花式降杠杆，阳光城有双小能手

原标题：花式降杠杆，阳光城有双小能手 来源：搞债的雷猴

的亮点就是其债务结构的优化。

雷猴哥与大家一起探究一下阳光城的融资和“双斌”入职后的生存手法。

“双斌”是源于2017年阳光实控人人事变动风云，前碧桂园联席总裁朱荣斌入职，担任公司执行董事长和总裁，前碧桂园财务总监吴建斌担任公司执行副总裁。

在今年的2月份，债市的大佬们就分析了阳光城的降杠杆的花式手法，但是同作为闽系房企，还是有热心人士将阳光城与泰禾作比较。

泰禾的资金链紧张，之前也是大举扩张，疯狂发永续债，现在不断变卖资产度日。债市大佬们也在担心阳光城是否走泰禾的老路，对其未来发展表示担忧。

图片来源：DM查债通APP

01

债券融资情况

在岸债券方面：

阳光城在今年共发了2笔债券，发行时间均是4月23日。

第一笔“20阳城01”，规模为15亿元，利率为6.95，期限为2Y+2Y；

第二笔“20阳城02”，规模为15亿元，利率为7.3，期限为3Y+2Y。

目前，阳光城共有流通中在岸债券25笔，当前存续214.22亿元，今年待付本金利息32.12亿元。

4月27日，阳光城发布公告称，公司完成发行20亿元公司债，用于偿还债务。

4月29日，阳光城发布公告称，2020年首期中期票据获准注册，金额为30亿元。

离岸债券方面：

阳光城今年陆续发行3笔境外债，发行规模总计为7.88亿美元。

目前，阳光城的离岸债券共有11笔，当前存续为22.45亿美元。今年有两笔余额为6.47亿美元的美元债到期。

阳光城的离岸债券如下图所示：

图片来源：DM终端

其他融资：

阳光城也在积极用其他方式扩充自己的腰包。

今年阳光城其他融资汇总如下图所示：

图片来源：DM终端

阳光城目前的债务规模仍较重，非标融资占比偏高，且年内回售债券余额较高，短期流动性仍存一定压力。

2019年，阳光城的杠杆水平在努力下有所改善，离不开其融资环境的提优。

今年阳光城第一季度房地产到位资金累计3.4万亿，预计2020年行业融资环境持续改善，继续在融资上花式发力，资金成本回落，再度降杠杆不再遥不可及。

综上来看，在财务上，多渠道融资也是一门艺术，在发行永续债后，少数股东权益增加，资产负债率就顺应下降。

02成交行情成交行情

美元债行情：

在美元债行情中，DM有一项重要的指标来判断其成交活跃性，此指标为流动性指标。流动性指标得分从1至5，1分代表流动性最好，5分代表流动性最困难。

阳光城的Bloomberg美元债行情以及IHSMarkit美元债对照行情，如下表所示：

数据来源：Bloomberg、DM

剩余期限最短的一只美元债“XS1923588096”,票面高达12，目前流动性相较于上周由3分升至2分，有所改善。

近一个月来，此只美元债的波动较大，收益率在4月23日跌入低谷后未有回升，5月7日的收益率为6.8191，净价为100.6858。

此笔美元债近一个月的价格情况如下：

图片来源：DM查债通APP

在岸债券行情：

近一个月来，流通中在岸债券的历史成交量第一为“18阳光城MTN001“和“18阳光城MTN003“，成交量为4亿元。其中，这只“18阳光城MTN001“的票面为8，是在岸债券中最高的。

近一个月成交量前五的债券如下图所示：

图片来源：DM查债通APP

03

评级情况

2020年国内外各大评级公司纷纷更新对阳光城的评级。

2020年4月23日，中金对阳光城评级为5分，与上期持平。

中金认为，阳光城一季度销售数据不佳，后续需要关注疫情对销售去化进度和回款影响。

从短期流动性来看，公司目前账面资金尚可覆盖短期债务，但公司非寿险资金无法覆盖回售后的短期债务，流动性仍存一定压力。

公司对外担保余额为102亿元，担保比率为21%，主要是对联营及合营公司的担保，可能存在一定代偿风险。

2020年4月22日，YY对阳光城评级为7分，与上期持平。

据YY评级分析，截至2020年4月18日，控股股东及其一致行动人股权质押数占其持股的90.71%，占公司总股本的39.91%。有一定短期债务压力，融资有承压。

2020年2月20日，东方金诚对阳光城的评级为AAA，展望为稳定。

东方金诚认为，鉴于公司在一二级城市的土地储备充足，预计未来仍将保持叫好的盈利能力；但是，资产受限比例较高，部分债务集中在2020-2021年到期，存在集中偿付压力。

2020年1月23日，穆迪对阳光城评级为B2，展望为稳定。

关于国内外各评级机构对阳光城的评级信息，DM查债通均有收录，详情可登陆APP了解。

04

项目分布

阳光城在全国共有146个项目，项目着重分布在二线城市。

一线城市有6个项目，具体分布数量为广州3个，北京2个，深圳1个；

二线城市共有86个项目，排名前三的是西安15个、天津7个、重庆7个；

三/四线城市共有44个项目，排名前三的是咸阳6个、乌鲁木齐5个、泉州3个。

数据来源：DM终端-地产债版块

阳光城的房地产项目优势是覆盖长三角、珠三角、京津冀等区域一二线城市和中西部核心二线城市，布局范围广泛，市场竞争力较强。

但是，公司部分在建和拟建项目位于三四线城市，未来可售面积充足，也或将面临去化压力。

05

拿地分布

据国土资源部统计数据，从今年1月到4月份，阳光城总拿地金额为210.14亿元。

按城市能级分类，阳光城在拿地金额上重心押宝在二线城市。

其中，一线城市未有涉及；

二线城市拿地金额为172.08亿元，占总金额的81.89%，排名前三的是无锡市41.65亿元、温州市37.16亿元和合肥市29.61亿元；

三/四线城市拿地金额为38.06亿元，占总金额的18.11%，排名前三的是台州17.59亿元、漳州11.60亿元和南平6.81亿元。

数据来源：DM终端-地产债版块

按物业类型分类，阳光城的住宅拿地金额为208.08亿元，占总金额的99.01%。

从阳光城的销售规模和增长速度来看，土地消化周期约为2-3年，还需持续扩充土储。

06

销售分布

据房管局统计数据，从今年1月到4月至今，阳光城销售总金额为94.86亿元。

按城市能级分类，阳光城销售分布主要集中在二线城市。

其中，一线城市销售金额2.43亿元，占总金额2.56%；

二线城市销售金额为78.49亿元，占总金额的82.74%；

三/四线城市销售金额为5.4亿元，占总金额的5.69%。

数据来源：DM终端-地产债版块

按物业类型分类，阳光城销售主要集中在住宅。

其中，住宅的销售金额89.86元，占总金额97.72%；

商业的销售金额2.5亿元，占总金额2.63%；

办公的销售金额1.07亿元，占总金额1.11%。

数据来源：DM终端-地产债版块

在2019年上市房企销售排行榜中，阳光城的销售金额行业排名第13，销售面积行业排名第10，销售均价行业排名第36。

其中，阳光城2019年销售金额2110.31亿元，同比增长29.58%；

2019年销售面积1713.27万平方米，同比增长35.29%；

2019年销售均价为12317元每平米，同比降低4.22%。

从商品房销售看，一线城市有所分化，北京、深圳量价齐升，而上海、广州则量跌价升。

DM终端数据及时整理出阳光城发布的企业销售月度数据。包括：销售金额、销售面积、销售均价，并且数据同比变化和行业排名一目了然。

图片来源：DM终端-地产债版块

企业在房地产投资方面，四大一线城市中，广深增长较快，二线城市中，南宁、太原、福州、青岛增速较快，公司进入的城市整体都较为稳定。

07

新增土储

近三年阳光城在拿地上发力，扩下不少版图。

2017年拿地总金额235.53亿元；拿地面积541.18米；

2018年是阳光城的拿地高峰，拿地总金额747.65亿元，同比增加217.43%，拿地面积2125.95万平；

2019年数据有所降低，拿地金额为595.04亿元，同比减少20.41%；拿地面积1366.90万米，同比减少35.70%；

图片来源：DM终端-地产债版块

土地投资保持合理的规模及布局，在土地成交方面，大连、东莞、昆明、广州、杭州受供给放量影响成交增长较快，而福州、厦门两个海西城市在供给增速不高的情况下成交大幅增长，土地市场热度较高。

08财务状况

阳光城2019年报已经出炉，在拿地上大展身手，负债结构得到优化。

营业数据方面：

2019年营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；

归属于上市公司股东的净利润为40.20亿元，同比增长33.21%；

阳光城的销售金额突破2000亿元，；

活动产生的现金流净额为153.96亿元，同比降低29.48%。

关于2019年营利收的低增速，市场有如下两种看法：

积极看法：虽然2019年营收增速较低，但将考核机制会由以“规模”为导向转成以“利润”为导向，将会有利于阳光城盈利水平的提升。

隐忧看法：《每日财报》有提到，虽然销售额和净利实现了高增长，但在反映企业的主要经营成果的营业收入方面，2019年的阳光城却略显疲态，阳光城经营效率不高的问题在业绩报告上表现的也越来越明显。

财务品质方面：

盈利能力上，在报告期内，公司合并报表净利润比上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%，合并报表归母净利润提升1.24个百分点至6.59%；

融资上，平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点，平均回款率约80.20%，实现经营性净现金流入153.96亿，期末账面货币资金419.78亿元，全额覆盖335.49亿元的短期有息负债，长短期债务比由1.34提高至2.35，现金状况持续改善。

偿债指标上，其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%；非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%，负债结构持续优化。

杠杆率上，相应的公司公司短期负债+一年内到期非流动性负债占货币资金比重较2018年下降50.6个百分点至76.0%，净负债率较2018年下降46.5个百分点至135.0%。

现金流的状况持续向好，杠杆率也有明显下降，是名副其实的“降杠杆小能手”。

企业的财务品质有所提升，在积极拓宽融资渠道后，杠杆下降，经得起市场的检验。

阳光城的担保，是探究阳光城的隐形债务必须看中的板块。

截至2019年12月31日，阳光城及控股子公司对参股公司和其他控股子公司实际发生的担保金额共872.42亿，占比归属母公司净资产326.21%。

图片来源：DM终端-地产债版块

负债率有所下降也需要警惕其隐形债务的处理。

2020年阳光城的年度目标是完成年度销售金额2000+亿元，目标定的比较谨慎。但如果继续提升其治理水平，优化债务结构，今年的市场认可度将会有质的飞越。