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原标题:雪贝 | 万科背了一口锅 来源:雪贝财经
2013年11月24日晚上,央视成功地激怒了中国房奴,它策划了一期节目:土增税黑洞,指控有45家房企总共欠缴3.8万亿元土地增值税。第一个被点名的是万科,后面还跟着SOHO中国、华远、融创、金地一连串名单。
那还是任先生和潘石屹敢大声说话的年代。
任先生琢磨了一晚上,第二天在他那拥有千万粉丝的微博上发起了反击,列出了八条理据,最后总结:
“央视愚蠢无知”。
潘石屹也很快附和:“央视应该从此事件中吸取一些经验和教训,有错就改”。
闹了三天,国税总局在三天后的晚上终于给了定论:有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解、误读。
在央视背后策划这次话题的是北京一个叫李劲松的律师,他大闹一场,悄然离去,把坏名声和负担都留给了房企。
土地增值税是个复杂冗长的故事。
2020年3月17日,万科公布了2019年年报,实现归母净利润(388.7亿元,同比增长15.1%,逊于市场预期。
一天净赚一个多的小目标也没有让股东们满意。
他们给万科的管理层们挂了一口老锅:
万科在隐藏利润,以减少分红。
这是个一年一度的老话题,但今年不一样,股东们在万科财报里发现了一个数据明显的异动:土地增值税清算准备金。
2018年,这一项的数值是219.87亿元,但2019年跳升到了367.89亿元,多增了148.02亿元,这也使得“税金及附加”项目多增了42%。
但是,这一年万科的营收增幅只有23.6%。
有一个股东受到了启发:按此推算,如果万科不通过此项隐藏利润,那么净利润应该可以多55亿,按年增幅应该在31%。
若果真如此,那也皆大欢喜。
这个推算的逻辑基于一个假设,即土增税的增幅和营收的增幅是线性平行的。
但是,这个假设并不成立。
它忽视了一个事实:土增税是跳档阶梯式增加,实行四级超率累进税率:最低30%,最高60%,利润一旦落在更高区间,整体税额会大幅增加。
粗糙地说,某一个地产项目多卖了1千万,利润反而可能减少1个亿。
而我们从万科了解到的情况是,2019年有大批项目恰好客观的属于这种情况。
也就是万科董事王文金的说法:(虽然)40%以上毛利率(的项目)在2019年的结算里面大体上比2018年要少,但是土地增值税(缴纳)更多。
这就是巧合的坏运气。
再说土地增值税,它在中国的来由带有惩罚性的特点,1993年,为了刺破海南房地产吹起来的大泡沫,国家在短短几个月内紧急出台了一份《暂行条例》,对炒地炒房的地产商进行惩罚性约束。
但是,熟料这份暂行条例一用就是26年,直到2019年才公开征求意见,以形成法律。
好了,事情简单说就是这样子的。
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