皇庭国际曹剑：资本化和证券化是商业地产未来的发展趋势

原标题：皇庭国际曹剑：资本化和证券化是商业地产未来的发展趋势 来源：金融界网站

金融界网站讯中国经济发展进入新周期，在未来增量市场向存量市场过度的过程中，商业地产对房地产行业的重要性在逐步提升。从资产配置的角度来说，成熟市场模式中，商业地产也是重要的配置方向。而当下，技术和消费变化，又给这个领域带来更多机会与挑战。10月11日，由金融界主办，阳光海天停车产业集团特别支持的金融界价值沙龙以“商业地产预见未来”为主题。商业地产存在怎样结构性机会，参与者的思考与打法怎样差异化？如果存量改造将成为新战场，哪些改造路径帮助企业进行卡位？商业地产通过改变物业功能是否能提升赛道竞争力，实现物业价值最大化？停车资产专业运营如何促进实现物业价值最大化？

皇庭国际(行情000056)旗下的皇庭戴维斯商业总经理曹剑在题为“提质增效之路商业地产发展机会”的焦点研讨中，以购物中心为例，从发展现状、特点、未来趋势等方面表达了自己的观点和看法。

图为：皇庭戴维斯商业总经理 曹剑

“目前，很多人认为购物中心整体过剩，但我认为，现在恰恰是一个结构性机会。”曹剑表示，过去商业地产主要有两个功能：一是满足人们对“吃”的需求，二是满足“穿”的需求，而现在正是这一类商业地产受互联网的冲击比较大。

曹剑进一步介绍了随着消费升级和城市化进程的加快，购物中心承载的功能真该逐步变化。他表示，当下购物中心已经不仅仅是满足人们吃、穿的基本需求，它承载的功能是多元化的，主要包括以下三个方面：一是社交功能，比如周末约朋友吃饭、喝咖啡、喝奶茶、做美容等；二是娱乐需求，包括看电影、唱K、娃娃机等；三是儿童业态，包括教育培训等，并且这也是购物中心引流等一个重要因素。

曹剑同时指出，目前商业地产还存在专业运营管理人才缺乏的问题。“国外的商业地产项目大部分掌握在基金手中，具有金融属性，运营管理非常精细，它有一套模型，但国内目前基本没有。并且目前尚未有大学专门开设购物中心运营管理专业，普遍缺乏系统化的教育，所以人才是比较缺乏的。”曹剑表示，购物中心能否运营成功，受定位、招商策略等多方面因素影响，且需要一个比较漫长的培育期。此外，对人、对团队的依赖比较强。同时，这也是其市场集中度低的一个重要原因。

另外，曹剑表示，目前互联网对购物中心的改造程度是比较低的，并且存在严重的信息不对称问题。“我们正试图去推动这件事情，虽然有很大的阻力，但我想未来三到五年，互联网一定会对这个行业有一个比较大的改变。”曹剑说道。

对于购物中心未来的发展趋势，曹剑认为主要表现在以下方面：

一是资本化和证券化。他表示，购物中心的开发建设成本很高，单纯地以成本核算，存在价值并不高。购物中心的价值主要表现在对周边住宅价值的提升、现金流的供给以及未来的物业升值等方面。对于开发商来说，开发一两个项目是可以的，但未来要大规模发展，一定需要资本化、证券化，由基金来持有。

二是经营的标准化和规模化。曹剑表示，做商场定位难、招商难，单个项目成本很高，但实际上边际成本是递减的。标准化运营一定程度上可以降低经营成本，提升周转效率。

“此外，目前市场集中度较低，但规模化也是未来很重要的发展趋势。”曹剑最后说道。