(2022-09-09)广东建星建造集团有限公司被珠海市金湾区城市管理和综合执法局行政处罚(珠金城综行罚字[2020]第011号)

股票简称：建艺集团 股票代码：002789 股票上市地：深圳证券交易所

深圳市建艺装饰集团股份有限公司

重大资产购买报告书

（草案）

项目 交易对方

广东建星控股集团有限公司

王爱志

交易对方

蔡光

万杰

独立财务顾问

二?二二年九月

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

目 录

目 录 ............................................................................................................................. 1

释 义 ............................................................................................................................. 6

上市公司声明 ............................................................................................................. 10

交易对方声明 ............................................................................................................. 11

证券服务机构声明 ..................................................................................................... 12

重大事项提示 ............................................................................................................. 13

一、本次交易方案...................................................................................................... 13

二、本次交易的性质.................................................................................................. 14

三、交易标的评估及作价情况.................................................................................. 15

四、对价支付方式和支付时间安排.......................................................................... 15

五、业绩承诺及业绩补偿安排.................................................................................. 16

六、与交易对方作出的其他主要安排...................................................................... 20

七、本次交易对上市公司的影响.............................................................................. 21

八、本次交易已经履行和尚需履行的决策及审批程序.......................................... 23

九、本次交易参与各方做出的重要承诺或说明...................................................... 24

十、上市公司的控股股东对本次交易的原则性意见.............................................. 39

十一、上市公司的控股股东、上市公司董事、监事、高级管理人员的股份减持计

划.................................................................................................................................. 39

十二、本次交易对中小投资者权益保护的安排...................................................... 39

重大风险提示 ............................................................................................................. 44

一、与本次交易相关的风险...................................................................................... 44

二、与拟购买标的资产相关的风险.......................................................................... 47

三、其他风险.............................................................................................................. 52

第一节 本次交易概况 ............................................................................................... 53

一、本次交易的背景、目的和必要性...................................................................... 53

二、本次交易的决策与审批过程.............................................................................. 54

三、本次交易的具体方案.......................................................................................... 55

1

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

四、本次交易的性质.................................................................................................. 62

五、本次交易对上市公司的影响.............................................................................. 64

第二节 上市公司基本情况 ....................................................................................... 66

一、基本信息.............................................................................................................. 66

二、历史沿革.............................................................................................................. 67

三、上市公司前十大股东情况.................................................................................. 72

四、最近三年主营业务发展情况.............................................................................. 72

五、最近三年主要财务数据及财务指标.................................................................. 73

六、控股股东及实际控制人概况.............................................................................. 74

七、最近三十六个月控制权变动情况及最近三年重大资产重组情况.................. 75

八、上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员最近三年受到行政处罚（与证

券市场明显无关的除外）或刑事处罚情况的说明.................................................. 76

九、上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员因涉嫌犯罪被司法机关立案侦

查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查情况的说明.......................................... 76

十、上市公司及其控股股东、实际控制人最近十二个月内受到证券交易所公开谴

责或其他重大失信行为情况的说明.......................................................................... 76

第三节 交易对方的基本情况 ................................................................................... 78

一、建星控股.............................................................................................................. 78

二、蔡光...................................................................................................................... 84

三、王爱志.................................................................................................................. 87

四、万杰...................................................................................................................... 90

第四节 交易标的基本情况 ....................................................................................... 93

一、基本情况.............................................................................................................. 93

二、历史沿革.............................................................................................................. 93

三、股权结构及控制关系情况.................................................................................. 99

四、下属子公司基本情况........................................................................................ 100

五、主要资产权属、对外担保及主要负债、或有负债、受到处罚等情况........ 117

六、标的公司的主营业务具体情况........................................................................ 150

2

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

七、最近两年一期主要财务数据............................................................................ 173

八、最近两年一期盈利情况分析............................................................................ 173

九、最近三年进行的与交易、增资或改制相关的评估情况................................ 174

十、标的公司主要业务资质及涉及的立项、环保、行业准入、用地等相关报批情

况................................................................................................................................ 174

十一、涉及许可他人使用资产，或者作为被许可方使用他人资产的情况........ 180

十二、本次交易的债权债务转移情况.................................................................... 180

十三、拟购买资产为股权的说明............................................................................ 180

十四、报告期内会计政策及相关会计处理............................................................ 181

第五节 标的资产评估 ............................................................................................. 188

一、标的资产的评估情况........................................................................................ 188

二、标的资产作价公允性及合理性的说明............................................................ 268

三、独立董事对本次交易评估事项的意见............................................................ 273

第六节 本次交易合同的主要内容 ......................................................................... 275

一、合同主体、签订时间........................................................................................ 275

二、《股权转让意向协议》...................................................................................... 275

三、《股权转让协议》.............................................................................................. 276

第七节 本次交易的合规性分析 ............................................................................. 286

一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定........................................ 286

二、本次交易不构成《重组管理办法》第十三条规定的情形............................ 289

三、本次交易不适用《重组管理办法》第四十三条............................................ 289

四、本次交易不适用《重组管理办法》第四十四条及其适用意见规定............ 290

五、独立财务顾问和法律顾问对本次交易合规性的意见.................................... 290

第八节 管理层讨论分析 ......................................................................................... 291

一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论分析................................ 291

二、拟购买标的公司所属行业特点及核心竞争力................................................ 297

三、标的公司的财务状况和盈利能力分析............................................................ 306

四、本次交易对上市公司持续经营能力、未来发展前景、当期每股收益等财务指

3

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

标和非财务指标影响的分析.................................................................................... 329

第九节 财务会计信息 ............................................................................................. 339

一、拟购买资产的财务会计信息............................................................................ 339

二、上市公司备考财务报告.................................................................................... 344

第十节 同业竞争和关联交易 ................................................................................. 348

一、同业竞争的情况................................................................................................ 348

二、关联交易的情况................................................................................................ 350

第十一节 风险因素 ................................................................................................. 373

一、与本次交易相关的风险.................................................................................... 373

二、与拟购买标的资产相关的风险........................................................................ 376

三、其他风险............................................................................................................ 380

第十二节 其他重大事项 ......................................................................................... 382

一、本次交易完成后，上市公司是否存在资金、资产被实际控制人或其他关联人

占用的情形；上市公司是否存在为实际控制人或其他关联人提供担保的情形 382

二、公司负债结构是否合理，是否存在因本次交易大量增加负债（包括或有负债）

的情况........................................................................................................................ 382

三、上市公司最近十二个月发生资产交易的情况................................................ 382

四、本次交易对上市公司的影响............................................................................ 383

五、本次交易对上市公司治理机制的影响............................................................ 384

六、上市公司利润分配政策.................................................................................... 384

七、关于重大事项披露前股票价格波动情况的说明............................................ 386

八、本次交易相关各方及相关人员在公司股票在重大资产重组信息披露前 6 个月

内买卖上市公司股票的情况.................................................................................... 387

九、本次重组对中小投资者权益保护的安排........................................................ 388

十、关于“本次重组相关主体不存在依据《上市公司监管指引第 7 号――上市公

司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条不得参与任何上市公司重大资

产重组情形”的说明................................................................................................ 391

十一、其他影响股东及其他投资者做出合理判断的、有关本次交易的所有信息

4

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

.................................................................................................................................... 392

第十三节 独立董事及中介机构对本次交易的结论性意见 ................................. 394

一、独立董事对本次交易的独立意见.................................................................... 394

二、独立财务顾问意见............................................................................................ 396

三、法律顾问意见.................................................................................................... 396

第十四节 本次交易相关的中介机构 ..................................................................... 398

一、独立财务顾问.................................................................................................... 398

二、法律顾问............................................................................................................ 398

三、审计机构及备考审阅机构................................................................................ 398

四、资产评估机构.................................................................................................... 399

第十五节 上市公司全体董事、监事、高级管理人员及相关中介机构的声明 . 400

一、上市公司全体董事声明.................................................................................... 400

二、上市公司全体监事声明.................................................................................... 401

三、上市公司全体高级管理人员声明.................................................................... 402

四、独立财务顾问声明............................................................................................ 403

五、法律顾问声明.................................................................................................... 404

六、评估机构声明.................................................................................................... 405

七、审计机构及备考审阅机构声明........................................................................ 406

第十六节 备查文件 ................................................................................................. 407

一、备查文件............................................................................................................ 407

二、备查地点............................................................................................................ 407

5

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

释 义

在本报告书中，除非另有说明，下列简称具有如下含义：

本重组报告书、本 《深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书

指

报告书、报告书 （草案）》

本次交易、本次重

组、本次重大资产

指 上市公司拟通过现金收购的方式取得建星建造 80%股权

重组、本次重大资

产收购

本公司、公司、上 深圳市建艺装饰集团股份有限公司，在深圳证券交易所主板

指

市公司、建艺集团 上市，股票代码：002789

深圳市建艺装饰集团有限公司，上市公司前身，1994 年 1 月

3 日成立时的名称为“深圳市建艺装饰设计工程公司”，2004

建艺装饰有限 指

年 5 月 31 日更名为“深圳市建艺装饰设计工程有限公司”，

2010 年 8 月 26 日更名为“深圳市建艺装饰集团有限公司”

标的公司、建星建

指 广东建星建造集团有限公司

造、被评估单位

标的资产、交易标

指 广东建星建造集团有限公司 80%股权

的、拟购买资产

建星控股 指 广东建星控股集团有限公司，建星建造控股股东

交易对方 指 建星控股、蔡光、王爱志、万杰

正方集团 指 珠海正方集团有限公司，上市公司控股股东

香洲区国资办 指 珠海市香洲区国有资产管理办公室，上市公司实际控制人

珠海建创 指 珠海建创科技有限公司，系建星建造存续分立后新设公司

珠海建鼎 指 珠海建鼎科技有限公司，系建星建造存续分立后新设公司

广东建星建造第一工程有限公司，建星建造全资子公司，曾

第一工程 指

用名为珠海中易建建设工程有限公司

广东建星建造第二工程有限公司，建星建造全资子公司，曾

第二工程 指

用名珠海市合永建筑工程有限公司

广东建星建造第三工程有限公司，建星建造全资子公司，曾

第三工程 指

用名为珠海市富山建星建设有限公司

广东运达科技有限公司，建星建造全资子公司，曾用名广东

运达科技 指

运达科技股份有限公司、广东建星建筑设备有限公司

Yunda Technology 指 YUNDA TECHNOLOGY SDN. BHD.，运达科技全资子公司

运达建筑 指 运达建筑科技江苏有限公司，运达科技全资子公司

6

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

广东合迪科技有限公司，建星建造全资子公司，曾用名广东

合迪科技 指

合迪科技股份有限公司

合迪江苏 指 合迪科技江苏有限公司，合迪科技全资子公司

珠海建拓 指 珠海市建拓科技有限公司，建星建造全资子公司

珠海建采网信息产业有限公司，珠海建拓持有 35%股权的公

珠海建采 指

司

中易建科技 指 中易建科技有限公司，合迪科技持有 51%股权的公司

珠海创新 指 珠海创新海岸投资有限公司，中易建科技全资子公司

珠海创展 指 珠海创展机电设备有限公司，中易建科技全资子公司

珠海达德 指 珠海市达德设计有限公司，建星建造持有 75%股权的公司

珠海泰鸿坛 指 珠海市泰鸿坛科技有限公司，建星建造持有 51%股权的公司

珠海星裕 指 珠海市星裕科技有限公司，珠海泰鸿坛全资子公司

东方体育度假世界（珠海）有限公司，建星建造持有 1%股权

东方体育 指

的公司

广州浩然 指 广州浩然建设有限公司

广东富泓 指 广东富泓建设工程有限公司

南生实业 指 珠海市南生实业有限公司

建泰建设 指 建泰建设有限公司

运达房地产 指 广东运达房地产开发有限公司

广东建采 指 广东建采网科技有限公司

中振科技 指 珠海中振科技合伙企业（有限合伙）

建星绿化 指 广东建星绿化有限公司

广东顶层交通建设有限公司，曾用名广东建星交通建设有限

顶层交通 指

公司

广东鹤洲顶层建设有限公司，2022 年 4 月，建星建造将其持

鹤洲顶层 指 有 100%股权进行转让，曾用名广东建星（鹤洲）建设有限公

司

明联建筑 指 深圳市明联建筑有限公司，已于 2020 年 9 月注销。

明光时代 指 深圳市明光时代建设工程有限公司，已于 9 月完成注销。

合泰盛 指 珠海市合泰盛丰创业投资合伙企业（有限合伙）

北京国枫律师事务所关于深圳市建艺装饰集团股份有限公司

《法律意见书》 指 支付现金购买资产的法律意见书（国枫律证字[2022]AN201-1

号）

7

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

标的公司《审计报 《广东建星建造集团有限公司审计报告》（大华审字

指

告》 [2022]0013440 号）

上市公司《备考审 《深圳市建艺装饰集团股份有限公司审阅报告》（大华核字

指

阅报告》 [2022]009115 号）

《深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟股权收购所涉及广东

《评估报告》 指 建星建造集团有限公司股东全部权益市场价值资产评估报

告》（粤卓越评[2022]资产 08 第 0375 号）

广东建星控股集团有限公司、蔡光、王爱志、万杰与深圳市

《股权转让意向协

指 建艺装饰集团股份有限公司关于广东建星建造集团有限公司

议》

之《股权转让意向协议》

《广东建星控股集团有限公司、蔡光、王爱志、万杰与深圳

《股权转让协议》 指 市建艺装饰集团股份有限公司关于广东建星建造集团有限公

司之股权转让协议》

中国证监会 指 中国证券监督管理委员会

深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局

经中国证监会批准向境内投资者发行、在境内证券交易所上

A股 指 市、以人民币标明股票面值、以人民币认购和进行交易的普

通股

深交所 指 深圳证券交易所

《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》

《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》

《民法典》 指 《中华人民共和国民法典》

《重组管理办法》 指 《上市公司重大资产重组管理办法（2020 年修正）》

《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号――

《26 号准则》 指

上市公司重大资产重组（2022 年修订）》

《公司章程》 指 《深圳市建艺装饰集团股份有限公司章程》

独立财务顾问、中

指 中信证券股份有限公司

信证券

法律顾问、国枫律

指 北京国枫律师事务所

师

标的公司审计机

指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）

构、大华

评估机构、卓越评

指 广东卓越土地房地产评估咨询有限公司

估

评估基准日 指 2021 年 12 月 31 日

审计基准日 指 2022 年 3 月 31 日

8

深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日

最近两年 指 2020 年度、2021 年度

最近三年 指 2019 年度、2020 年度、2021 年度

自标的资产评估基准日（不包括评估基准日当日）至标的资

过渡期 指

产交割日（包括交割日当日）期间

标的资产交割日、 交易对方向上市公司交付标的资产的日期，即标的资产过户

指

交割日 至上市公司名下并办理完毕工商变更登记手续之日

业绩承诺期、业绩

指 2022 年度、2023 年度、2024 年度、2025 年度

补偿期

补偿义务人、业绩 本次交易的交易对方根据业绩承诺相关约定负有业绩承诺补

指

承诺方 偿义务的建星控股

元、万元、亿元 指 如无特殊说明，指人民币元、万元、亿元

注：在本报告书中，部分合计数与各加计数直接相加之和在尾数上有差异，这些差异是四

舍五入造成的。

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深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）

上市公司声明

本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证上市公司及时、公平地披露信

息，保证本报告书内容的真实、准确、完整，对报告书的虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏负连带责任。

本报告书及其摘要所述事项并不代表中国证监会、深交所对于本次交易相关

事项的实质性判断、确认或批准。审批机关对于本次交易相关事项所做的任何决

定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益做出实质性判断或保

证。

本次交易完成后，本公司经营与收益的变化由本公司负责；因本次交易引致

的投资风险，由投资者自行负责。投资者在评价公司本次交易时，除本报告书内

容以及与本报告书同时披露的相关文件外，还应认真地考虑本报告书披露的各项

风险因素。

投资者若对本报告书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律

师、专业会计师或其他专业顾问。

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深圳市建艺装饰集团股份有限公司重大资产购买报告书

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