打破融资穹顶，迎接信用扩张_新浪财经

原标题：打破融资穹顶，迎接信用扩张来源：华泰证券

融资“糖果”助力优质房企打破融资穹顶房地产融资改善正在持续落地，有利于优质房企打破融资穹顶，突破“三道红线”、“借新还旧”的限制，助力行业企稳、整合和集中度提升。与此同时，地方政策改善空间仍然存在。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐1）A股开发：金地集团、万科A、华侨城A、金科股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。降杠杆自我加速，总量罕见净偿还2021下半年开始，房地产销售急转直下，多家房企陷入流动性危机，金融机构信心受损，使得行业从主动降杠杆变为被动降杠杆，降杠杆逐渐演变为一场自我加速的风暴，对行业金融资源的总量和分布格局形成了较大冲击。2021年1-11月房地产销售回款占到位资金的比例达到53%，创出历史最高水平，也证明房地产非经营性现金流达到了最困难的水平。房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道净融资额为-2184亿元，行业融资总量非常罕见地出现净偿还，所有渠道净融资额均出现同比下滑。民营房企爆发违约潮，金融资源加速向国企央企集中2021年出现民营房企违约潮，且下半年以来流动性风险暴露加快。实质违约房企2020年销售金额市占率达到9.1%，信用风险房企销售金额市占率达到17.1%。由于“幸存者偏差”，总体而言房地产融资成本并未明显上行，尤其境内债融资成本不升反降。在“三道红线”等监管指标的压力下，此前在杠杆使用方面相对更为激进的民营房企在融资方面已有收缩，而在房企流动性风险蔓延之后，境内债一级市场更是几乎成为国企央企的天下，Q4国企央企境内债发行规模占比达到90%，全年占比同比提升16pct至74%。迎接到期债务挑战，22Q1压力较大房地产境内债到期高峰已经过去，但境外债仍在穿越到期高峰。两者结合来看，2022年Q1、Q3到期偿还规模较高，叠加Q1房地产销售或将继续处于磨底阶段以及外币筹措难度相对更大，因此对于房企而言，Q1将是2022年资金链压力最大的时刻。融资结构性破冰，优质房企有望打破融资穹顶2021年11-12月房地产境内债发行规模在中票、公司债带动下触底回升，国企央企以及经营相对稳健的民营房企率先破冰，并有望继续对未来几个月的发债规模形成支撑。12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，进一步落实房企并购服务，多管齐下促进并购效率，托底房地产行业风险。我们认为此次民营房企违约潮将促使房地产融资政策从全面限制转向结构性鼓励，以并购融资为代表的新渠道或将打破持续近5年的融资穹顶。我们或将看到并购融资对于“三道红线”的突破，以及优质房企对于“借新还旧”的突破。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。