锦和商业2020年年度董事会经营评述|锦和商业_新浪财经

原标题：锦和商业2020年年度董事会经营评述来源：同花顺金融研究中心

锦和商业2020年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2020年，面对疫情和经济下行带来的严峻考验和巨大压力，公司管理层和全体员工紧密围绕年初确定的经营目标，统筹推进疫情防控和业务发展各项工作，攻坚克难，砥砺前行，实现公司持续稳健发展，实属不易。报告期，公司实现营业收入73,926.26万元,同比下降10.06%；归属于上市公司股东的净利润15,613.51万元，同比下降12.78%。

　　2020年实现营业收入比2019年下降8270万元，主要原因：一是越界创意园部分房屋（即园区内28号楼）拆除重建，营业收入同口径减少约4300万元；二是国有业主方的租金减免全年已落实2350万元，根据收入、成本配比原则，营业收入相应减少；三是疫情和宏观经济的变化对公司整体出租率造成了一定影响，现在已基本恢复。

　　2020年实现归属于公司股东的净利润比2019年下降2288万元，主要原因：一是新项目金都路项目、洪安大厦项目受疫情影响，还处于爬坡期，项目成本同比增加，亏损约2000万元；二是营业收入下降导致毛利有所下降。

　　2020年重点工作如下：

　　1、全力打好防疫抗疫、复工复产战役。按照政府部门的统一部署和要求，严格落实防控措施，持续实施防疫应急处置工作，确保了各项目安全运营。在做好科学防控的同时，积极争取业主方租金减免等政府扶持政策，协助园区企业稳步有序复工复产，恢复经济活力。

　　2、多管齐下积极拓展新项目，并购重组取得新进展。三种经营模式灵活选择，积极扩展新项目，进一步扩大公司经营规模，提升运营效率。报告期，以“承租运营”模式，签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约7000平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600平方米；以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的30个项目，面积约15万平方米。积极推进并购重组，2020年12月公司与翌成创意签署《收购意向书》，公司拟收购其相关公司股权，拉开了公司上市后并购重组的序幕。

　　3、及时调整

招商

策略，保续签拓新签稳出租率。针对疫情带来的影响和新变化，公司及时调整招商策略，实施“一园一策”；优化了区域划分和招商人员配置，强化激励考核机制，每周复盘总结，提高招商的针对性和有效性；以园区活动、政策支持等有效措施留住老客户，吸引新客户，同时加强了推介策划，有针对性的提高了与中介渠道的合作力度，全力以赴扩大招商，维持了较好的出租率。

　　4、精耕细作，提高

物业管理

质量和效率。在全力打好防疫抗疫、复工复产战役的同时，更加贴近客户了解客户需求，有针对性的改进日常物业管理工作，优化人员配置，通过SOP项目的实施大力推进精细化、标准化、规范化管理，进一步提升管理效率，降低管理成本。进一步推进各园区的品质提升，从室内装修、室外景观、设备设施、整体外观等细节加以升级，提高园区的整体呈现性，吸引客户入驻。

　　5、优化人力资源管理体系，强化人才配置、培训和考核工作。启动“后浪人才培育”计划，为公司未来发展储备人才。

二、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入73,926.26万元，较上年同期下降10.06%；归属于上市公司股东的净利润15,613.51万元，较上年同期下降12.78%；经营活动产生的现金流量净额20,662.61万元，较上年同期下降22.15%。

三、公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　公司是城市更新领域商用物业运营服务商，随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在不断增加，大量老旧建筑需要改造和重新定位。2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，至2035年末，常住人口城镇化率将提高到65%（数据来源于政府工作报告）。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量

结构调整

并重。“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，实施城市更新行动。未来国民经济的持续快速发展和城市化进程的进一步加快，在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑（群），城市更新方兴未艾。

　　(二)公司发展战略

　　未来公司将充分利用好资本市场这个平台，抓住城市更新存量市场巨大的发展机遇，秉承“发现价值、创造价值、提升价值”的企业使命，继续深耕上海市场的同时，大力发展北京市场，并积极开拓长三角核心城市及其他核心省会城市，通过新项目投入、管理输出、参股运营、并购重组等业务扩展方式的灵活运用，谋求全国市场更多的发展机会，进一步将公司打造成为中国领先的城市更新领域商用物业全价值链集成服务商。

　　(三)经营计划

　　持续恢复、稳定回升是2021年经济形势的主基调，2021年公司将以全年经营目标为引领，按计划推进各项重点工作，下好先手棋，打好主动仗，进一步提高运营效率，降低成本，推动公司持续稳定发展。

　　1、以提高出租率为目标，打好招商这场硬仗。进一步优化激励考核机制，以业绩考核实现优胜劣汰，打造一支有战斗力、有活力、有激情的招商团队。适时调整优化招商策略，使其更加贴近市场，重点项目，重点推广。建立多维度的客户分析，以各类活动、政策引导、服务平台搭建等促园区生态建设，进一步提高客户黏性。加强品牌宣传，进一步提升“越界”品牌的整体影响力。

　　2、凭借锦和商业的品牌优势和区域规模优势，以推进管理输出为重点，灵活运用承租运营、参股运营和并购重组等业务扩展方式，不断拓展新项目，持续提升公司业务规模和业绩，进一步巩固公司规模优势。强化投资项目全生命周期过程管理，提高项目实施、整合效率。上半年，计划推进与翌成创意的并购项目落地。

　　3、以精细化、规范化管理为抓手，进一步提升物业管理服务水平。以SOP为基础，以业务品质为目标，进一步提升物业管理服务水平和客户整体满意度。以业务培训、品质控制为支撑，将精细化、规范化、标准化管理落到实处。深入了解客户需求，丰富增值服务内容，进一步提高增值服务比重。

　　4、积极推进人力资源管理制度的不断变革，为业务发展保驾护航。建立和完善梯队培养和储备干部机制，努力打造“忠专实”的干部队伍。提高人员配置的适配性，变革绩效维度和考核激励方式，提高员工工作效率和激励效果。健全和优化培训体系，培训课题和形式多元化，提升对业务的配合和支持。

　　(四)可能面对的风险

　　当前，公司的经营可能面对以下主要风险：

　　1、宏观经济环境变化风险

　　国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。受疫情、国际环境等多因素影响，国内经济发展具有一定的不确定性，如果经济发展不景气，城市更

新产业

发展等将受到不利影响，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。

　　2、市场波动风险

　　公司目前主要收入来源于租赁和物业管理收入，项目的出租率和租金水平是影响项目收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同地区的商用物业和办公物业有紧密的关系，易受到经济周期以及租户经营状况的影响而出现波动。如果我国经济形势、市场需求、行业情况发生较大波动，将直接影响公司下游客户的租金承受能力，进而影响公司项目的收入和盈利水平。因此，公司面临市场波动风险。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1、全价值链集成管理体系优势

　　公司自2007年开始涉足该行业，具有十多年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，建立起了一套成熟的全价值链管理体系，可以实现跨区域、跨城市的快速复制，有利于快速实现项目拓展，谋求全国更多的市场机会。

　　1）项目资源获取及定位优势

　　公司已积累了丰富的园区、楼宇定位经验，对租赁市场的把握较为

敏锐

，从而能够准确的对新项目进行业态等定位。公司承接项目时，首先需要根据市场调研情况确定项目的定位，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来园区的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。

　　2）项目设计与改造能力

　　在多年经验积累的基础上，公司形成了一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支设计、改造经验丰富、专业技术实力较强的设计、改造、工程管理团队，为项目高效率、高质量、低成本设计、改造提供了保障。在充分了解市场的基础上，团队针对不同定位的项目进行差异化、定制化的设计。在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目改造更新进行全程监督和指导，并有针对性的优化设计，使得园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。公司在控制改造成本和追求改造进度之间有较强的协调能力，在项目改造成本和改造进度方面具有优势。

　　3）招商优势

　　公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求，同时公司已经逐步建立了目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大大提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。

　　4）智慧化运营优势

　　公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，逐步建立起了智慧园区管理系统，实现了招商、运营管理的全流程智慧化，在提升管理效能、降低运营成本的同时，创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。

　　2、品牌优势

　　随着城市更新的不断发展，行业内的企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏感的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“

国家文化

产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。

　　3、规模优势

　　经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目64个，在管面积约88万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园区、楼宇、社区商业运营方面的规模优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。