本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。
出品｜公司研究室地产组
文｜交泰
2022年，房地产行业政策发生了180度的大转变，整体基调从“限制”变为“松绑”。开发商端，从救项目到救企业，民营房企融资渠道再次打开；居民端，房贷利率降低、首付比例下调、多城市放开限购、发放购房补贴等刺激性购房政策频频出台。
受政策利好影响，近来地产板块相比前两年活跃了许多，多家券商以及林园、丘栋荣等知名基金经理也表示了对地产板块的短期看好。
01、全年出台调控政策1120次创新高
2022年，中央和各地方频繁出台房地产市场调控政策，中原地产数据显示，全国各地出台房地产市场调控政策多达1120次，较2021年增加了469次，创下历史新高。
2022年1月，与房贷利率紧密相关的5年期以上LPR时隔21个月再次迎来下调；2月，山东菏泽打响降低商贷首付第一枪，“无房无贷”购房者首付比从最低30%降至最低20%。随后，辽宁、广西、海南等多省市陆续出台“松绑”政策。
4月，中央政治局会议提出，“支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”
5月，国务院印发《关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》。《通知》中指出，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。此外，5年期以上LPR下调15个基点降至4.45%。
7月，中央政治局会议针对烂尾楼问题进行集中部署，要求各城市“用足用好政策工具箱”，同时强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。银保监会多次提出，推动中小银行不良贷款处置，支持地方做好“保交楼”工作。
8月，5年期LPR再次下调至4.3%，2022年累计下调35个基点。
9月，央行、银保监会发布通知，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
11月，房地产政策由需求端转向供给端，房企融资端“三箭齐发”，融资环境发生根本性转变。
“第一支箭”信贷融资，央行、银保监会发布“金融16条”，稳定房地产开发贷款投放，重点支持优质头部房企发展；“第二支箭”债券融资，交易商协会表示将继续推进并扩大房企增信发债；“第三支箭”股权融资，证监会在股权融资方面调整优化5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
进入2023年后，1月5日，央行、银保监会发布首套住房贷款利率政策动态调整机制，加大对购买首套房的需求支持。住建部也表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。
2023年，在经济恢复的关键期，稳定房地产行业至关重要。克而瑞认为，地方将加码政策力度促需求，一线及强二线城市调控政策或将局部放松。中指研究院认为，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大。
02、多家券商看好短期估值提升
房地产市场得到“松绑”后，被压抑两年多的房地产板块也活跃了许多。
1月11日盘中，地产板块强势拉升，电子城、皇庭国际、中天服务（维权）涨停，招商蛇口、三湘印象、滨江集团涨超5%。
针对2023年房地产板块的走势，多家券商给出了各自的看法。
瑞银证券表示，随着中国境内的经济活动不断活跃，以及相关政策支持力度进一步加大，房地产对经济的拖累会在2023年逐步消散。
瑞银认为，如果房地产板块还有利好政策推出，板块会有不错的机会，总体来看，地产股会逐渐从底部反弹，却不会出现大幅上涨。然而，由于政策出台存在不确定性，瑞银维持“中性”判断。
在供给侧融资支持力度和范围持续加大的背景下，国金证券认为，尚未出险的民营房企中，估值偏低的标的有更大的恢复弹性，如碧桂园、中骏集团控股等。同时，国金认为建发、绿城、滨江等头部央国企或改善型房企，更受益于需求侧宽松政策的利好。
中国银河证券表示，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升，政策会导致房企分化逻辑加强，优质资源将向头部房企聚集。
招商证券认为，在判断经济各方面缓慢复苏的前提下，2023年市场仍会注重价值和稳增长主线，但对价值股的要求更高，或选择更具备进攻属性的个股。
招商证券称，短期来看，政策呵护会带来地产板块估值提升，碧桂园、美的置业、金地集团等民企和混合所有制企业更具有弹性；中长期来看，具备穿越周期能力的优质房企、持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如保利、万科、中海、华润、龙湖等更值得关注。
03、林园丘栋荣认为存在短期投资机会
作为“操盘手”，林园、丘栋荣等备受市场关注的基金经理在谈到2023年投资策略时，也表达了他们对地产板块的看法。
2022年末，私募大佬林园在一次直播路演中表示，2023年他会重点关注过去三年出现“大问题”的行业，比如房地产。1月9日，林园在采访中称，现在地产的泡沫快挤完了，2023年整个地产板块都有机会。
林园之外，也有一些公募基金经理表达了对2023年市场的乐观态度，以及对地产板块的看好。
近日，中庚基金副总经理兼首席投资官丘栋荣认为，相比国外，2023年他更看好中国的消费需求以及中国经济的复苏。从低估值价值投资策略的角度来看，与经济复苏相关的行业，包括传统产业、房地产投资相关的产业链等优先级可能更高一些。丘栋荣重点提示了四大方面机会，其中就包括大盘价值股中的金融、地产。
建信基金FOF投资负责人姜华认为，2022年影响全球的资产价格定价的很多不利因素已经缓解，他个人对2023年的市场比较乐观。从胜率赔率的角度来看，姜花认为2023年金融地产有投资机会。
姜华解释称，2021年以来，地产销售和投资下滑，目前已经到了要改变的时候。2022年底的中央经济工作会议，从防风险的角度对地产着墨很多。因此，2023年地产可能在一系列供给侧及需求侧政策作用下实现企稳回升。从赔率的角度看，地产及其背后的金融板块，目前估值偏低，存在一定的配置价值。
嘉实基金大消费研究总监、基金经理吴越认为，2023年的市场主题将回到核心资产的打法，不过他认为2023年只是阶段性的过渡年。短期只看2023年的话，吴越对消费行业内部的投资排序是地产链、白酒、港股消费这三个细分方向。如果看中长期，吴越表示，黑马很难出现在家电、白酒、地产等传统消费赛道。$金地集团(600383)
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