前三季度商品房销售面积降幅收窄 四季度房企或继续“以价换量”

原标题：前三季度商品房销售面积降幅收窄 四季度房企或继续“以价换量” 来源：国际金融报

9月全国房地产市场销售面积达17330万平方米，同比上涨2.9%;销售额达16118亿元，同比上涨9.4%。9月份房地产市场的整体表现并未如预想得那般清冷。

10月18日，国家统计局发布了2019年1-9月全国房地产开发投资和销售情况。据披露，9月全国房地产市场销售面积达17330万平方米，同比上涨2.9%;销售额达16118亿元，同比上涨9.4%。

全年销售面积有望转正

国家统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

在销售表现上，2019年1-9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点;同时，商品房销售额实现111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点;其中，住宅销售额增长10.3%。

东方证券房地产分析师竺劲、房诚琦表示，1-9月销售面积累计增速已经收窄至-0.1%，市场仍维持超越预期的韧性，其预计全年销售面积增速将大概率转正。

商品房销售数据的回暖，与房企以价换量策略关系密切。数据显示，今年1-9月份全国商品房均价为9355元/平方米，较1-8月份的9364元/平方米有所下滑。

诸葛找房副总裁苑承建分析指出，从最近几个月数据来看，全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降，简单测算，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，以价换量策略取得了9月销售数据的好转。

在房企资金方面，1-9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1-8月份加快0.5个百分点，扭转了此前4个月增速回落的情况。

其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%;利用外资104亿元，增长1.4倍;自筹资金42024亿元，增长3.5%;定金及预收款43877亿元，增长9%;个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。

财经评论员严跃进表示，房企到位资金的反弹，实际上和房企的销售资金回笼状况有关。从数据上看，个人按揭贷款数据有所反弹，而且该曲线在最近8个月中持续保持正增长，这说明实际上今年房企的项目资金回款速度有所加快，这也在一定程度上改善了房企的资金状况。

苑承建认为，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式。数据显示，1-9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1-8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。不过，国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。

购地面积同比下降两成

在集中冲刺业绩的四季度，苑承建预计，企业会采取更加积极主动的以价换量策略。

结合前9个月各大房企的销售目标完成情况来看，加大推货、降价抢收回款或成为不可避免的趋势。中指院数据显示，1-9月代表房企销售目标完成率均值为71.7%，其中仅有9家房企销售目标完成率在80%以上;24家房企的销售目标完成率在60%-75%之间。

不过，在融资收紧的大环境下，加大销售力度，保证现金流的同时，房企在支出方面保持着相对谨慎的态度。

数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

“房企在购地方面相对偏保守，但需要看到，购地面积的下降幅度其实是在收窄的。”严跃进指出，“换言之，今年上半年土地数据相对低迷，近期开始有所改善。当然，房企对于土地市场总体以保守为策略，除非是联合拿地。部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略，土地溢价率不高，有效控制了购地成本。”

在新开工面积上，1-9月份，房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点;房屋竣工面积46748万平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4个百分点。

严跃进指出，今年1-9月份新开工数据同比增幅为8.6%，该曲线呈现增幅继续收窄的态势。从新开工的数据看，部分房企若是资金状况不好，这个时候开发节奏会有所放缓。但需要看到，新开工没有出现负增长，这说明企业在新开工方面不会太懈怠。受今年上半年拿地数据相对疲软的影响，预计新开工增速曲线依然有下探的可能。

竺劲、房诚琦则认为，受到销售略有回暖及融资受限带来的现金流压力的影响，预计房企未来仍将维持较高的开工强度，四季度的新开工增速很难出现明显下降。