原标题：2021年1月地产市场月报：多地发布楼市调控政策 整体供应量环比降逾三成 来源：钜派投资
前言
新年首月，楼市整体走稳，但受去年同期春节在1月、极低基数影响，同比增长迅猛。其中，一线城市市场热度惯性延续，深圳成交创近年来单月新高。二三线城市中郑州、天津、海口、南宁等下行压力加剧，杭州、合肥等热度不减。土地成交量跌价涨，热点城市土拍持续火爆，典型如杭州，半数地块均以最高限价+竞自持出让，甚至商办地块竞拍也显著升温。
01
政策盘点
多地发布楼市调控政策
严厉打击交易违规行为
从2020年底开始，以深圳、上海为代表的热点城市市场热度偏高，多个项目认筹率超过500%，给房地产市场带来一定不稳定预期。近日，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，强调要采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。在此背景下，深圳、上海、杭州等城市出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”：广州、合肥、成都、北京等城市严厉打击哄抬房价等交易违规行为。
另外，受房地产贷款集中度管理新规影响，广州、深圳、上海、东莞等热点城市部分银行暂停房屋按增贷款业务，部分仍有贷款额度的银行也纷纷上调房贷利率。如广州规定，2021年银行个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年全市平均水平，使得多家广州银行暂停房屋按揭贷款业务。
核心观点
综合来看，本次各地出台的楼市调控政策主要针对近期各地市场过热的问题，反应精准迅速；本次各地出台的楼市调控政策主要以“打补丁”为主，是对各地之前楼市调控政策的补充，内容涉及加强限购、限售、税收调节和保障住房刚需等方面，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策整体力度一般。
各地调控政策的发布也指明了2021年的政策风向，传递出“房住不炒”的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，调控或有进一步加码的可能，升级的方向预计将更微观、更细化，政策优化及逐步完善有助于各地房地产市场运行更加有序、健康。当前，房地产金融审慎管理制度管理的“三方”（居民、企业和银行），政策均在持续深化和细化，短期内将有更多热点城市从居民端的政策跟进，为市场实质性降温。
多地发布住房租赁政策
积极培育和发展住房租赁市场
2020年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》在出租与承租、租售企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明确提出严控长租公寓领域"高进低出"、"租金贷"等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。2020年11月，《“十四五”规划建议》中强调坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。之后，部分城市发布支持住房租赁政策和规范住房租贷法规，推动各地住房租贷行业规范、健康发展。
1月7日，中山市发布征求《中山市加快培育和发展住房租赁市场实施方案（修订稿）》（征求意见稿）意见的通知。
1月13日，北京市住建委发布《北京市租赁住房建设导则（试行）》（征求意见稿）。《导则》划定了适用范围，主要内容包括总则、规划设计、单体设计、室内环境、室内装修、应用技术共六章，适用于本市行政区域内，新建、改建租赁住房的土地供应、规划、设计和建设活动。本市公共租赁住房不适用本导则，执行北京市地方标准《公共租货住房建设与评价标准》DB11/T1365。
《导则》明确了租赁住房定义及建筑类型。《导则》所指租赁住房是指在约定期限内由企业整体运营并实施集中管理，出租用于居住的房屋，主要分为住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房三种建筑类型。
同时，《导则》按需设置公共服务配套设施：《导则》明确了各类租赁住房适用标准规范的原则和执行标准。《导则》规范公共区域和辅助用房，践行“小居大家”理念。为城市租赁住房的建设设定了标准，有助于城市住房租赁市场的健康发展。
核心观点
综合来看，在国家明确坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策和 解决大城市住房突出问题的背景下，各地政府积极出台培育和发展住房租赁市场的相关政策，积极解决大城市住房问题。政策主要由增加房源供给、培育市场主体、加大政策支持力度和加强租赁市场监管等方面构成。
其中，增加房源供给方面，不少城市允许改建房屋用于租赁：在符合产业发展、结构安全、消防安全的前提下，允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。此项政策将使得之前闲置的商业、办公用房得到有效利用，在缓解城市租赁住房短缺的同时，减少了商业、办公用房的空置，变相促进了商业和办公用房的销售。
02
市场概况
根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为15853元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较上月扩大0.12个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，34个城市环比下跌，2个城市与上月持平。
同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.56%，涨幅较上月扩大0.10个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为15542元/平方米，环比上涨0.32%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。从涨跌城市个数看，57个城市环比上涨，39个城市环比下跌，4个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨3.22%，涨幅较上月扩大0.24个百分点。
政策方面
1月6日，住建部部长王蒙徽在采访时表示，下一步将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。4日，2021年央行工作会议指出，要落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。地方层面，上海发布楼市新政，涉及“限购政策”打补丁、增值税征免年限2年改5年等；杭州从住房限购、限售、税收调节、无房家庭认定标准等方面进一步加强调控；深圳严查购房资格，同时明确家庭购买商品房只能登记在具备购房资格成员名下；部分城市一些房贷占比偏高、额度紧张的银行，已收紧个人住房信贷额度，延长房贷放款周期，且房贷利率有所上浮。此外，南京收紧人才购房政策，硕士需缴纳社保满半年、本科缴纳社保满一年方可获得人才购房资格。郑州出台土地新政，明确年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内，住宅用地出让要按周边价格10%明确合理销售参考房价，住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让。
市场表现
新建住宅方面，经历去年底房企集中推盘后，本月重点城市整体推盘量有所回落，除杭州、南京整体去化较好外，多数城市去化表现一般；目前受新冠肺炎疫情影响较为严重的城市，本月部分新房项目存在打折优惠情况，新建住宅价格环比小幅下跌。二手住宅方面，1月百城二手住宅平均价格同环比涨幅较上月均有所扩大，部分热点城市市场情绪仍较高。
未来展望
“房住不炒”、因城施策仍是楼市调控主基调，各地方政府也将在保持调控政策连续性和稳定性的同时，根据市场形势变化，对政策进行及时调整和跟进。2月正逢春节假期，受新冠肺炎疫情影响，多省市倡导“就地过年”，居民返乡置业意愿或将有所下降，就地买房意愿可能提升，预计部分热点城市房价仍有上涨压力，不排除调控政策进一步打补丁的可能性。
03
土地储备
供应情况
整体供应环比降近六成，较去年同期上涨逾两成，宅地供应量较上月降逾六成。2021年1月，全国300个城市共推出土地2517宗，环比下滑51%，同比增加18%；推出土地面积9417万平方米，环比下滑60%，同比增加23%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）750宗，环比下滑61%，同比增加12%；推出土地面积3319万平方米，环比减少65%，同比增加5%。
成交情况
总体成交量较上月下滑近七成，较去年同期微涨，住宅成交总量缩水逾七成。2021年1月，全国300个城市共成交土地1770宗，环比减少61%，同比减少4%；成交土地面积6884万平方米，环比减少67%，同比增加4%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）484宗，环比减少71%，同比减少12%；成交面积2212万平方米，环比减少73%，同比减少18%。
出让金
出让金总额环比缩水逾六成，各级城市收金环比均跌，杭州揽金近526亿领衔。2021年1月，全国300个城市土地出让金总额为3526亿元，环比减少62%，同比增加13%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2766亿元，环比减少63%,同比增加11%。出让金总额环比缩水逾六成，各级城市收金环比均跌，杭州揽金近526亿领衔。2021年1月，全国300个城市土地出让金总额为3526亿元，环比减少62%，同比增加13%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2766亿元，环比减少63%,同比增加11%。
楼面均价
成交均价同环比上扬，二线城市均价环比上扬，一线城市均价同比下滑逾四成。2021年1月，全国300个城市成交楼面均价为2829元/平方米，环比增加23%，同比上涨17%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为5759元/平方米，环比增加48%，同比上涨36%。
溢价率
整体溢价率同环比增加，一线城市溢价水平同环比下滑，三四线城市整体溢价率达到17%。2021年1月，全国300个城市土地平均溢价率为13%，较上月增加3个百分点，较去年同期增加2个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为15%，较上月增加3个百分点，较去年同期上涨4个百分点。
04
各类城市比较
根据克而瑞研究中心的数据显示，1月份，29个重点城市新增供应面积1838万平方米，环比下降54%，较2020年月均也下降30%，但受去年同期春节假期叠加下旬新冠疫情导致供应停摆影响，同比仍增长41%。
一线城市商品住宅新增供应面积263万平方米，环比腰斩，较2020年月均下降12%。北京供应环比大降74%，房企推盘意愿不高，广州、深圳供应也显著下滑，环比跌幅均超6成，仅上海供应达到96万平方米，较2020年月均增长48%，市场销售热度惯性延续，房企供货积极性较高。
二三线城市新增供应面积1576万平方米，环比下降55%，较2020年月均下降40%。从绝对量层面，仅杭州、青岛单月供应突破100万平方米，武汉、重庆、成都等中部地区供货“粮仓”均未有亮眼表现。从变化趋势来看，各城市环比均有了不同程度的下跌，西安因年末供应阶段性回调影响，本月供应稳步回升，较上月增长49%。与2020年月均相比，多数城市出现了不同程度的下跌，厦门、济南、常州、长春、郑州、苏州、长沙等跌幅均超50%。不过，东南沿海部分城市房企推盘积极性依旧较高，诸如杭州、东莞、福州、海口等城还是持稳或维持增势。
成交表现
2021年开年热度延续，总体持稳。1月29个重点城市合计成交2667万平方米，环比下降24%，同比增长66%，较2020年月均成交增长10%。
一线城市成交398万平方米，环比下降18%，环比增长151%，较2020年月均增长43%。在2020年末成交翘尾行情后，本月北京、上海和广州成交皆高位回调。其中，上海、广州成交环比跌幅都在20%附近，仅限于北京因供应显著缩量，成交环比跌幅超4成。深圳前期火爆打新的“网红盘”集中网签备案，成交一举刷新近年来单月新高，环比大增50%，较去年月均更是倍增达104%。
二三线城市累计成交面积2270万平方米，环比下降25%，同比增长57%，较去年月均增长5%。6成以上二三线城市成交环比转降，其中不乏南京、佛山这类热点城市，主要还是受供应低迷影响，市场需求仍坚挺。但郑州、天津等市场下行压力不断加剧，成交环比腰斩，海口、南宁等市场形势也愈加严峻，成交甚至不及去年同期。反观杭州、合肥等市场热度依旧不减，成交环比持续提升。
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