首开股份做棚改 有一条“包退”通道

原标题：首开股份做棚改 有一条“包退”通道 来源：乐居财经

乐居财经 杨宏彬 发自北京

　　持有南营房棚改项目两年后，首开股份选择将其归还于集团公司。一来一回间，一条棚改项目输送通道展露人前。

利用这条通道，首开集团不仅向首开股份注入棚改项目，还有“包退”服务。

　　3月12日，首开股份(600376.SH)公告称，公司全资子公司北京首开中晟置业有限责任公司(以下简称“中晟公司”)拟以3305.74万元转让天恒文化33%股权，受让方为北京首开资产管理公司。

　　北京首开资产管理公司为北京首都开发控股（集团）有限公司（下称“首开集团”）全资子公司，首开集团为首开股份控股股东，持有47.12%的权益。

　　此次交易的标的公司天恒文化成立于 2017 年 8 月 1日，注册资本60亿元，为中晟公司与北京科实新动能房地产及天恒正同资管共同设立的项目公司，三方持股比例为 33%：33%：34%，该公司持有北京市西城区南营房棚改项目。

　　除中晟公司外，其他两名股东均属于国有企业。北京科实新动能房地产由北京北大科技实业发展中心100%持股，实际控制人为北京大学。天恒正同资管由北京天恒置业集团有限公司持有100%股权，实际控制人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。

　　据了解，天恒文化33%的股权和中晟公司此前均归属于首开集团，后来才转移至首开股份。时至今日，首开股份留下了中晟公司，归还了天恒文化。

母公司的“输送”和“兜底”

　　本次交易的卖方中晟公司成立于2013年，注册资本49亿元，具有房地产开发四级资质，土地一级开发及棚户区改造是公司的主营业务之一。目前，中晟公司除天恒文化外，还持有3家项目公司股权，分别为北京庆泰置业、北京绿州博园投资和北京合安房地产。

　　其中北京庆泰置业和北京绿州博园投资均由中晟公司100%控股，北京合安房地产剩余35%的股权由北京市顺义区牛栏山镇官志卷村经济合作社持有。

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　　据乐居财经了解，除中晟公司自身经营棚改项目外，所持有的公司也有涉及棚改项目。北京庆泰置业在2018年负责延庆区大榆树镇下屯村棚户区改造和环境整治项目，北京绿州博园投资 曾负责长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区，北京合安房地产则是参与了顺义区牛栏山镇租赁型职工集体宿舍楼等6项工程。

　　实际上，中晟公司是首开集团对首开股份的棚改项目输送“通道”。2018年，首开集团为了给上市公司增加在京棚改项目资源，将中晟公司注入首开股份。当时中晟公司及下属子公司已经自带4个棚改项目。

　　2018年5月25日，首开股份发布公告，拟收购中晟公司100%股权，交易价格10.9亿元。中晟公司当时为首开集团所属二级全资子公司。

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　　彼时，中晟公司分别持有天恒文化33%的股权和北京绿州博园投资有限公司100%股权，主要在施项目为西马坡中晟新城（保障房）、仁和中晟景苑（保障房）、密云长安新村及南菜园旧城改建（棚改）和密云自有用地商业项目。

　　其中，中晟新城的商业部分首开·中晟广场已于2018年6月开盘，目前参考均价 43000 元/平方米。中晟景苑目前也处于在在售状态，3月挂牌均价30000/平方米。密云长安新村及南菜园旧城改建（棚改）项目首开国樾天晟也于去年9月30日开盘，均价31000元/平方米。

　　但并不是所有的棚改项目都很顺利，根据公告内容，天恒文化成立目的为获取北京市西城区南营房棚改项目，该项目后因政策原因暂缓实施。

　　根据公司成立时间推算，中晟公司被转让于首开股份前，就已经持有了天恒文化的股权，首开集团本有意将南营房棚改项目交与上市公司。

　　但因项目涉及政府补贴和产权划转等，为满足政策要求，推进项目进展等需要，首开股份将天恒文化股权“归还”予首开集团，交易完成后天恒文化将成为全资国有企业。

　　首开股份这一笔买卖不仅把难以开发的棚改项目剥离出上市公司，还带来3305.74万元的现金收益，这均来自于母公司的“兜底”。

踩中三条红线

母公司“兜底”行为与首开股份在2020年的经营有着密切的关系。

　　根据2020年三季报显示，首开股份营收244.07亿元，同比下降17.39%，销售毛利率为27.39%，同比下降了35.60%，归母净利润13.57亿元，较去年同期近乎腰斩。

　　同时，公司经营性现金流存在37.51亿元的缺口，同比下降142.18%。首开股份解释称，"2020年前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为负，主要是因为报告期内，公司积极参与土地市场，购地支出较大。"

　　为快速回笼资金，首开股份不惜违规预售。2020年7月，旗下子公司璟秀欣苑项目在没有取得商品房的预售许可证的前提下售卖房源。2021年1月8日，北京市住建委对该项目进行违法违规的立案处罚，处罚金额合计约4.91万元。

　　同时，首开股份还面临着短期偿债压力。截至2020年9月30日，首开股份的短期借款为20.79亿元，同比上升131.41%，一年内到期的非流动负债为264.95亿元，而账面货币资金仅有294.92亿元，难以覆盖短债。

　　此外，首开股份2020年共发行了6笔超短期融资债券，发行目的均是为了偿还之前发行的超短期融资券。

　　截止2020年6月30日，首开股份的净负债率为174.41%（红线：不得高于“100%”）；剔除预收款后的资产负债率为75.29%（红线：不得高于70%）；现金短债比为0.99（红线：不得低于“1倍”），已经脚踩三道红线。

根据新规，若首开股份无法解决红线问题，2021年将不得进行有息负债。

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