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原标题：破碎的蛋壳：长租公寓最后的丧钟 来源：江苏金融圈
在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后，在美上市的国内长租公寓头部企业蛋壳公寓，正在一步步走向崩塌。
上周，蛋壳公寓南京公司突然人去楼空，无数租户的预付的租金被卷走，而迟迟收不到租金的房东，只能要求租户搬离。另外,还有一群被拖欠了几个月工资的蛋壳公寓员工也在四处维权。
很显然，在蛋壳公寓这样一个链条中，三方都是受害者，造成链条断裂的核心原因，则是长租公寓颇为疯狂的商业模式。
01
蛋壳公寓的烂摊子
2020年11月25日，南京的空气才刚刚有了些初冬的寒意。
在蛋壳公寓南京的办公室门前，十几个人拥挤在过道里，有人指着着空无一人的办公室愤怒声讨，有人双手紧抱望着墙壁叹气。
这些人有些是与蛋壳公寓签约的房东，有些是从蛋壳上租了房子的租客。平时，他们没有机会直接打交道，但是蛋壳公寓的“跑路”，促成了他们尴尬的会面。
蛋壳公寓南京公司的办公地点在三山街地铁站附近，小强当天去的时候，他们刚刚搬离。
不过，蛋壳公寓还算不上完全“跑路”，而是留下了新的办公室地址。根据现场贴出的公告，蛋壳公寓要求房东到花露南岗和鸣羊街的新办公地址商谈解决，而租户则要到小龙湾地铁站的诚基名苑。
第二天的九点多钟，小强又赶到诚基名苑的办公地点，现场前来维权的租户已经排起了长队，警方在现场维持秩序，并发放了登记表格，租户可以按照牌号的顺序与工作人员洽谈协商。
根据现场租户的反馈，蛋壳公寓的工作人员给出的解决方案如下：
1.?房东解约
2.?无责退租，需等待
3.?申请住房保护
4.?卡上不要扣钱，以免自动扣款
5.?按照北京专案小组最后的商议方式解决，需等待
6.?水电自行交
显而易见，这个方案几乎没有对租户后续的权益做出任何承诺，而且里面列出的办法也很难落实。
而关于租客已经预付的租金和租金贷问题，蛋壳公寓没有给出任何解决的办法，租客只能去找房东协商。
02
受害者之间的战争
租客纵然凄惨，但是房东一样是受害者。因为租客的租金是交给了蛋壳公寓，并没有交到他们手上，这个方案等于是要房东免费给租客续住。小强从一份房东与蛋壳公寓的合同中看到这样一则条款：如果蛋壳逾期15天不交房租，房东就有权单方面解除合同并收回房屋。
于是，没有收到房租的房东在解除合同后会选择强制收房，而已经预交了几个月租金的租客却要被赶出房子。如果房东要强行收房，租客坚决不搬，双方的矛盾就必然激化。
小强在和现场租户交流时发现，和房东矛盾最大的多为年付租客，由于他们已经预交了整整一年的房租，而蛋壳公寓多是按照季度支付给房东，剩余的房租都被蛋壳公寓带走了，租客和房东都损失惨重。
目前，各地警方表示，在租客租房合同未到期之前，房东没有权利驱赶租客、换锁、断电断水，也不得私自进入租客房内。
但很多租客仍然担心，尽管警方给他们“撑了腰”，但房东为了避免损失还是会想尽办法赶走租客，比如停水停电停网，或者在房门上加锁等等，有大量的租户都在微博上表示，每天都活在恐惧之中。
“保住房子”，“解除贷款”“收回房租”，这是当下所有受损的蛋壳租客和房东们的诉求，但目前，没有一方可以给出明确的解决方案。
03
无辜的蛋壳员工
除了倒霉的租客和房东，不少蛋壳员工也被拖下了水。
一名上海蛋壳管家在微博发文称，原本每月15号发薪，但至今仍未收到10月份工资，蛋壳方面一直拖延，自己已与很多蛋壳管家一样发起了劳动仲裁，资料已提交上去，律师也已经找好。
而南京地区的蛋壳公寓，员工也早已集体离职，原先的办公地点早已人去楼空。
目前，没人具体统计过当下受损的租客和房东到底有多少，但按照蛋壳公寓全国41.9万间房源数量和76.7%的入住率来算的话，深陷其中的人最少有30多万。
加上成千上万的被拖欠工资的蛋壳员工，这些人，都被“赤裸裸”地被推进了泥潭之中，很难说，谁比谁更弱势。
04
长租公寓的模式之殇
据了解，蛋壳公寓成立于2015年1月21日，隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司，注册资本1000万元。2020年1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，是继青客公寓，我国第二家赴美上市的长租公寓品牌。
造成蛋壳公寓今天这个局面，与“租金贷付款”和“高收地租”的模式有很大关系。
在采访时我们发现，蛋壳工作人员在办理入住时，会诱导租户开通微众银行的租金贷。对方声称，开通后，就可以享受8.5折月付租房，对于没有存款的年轻人来说负担很小，每月按时还款就可以。
根据某微博用户提供的信息，蛋壳公寓的离职人员告诉他，员工只有办了租金贷才有提成拿，这致使大部分的月付用户都选择用租金贷的方式付款。
租金贷，本质上是分期贷款，和花呗相似，但租金贷很有可能会记入个人征信系统。只不过经过各种长租公寓的包装后，摇身一变成了城市精致青年的租房新选择，号称可以让年轻人用更低的月付租金，租城市中心更好的房子。
但出了事之后，对于租户来说，房子一旦被房东收回，自己没了住处，租金贷上的钱却还是要照样还。虽然租金贷背后的微众银行表示，2021年3月31日之前，还款逾期不会对征信造成影响。但此举也只是缓兵之计，并不能解决根本问题。
“租金贷”模式曾让蛋壳公寓引以为傲，在此模式下，蛋壳公寓在5年内迅速扩张并成功上市。根据蛋壳公寓的招股书显示，从2015年12月31日到2019年12月31日，蛋壳公寓的数量从2434个增加到43.83万个，四年中公寓数增长了180倍。
在蛋壳的商业模式中，本来蛋壳-房东-租户-金融机构之间，可以形成一个闭环。房东提供房源，蛋壳作为牵头的中介机构，银行提供租金贷，租客从蛋壳和银行上享受服务。
这看似是完美的模式，但其中任何一个链条出现问题，这一闭环就可能有破裂的风险。
除此之外，“高收低租”模式也给蛋壳公寓的资金链断裂埋下隐患，成了又一个“价格低廉”的陷阱。
高收低租的模式是指，蛋壳公寓会高价承租业主的房源，再低价出租给租房人群，如果从实业的角度来看，这一定是一笔亏损的买卖，但实际上，长租公寓企业本质上是一个“玩经济”的金融公司。
据悉，蛋壳公寓在和租户签订租赁合同时，往往会推荐甚至引导租户选择年付，即一次性付清一年的租金。但这笔钱实际并没有一次性付给房东，而是按月交租，这样一来，蛋壳公寓就形成了一定资金流，用这笔钱来投资运作，一旦亏损，就大面积扩张，用新租户的钱去填旧用户的坑。
在这样滚雪球的模式下，蛋壳公寓的亏损越滚越大。据披露，蛋壳公寓2017年至2019年分别净亏损2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元，亏损成逐年递增势态，且今年上半年受疫情的影响，蛋壳公寓的房屋空置率变得更高，亏损变得更加严重。
对蛋壳公寓来讲，目前，能够扭转局面的办法就是找到一个愿意接盘的“救世主”。
据公开资料显示，蛋壳公寓背后的资本阵容十分强大。2015年成立至今，蛋壳公寓共完成八轮融资，融资总额高达54亿元，投资方包括蚂蚁金服、开物华登、优客工场、愉悦资本、华人文化、高榕资本、酉金资本、元?资本、CMC资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、老虎环球基金、春华资本等。
“只需要5000万美元就能把蛋壳公寓救活。”根据晚点lastpost的报道，相关投资人这样表示。
“但开会开了几次，目前，还没有人愿意先出这个钱。”
没被接住的蛋壳，就这样碎了一地。
05
过度金融化陷阱
长租公寓，又被称作白领公寓或青年公寓，典型模式是公寓运营商将业主房屋租赁过来，在进行装修改造、配齐家具家电后，以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。
这一模式于2002年开始起步，初期主要服务于跨国公司来华高管，2008年开始，酒店式公寓迅速发展。2010年，互联网的迅速发展叠加消费升级，促使长租公寓市场持续扩大，大批长租公寓品牌陆续出现，例如如今的头部玩家自如就是在这一时期成立的。
2016年开始，长租公寓行业进入快速发展期。
可以说，对于长期饱受租房质量参差不齐、黑中介等困扰的用户群体而言，长租公寓确实提供了很多便利。
但长租公寓在发展中，存在了很多不稳定性：首先就是物业使用权。
长租公寓得以运转的前提是“租得物业”，也就是拿房，通过出租物业获得营收和利润。因此，物业使用权的稳定性，如租期、出租价格等就变得至关重要。一旦物业持有者要求收回物业，或提出重新谈判出租价格，这就会无形中增加长租公寓运营商的成本。
除此之外，长租公寓平台在受到租户的租金之前，需要给业主支付房费，然后还要承担装修成本、材料、运营费用如品牌宣传，服务费用如家具维修，以及人工等各项费用。这就导致了平台资产负债率居高不下，越是头部的平台，负债也会更高。
最重要的是，长租公寓们目前仍未找到可持续的盈利模式。今年的疫情黑天鹅，使众多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计，2020年至8月底，全国已有30余家长租公寓企业出现危机。
从本质上来说，长租公寓属于资本密集型行业，但是行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。这意味着，一个长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维系，难免走向金融化。
这也是蛋壳公寓破碎的而更深层原因。
如今，不管是顶级巨头还是独角兽企业，似乎都对金融化产生了迷恋，当自身模式难以为继的时候，大家都想涉足现金贷，都想用除了常规融资之外的金融杠杆充当强心针。
人人都看到了金融作为杠杆的撬动力，但却忽视了金融的债务属性和违约风险。
如今，似乎资本市场似乎都在寻求一种“唯快不破，烧钱扩张”运作模式，在这样的运作模式下，诞生并倒下了四家具备典型命运的公司――乐视、ofo、瑞幸咖啡和蛋壳公寓。
这些公司打着亏钱补贴的旗号，从资本市场和投资人那里拿来的资金疯狂扩张，对增长的崇拜导致了对金融杠杆的依赖，对金融杠杆的依赖又最终导致了挪用用户资金、伤及用户利益的道德风险。
于是，大学生们被小黄车扣了押金，年轻人被蛋壳公寓扣押了房租，而那些刚刚财务自由的中年人，则被忽悠买了乐视和瑞幸的股票。
拜这些公司所赐，越来越多的人跌落到更深重的财务陷阱里，爬出来都难。
或许，蛋壳公寓给我们的启示是：当系统性金融风险无死角地覆盖“衣食住行”各领域的“创新型企业”时，该给这个疯狂的市场降降温了。
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