中航善达(000043)重组招商物业，物业龙头启航

原标题：中航善达(000043)重组招商物业，物业龙头启航 来源：天风证券

央企基因，重组后成为 招商蛇口 控股子公司，雄踞A股物业龙头

公司成立于1985年，1994年在深交所上市，隶属于中国航空工业集团。重组成功后公司第一大股东为招商蛇口，公司将持有招商物业100%的股权。2018年公司实现营业总收入66.6亿元，同比增长13%，较2017年增速高出20个百分点，其中物业管理业务营收37.2亿元，占比56%，同比增长29.7%。2018年公司实现归母净利润8.6亿元，同比增长469%，其中物业管理业务贡献1.6亿元归母净利润，扣除投资收益后的净利润为-0.1亿元，较17年净利润-0.35亿元回升71%。同时公司三项期间费用率不断下降，表明公司管理持续提升。

聚焦物业：并购后管理面积近1.3亿，有望借力招商系“量&质”齐升

并购完成后 中航善达 物业管理面积近1.3亿平，中航善达将成为招商蛇口全资公司，量、质优势有望加持。招商蛇口为国内房企龙头，主营业务包括住宅开发、园区运营。招商蛇口2018年销售面积、持有型物业面积分别为827.4万方和311.74万方，结转后均有望成为招商物业服务对象。值得一提的是，招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地，未来也将有望成为服务对象，物业收入增速或将十分可观。同时招商物业背靠招商局集团，为国资委控股央企，在资源获取方面也具备优势，目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构、金融机构、国内外知名企业等。

地产：销售型物业几近退出，“九方”系运营渐入佳境

2017、18年开始随公司地产项目逐渐出售，地产营收规模逐渐缩减。2016年大量项目出售，导致2017年公司营收大幅缩减。两轮出清后，公司销售型物业几近出清。在手项目仅剩4个，其中衡阳中航还剩50万方待开发土储、以及天津九方广场在施工中，预计年内新增贡献较少。截至2018年12月，中航九方管理项目数量15个，管理面积达127万㎡。在产品线方面，已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌，具备一定的行业影响力，管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区有一定影响力。

投资建议：

我们预计公司2019-2021年有望实现营业收入59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元，预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元，对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元。如若重组成功，19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元，备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元。参考可比公司一致性预期PE均值，2019年为30倍，由于公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益，但若重组后公司作为A股龙头或具备溢价空间，出于谨慎给予28倍PE，对应2019年目标价位14.56元，首次覆盖给予“买入”评级。

中航善达(000043)重组招商物业，物业龙头启航