房地产行业专题报告：发挥好房地产的实体经济属性

原标题：房地产行业专题报告：发挥好房地产的实体经济属性 来源：金融界

房地产是实体经济的重要组成部分

1、房地产对实体经济贡献大。（1）行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大。2019年，房地产业增加值占GDP比重7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%；固定资产投资中房地产业占比23.4%；限额以上企业商品零售中住房相关消费占比9.5%。（2）解决实体经济的大量就业。2018年，全国第二产业和第三产业从业人员中，房地产业和房屋建筑业占比达10.4%。2019年全国2.9亿农民工中，房屋建筑业人数占比约11.5%。（3）房地产相关收入是地方政府的重要财源。2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、土地出让收入等多种渠道，房地产直接为地方财政贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入的53%、可支配财力的38%。（4）国际经验看，房地产业对经济贡献均较高。2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP的比重分别为10.8%、13.5%、13.3%。

2、住房回归居住属性，投资属性显著弱化，居民购房杠杆降低。2017年以来，中央坚持“房住不炒”定位，地价、房价运行显著趋稳，2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率13.8%，较2016年全年大幅回落20.9个百分点；7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较2016年12月大幅收窄6.0个百分点。居民普遍预期房价平稳，根据央行调查，2020年第2季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较2017年第4季度提高3.2个百分点；预期“上涨”的居民比例为22.8%，降低9.2个百分点；预期“下降”的比例为13.2%，提高3.9个百分点。居民新增房贷占比明显下降。2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%大幅回落，也低于2015年21.3%的水平。

3、降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用。2020年1-7月，房地产投资累计同比增长3.4%，在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，对固定资产投资形成了有力支撑。房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；上半年，信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%。

未来如何发挥好房地产的实体经济属性

1、稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用。长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。

2、保持房地产金融平稳，支持自住和改善型需求。保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。我们在《未来中国房地产市场空间有多大》研究中测算，2019-2030年全国年均新增自住房需求11.7亿平。

风险提示：政策调整过急过快风险、国内外行业分类差异。

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