国盛证券点评万科年报：销售增速放缓 业绩稳步释放

　　原标题：万科A（000002）年报点评报告：业绩稳步释放，经营效率提升

　　来源：国盛证券

　　事件：公司公布2019年年报，报告期内实现营业收入3679亿元，归属于上市公司股东的净利润389亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。公司实现销售实现销售面积4112万平方米，销售金额6308亿元，分别增长1.8%和3.9%。经营活动现金流量净额为457亿元，同比增长35.9%。

　　业绩稳步释放，已售未结资源充裕。公司开发业务本年实现结算面积2460万平方米，同比增长12.3%，结算均价13577元/平方米，同比增长8.5%，共同驱动营收增长。报告期末公司已售未结算面积为4289万平方米，对上年结算面积的覆盖率为174%，对应合同金额约6091亿元，对上年结算金额的覆盖率为182%，已售未结资源充裕，业绩锁定性强。公司2020年预计竣工面积约3319万平方米，同比增长10.3%，业绩仍将稳步释放。

　　销售增速放缓，拿地更趋稳健。公司报告期内实现销售面积4112万平方米，销售金额6308亿元，分别增长1.8%和3.9%，销售增速有所放缓，主要原因在于新开工面积同比下降15.1%。拿地方面，公司报告期内拿地3717万平方米（建筑面积），权益占比66.7%，拿地均价6252元/平方米，地货比为46%，相对2018年下降7pct。我们认为，随着土地市场机会逐渐凸显，公司有望借助窗口期提升拿地规模，为未来销售奠定更坚实的基础。

　　ROIC提升，净负债率低位，经营效率提升。报告期内公司ROIC为20.4%，相对2018年提升3.7pct，经营效率有所提升。同时，报告期末公司净负债率为33.9%，小幅提升3pct，仍大幅低于多数主流房企。公司经营活动现金流量净额为457亿元，同比增长35.9%，连续十一年为正，稳健性业内领先。

　　投资建议：公司经营效率与稳健性优势明显，开发业务增速降低的同时自由现金流有望转正并提升分红比例，多元业务在为公司贡献第二增长曲线的同时，改善开发行业固有的资本投入依赖。我们预计公司2020年至2022年营业收入为4352亿元/5331亿元/6366亿元，归母净利润为476亿元/584亿元/667亿元，EPS为4.21元/5.17元/5.90元，当前股价对应PE为6.8倍/5.5倍/4.8倍，维持“买入”评级。

　　万科A（000002）年报点评报告：业绩稳步释放，经营效率提升

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责任编辑：田原