泰禾集团三成股份遭冻结，昔日地产网红如今何以举步维艰？

原标题：泰禾集团三成股份遭冻结，昔日地产网红如今何以举步维艰？ 来源：财经看点网

　　泰禾集团的日子越来越不好过了。

　　5月26日晚，泰禾集团发布公告称，近日收到控股股东泰禾投资的函告，其所持有的710767112股泰禾集团股份被北京市第四中级人民法院司法冻结，占其持股比例58.32%，占泰禾集团总股本的28.556%。至此，泰禾投资及其一致行动人累计被冻结1560344844股泰禾集团股份，占泰禾集团总股本的33.27%。目前，泰禾投资正同债权债务人协商和解方案，同时与债权人及法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票。

　　除了股份被冻结之外，泰禾投资在最近一年作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元，因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元，其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。

　　截至5月27日，泰禾集团收盘价为4.15元，创近一年新低。

　　网红的前世今生

　　自1996年在福州创办泰禾集团，到2002年进京，拿下当时尚荒凉的通州地块，开发出中国风的泰禾院子后，黄其森和他的泰禾集团名声大噪。凭借院子系的成功，2010年9月，泰禾集团借壳福建三农上市，成为当年国内唯一上市的地产股。2012年左右，泰禾集团开始加快扩储的步伐，在深圳、北京等地拿下多块地王。2017年，泰禾集团实现1007亿元销售额的业绩，当年年底，作为董事长的黄其森放言，要在2018年实现销售额翻番至2000亿元的目标。

　　但是，激进的拿地策略让泰禾集团背负了太多的债务压力。自2018年以来，泰禾集团资金链紧张、陷入债务危机的传闻不绝于耳。为了缓解流动性危机，泰禾集团在2019年开始通过出让项目股权，发布高息美元债等方式纾困，其于7月发行的3年期、4亿美元债，年利率15%，利率之高，在当时引发热议。

　　据统计，截至2019年末，泰禾集团一共发布了16次转让出售资产股权公告，16次出售资产，回笼资金达到近百亿元。此后，泰禾的资金困局确实有所缓解，截至2019年前三季度，其短期债务为306亿元，同比2018年底的574亿元下降了46.69%，资产负债率为84.24%，下降了2.64个百分点。同年7月，穆迪投资者服务公司确认泰禾集团主体评级为B3，将泰禾集团的评级展望由“负面”调整为“稳定”。

　　何以成为扶不起的阿斗

　　尽管如此，问题依然棘手。截至2019年12月31日，泰禾合并报表范围内有息负债余额合计964.72亿元，根据借款协议约定的还款日期，其中已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元。2020年第一季度，其负债问题依旧十分严重：一年内到期的非流动负债高达607亿元，一年内到期的有息负债达672.39亿元，而货币资金仅55.53亿元。换言之，其目前现金流只能覆盖不到10%的短债，叠加每年百亿元的高额利息，现金流风险之大，不言而喻。受到疫情影响，2020年一季度，泰禾的经营活动产生的现金流净额为-29.31亿元，同比减少124.5%。

　　有分析认为，这正是泰禾集团频繁利用高息债券“借新还旧”所致。

　　据统计，目前泰禾集团国内存续债券8只，存续规模104.16亿元，其中一年内到期的债券有4只，总余额59.16亿元，短期集中兑付压力较大。2019年7月，泰禾通过子公司发行3年海外债，票面利率竟高达15%。这也是近年来房企境外融资的最高成本之一。同年9月，泰禾集团再次发行海外债，期限1年，利率也高达11.25%。要知道，在不到两年之前，泰禾集团的发债成本仅为6%-7%，2019年的发债成本却一下子翻倍了。足见其压力之大、偿债之迫切。

　　进入2020年，“借新还旧”还在继续。2020年3月4日，泰禾集团公告显示：为拓宽融资渠道、满足资金需求，拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券，其发债拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金或符合法律、法规规定、监管机构认可的其他用途。据不完全统计，3月以来，已有至少20家房企发行债券融资，累计融资总额超409亿元。以此计算，仅泰禾集团这一笔120亿元的债券，就贡献了业内超过三分之一的融资份额。

　　屋漏偏逢连夜雨

　　一系列财务问题压身，也将泰禾集团送上被执行人名单。4月22日和23日，中国执行信息公开网相继公布了多条关于泰禾集团及其关联人失信信息，泰禾集团、公司法定代表人黄其森，以及公司控股股东泰禾投资，均被列入失信被执行人名单。其中，泰禾集团和泰禾投资的涉案金额分别为1.31亿元、29.51亿元。5月11日，泰禾集团公告：公司全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔13亿元的融资款和偿还5亿元的借款而被沦为被执行人。截至目前，泰禾集团被列为被执行人的执行标的累计金额约为18.96亿元，超过公司最近一期经审计净资产的10%。

　　不仅如此，泰禾集团还惨遭多家机构评级降级。今年3月，穆迪再度将泰禾集团评级展望下调至“负面”。在穆迪最新公布的中国47家开发商最新主体评级清单中，泰禾集团位列最后一名。惠誉和联合资信对泰禾集团的信用评级，亦有所下调。

　　还能撑得住吗？

　　有媒体报道，泰禾集团曾对今年的销售情况回复称：3月12日，泰禾金府大院逆市劲销破亿，这也是该项目继2019年6月和12月之后，第三次实现日销破亿。而面向全国的文旅大盘厦门湾，在短短两周时间，线上预认购近1000套。

　　但就在4月30日，泰禾集团发布2020年一季报显示，一季度实现营业收入4.80亿元，同比下滑93.57%；归属于上市公司股东的净利润亏损5.64亿元，同比下滑157.99%。当日，泰禾集团还发布了2019年度业绩预减公告，预计2019年归属于上市公司股东的净利润约为8.27亿元，同比下降67.62%。泰禾集团表示，这与2019年公司加速项目资金回笼有关，同时也是受房地产调控政策影响。

　　4月20日，泰禾集团股份有限公司公告称，要延期披露2019年经审计年度报告。据悉，泰禾集团表示，拟将2019年经审计年度报告的披露日期由原预计的2020年4月30日延期至2020年6月15日。

　　5月13日，泰禾集团接连披露多条消息：终止收购泰禾人寿；筹划引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。后条消息一出，立刻引起地产圈轩然大波。

　　知名地产分析师严跃进认为，股份被冻结、董事长黄其森列为被执行人等情况对于泰禾集团的发展肯定是不利的。但是，一方面，市场信息的披露是必要的，另一方面，泰禾集团在今年十佳豪宅买卖上的表现也很不错。对于企业来说，抓住类似的机会，股价就不至于走得太波动。在公告之外，企业还是应该持续经营，努力实现触底反弹，这样才能给投资者信心。

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