务实现营业收入19.5亿元，同比增长17.0%。期末高标库的稳定期出租率85%，冷链园区稳定期使用率79%。2）租赁住宅：2023H1租赁住宅业务实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。截至6月底，租赁住宅业务共运营管理22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，同比增长2个百分点，整体出租率94.7%。4）物业：2023H1万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%，蝶城数量从年初的584个增长到601个，截至6月底共推进150个蝶城供应链改造，新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%，新增拓展近20个500强及独角兽客户和7个超高层项目。
盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为3.7%。考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。
风险提示：竣工交付或低于预期，销售及回款或不及预期，多元拓展或不及预期。
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