京投发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第二期）

原标题：京投发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第二期） 来源：中信建投固定收益部

　　[债券名称]： 京投发展 股份有限公司2019年公开发行公司债券（第二期）

[发行主体]：京投发展股份有限公司

　　[发行规模]：不超过5亿元

　　[债券期限]：3+2年

　　[询价区间]：3.5%-4.5%

　　[牵头主承销商/簿记管理人]： 中信建投 证券股份有限公司

[募集用途]：拟全部用于偿还公司债务

　　[债券评级]：联合信用主体评级AA/债项评级AAA

[担保情况]：北京市基础设施投资有限公司提供第三方不可撤销连带责任保证担保

　　[发行场所]：上交所

　　[簿记时间]：7月15日簿记

项目联系人本期项目的具体情况欢迎您随时和我们沟通，期待您的参与！

联系人：王金波

联系方式：010-65608071

发行人概况京投发展股份有限公司（以下简称“公司”或“京投发展”）前身为在浙江省宁波市注册的宁波华联集团股份有限公司，于1992年9月以募集方式设立，股本总额为720万股。1993年9月经批准发行人民币普通股，并于同年10月在上海证券交易所挂牌上市，股票代码“600683.SH”，证券简称“宁波华联”，发行完成后公司总股本增至9，600万股。1994~2000年间，经多次送股、配股后，公司总股本增至19，925.37万股；2002年，公司更名为“银泰控股股份有限公司”，证券简称改为“银泰股份”。

　　2007年，公司根据股东大会决议进行了利润转增股本，转增后公司股本为28，225.17万股。2009年3月，公司非公开发行A股股票21，160万股，本次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）持有公司29.81%的股份，成为公司第一大股东；同年7月，公司更名为“京投银泰股份有限公司”，证券简称变更为“京投银泰”。后历经多次送股、增持等，2016年6月6日，公司变更名称为“京投发展股份有限公司”并办理工商变更登记，证券简称由“京投银泰”变更为“京投发展”，证券代码保持不变。后历经多次送股、增持等，截至2019年3月底，公司总股本为74，077.76万股，控股股东为京投公司，持股比例为37.00%，实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”），具体情况如下图所示。

公司经营范围为：房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。（以工商部门核准为准）。

截至2019年3月底，公司设立了董事会办公室、审计部、战略投资部、设计研发部、成本管理部、招采管理部、营销策划部、客户服务部、运营管理部、资本管理部、商业管理部、财务管理部、人力行政部和风险控制部共14个部门；纳入合并范围的子公司22家，公司在职员工632人。

　　截至2018年底，公司合并资产总额318.68亿元，负债合计272.52亿元，所有者权益（含少数股东权益）46.15亿元，其中归属于母公司所有者权益合计25.63亿元。2018年，公司实现营业收入79.75亿元，净利润（含少数股东损益）9.10亿元，其中归属于母公司所有者净利润3.58亿元；经营活动现金流量净额为1.47亿元，现金及现金等价物净增加额为20.23亿元。

　　截至2019年3月底，公司合并资产总额410.05亿元，负债合计360.72亿元，所有者权益（含少数股东权益）49.33亿元，其中归属于母公司所有者权益合计27.31亿元。2019年1~3月，公司实现营业收入8.82亿元，净利润（含少数股东损益）2.00亿元，其中归属于母公司所有者净利润0.53亿元；经营活动现金流量净额为-4.73亿元，现金及现金等价物净增加额为-5.98亿元。

公司注册地址：宁波市海曙中山东路238号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层；法定代表人：魏怡。

主要财务指标

发行人投资亮点1、明晰的战略定位及良好的区域优势

公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略保障了公司经营目标的实现。2011年以来中标四处北京轨道交通车辆段上盖土地，避开了房地产开发行业大众化的激烈竞争，开辟了具有体量大、专业化程度高等独特竞争优势的细分领域，致力于打造品质精致、建造工艺先进、质量安全的轨道物业项目。战略定位十分清晰。发行人目前土地储备主要集中于北京地区，区域优势明显。北京作为全国政治、经济、文化中心，战略地位特殊、财政实力雄厚、产业结构丰富，具有较强的市场指标意义；且近年来由于北京集中优势资源，外来人口持续增长，刚需和改善型住房购买需求较大。整体而言北京地区作为一线核心城市，虽然受到房地产政策调控一定的影响，但相对其他二、三、四线城市，其房地产行业发展稳健。

此外，鉴于当前房地产行业格局的变化及北京首都功能定位的明确，为更好地引领公司业务向全国拓展，支持公司可持续发展，实现“亚洲轨道物业专家”愿景，公司在2018年择机开展战略规划修订工作，“根植北京、布局全国”，全面扩展业务区域，强化资源获取能力，创新拓展思路，争取在北京、环京区域及重点一二线城市获取更多优质资源；另一方面，持续专注核心产品的迭代升级，不断提高品牌认知度和目标市场份额，提升公司产品竞争力。

2、控股股东实力雄厚

发行人控股股东京投公司为北京市国资委独资企业，北京市城市轨道交通建设唯一的投资主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发管理等职能。截至目前，京投公司轨道交通运营线路已达22条共计约637公里，在北京市城市轨道交通行业处于垄断地位。同时，京投公司拥有充沛的资产规模和大量的轨道沿线土地一级开发资源。截至2018年12月31日，京投公司资产总额5，583.89亿元，所有者权益2，089.16亿元；2018年度实现归属于母公司所有者净利润22.01亿元。

京投公司其雄厚的资金实力基于北京市政府的大力支持，北京市政府财政实力雄厚，每年各项财政专项支出预算规模巨大。2016年初，京投公司与北京市政府签署“授权经营协议”（ABO协议），将轨道交通建设专项资金、更新改造专项资金、运营补贴等政府性资金进行整合，统一纳入授权经营服务费，对应支撑京投公司的投资、建设、运营等整体服务。根据当期轨道交通建设规划和市财力承受水平，协议约定2016年~2025年北京市政府每年向京投公司提供资金支持调整为295亿元，同时约定2026年~2045年将按照总投资完成情况、利率水平、票制票价变化、新增调整事项等进行调整。随着北京市政府财政实力的增强。以及轨道交通客运需求的增长，未来北京市政府将加大对轨道交通的投入，对京投公司的支持力度也将进一步加大。

京投公司在北京城市轨道交通建设中的突出定位和强大的资金实力，将为发行人在未来发展中提供了强大的动力。

3、土地资源优势

发行人为贯彻战略目标，报告期内积极加大北京地区土地储备。北京市区由于前期开发强度大以及政府开始重视保护生态用地，未来将会严格限制城区建设用地审批，预计未来北京四环内住房用地供应量将会进一步减少。如此，市区的住房供需矛盾将会转移到周边地区来平衡解决，这些区域包括北京市远郊区县，如顺义、昌平、通州、房山，甚至包括燕郊、大厂、固安、廊坊、涿州等地在内的河北区域。这些区域未来将会成为北京市的新城或者卫星城，通过开通大容量的公交、轻轨或者地铁来连接北京市区。

　　京投公司在在北京市城市轨道交通行业处于垄断地位，且其直接负责多个轨道物业的土地的一级开发整理，开发经验丰富。发行人依托京投公司天然的资源优势，与京投公司形成了组建联合体或其他合作方式参与开发地块的竞标，竞标成功后合资组建项目公司的方案，此项合作方案有助于公司提高获取开发项目的能力，进一步提升在轨道物业及北京普通住宅开发等项目的竞争优势。近年来，发行人相继中标了北京·西华府项目、北京·琨御府项目及北京·公园悦府项目等地铁车辆段上盖地块，紧密依托地铁的辐射能力；2014年10月，发行人中标位于门头沟区潭柘寺总用地面积为40.66万平方米的国有建设用地使用权；2015年10月，发行人中标位于平谷区总用地面积为8.92万平方米的国有建设用地使用权；2017年1月，发行人以联合体形式成功中标位于门头沟区潭柘寺镇总用地规模18.09万平方米的国有建设用地使用权；2018年1月，发行人中标位于密云区檀营乡建设用地面积6.36万平方米的国有建设用地使用权；2018年11月，发行人中标位于河北省三河市建设用地面积5.00万平方米的国有建设用地使用权；2019年1月发行人相继中标丰台区郭公庄三期地块和海淀区北安河地块。上述北京及环北京地区地块储备有力保障了发行人未来盈利能力。

轨道交通沿线物业开发一方面分担了一级土地开发成本及轨道承建成本，另一方面为北京市日益增长的房地产需求提供了充足的房源供应，特别是车辆段上盖的利用，可以改善城市交通，节约用地资源，提高城市环境绿化率，符合国家关于促进节约集约用地的精神。可以合理预计随着北京轨道交通的持续发展，轨道交通中可以利用于房地产开发的资源亦将持续增长，发行人面临良好的发展机遇。

　　4、轨道上盖物业技术优势及协调优势

轨道交通属于城市公共交通业，是一种独立运行的有轨交通系统，提供了资源集约利用、环境舒适和安全快捷的大容量运输服务，并且衍生出轨道交通资源如轨道交通车辆段上盖物业和地下空间商贸等子行业。相对于轨道沿线物业，轨道交通车辆段上盖物业在开发和施工存在较大的复杂性，对安全性要求较高。发行人是全国唯一一家设立过轨道物业技术研究中心的上市房地产公司，近年来专注于轨道交通车辆段上盖物业的开发建设，并曾多次考察香港铁路有限公司，学习其相关的技术和商业运作经验，在轨道上盖物业具有一定的技术优势，在无缝对接、无障碍通道、减震、防噪音等方面具有领先优势。并且相对于轨道沿线物业，轨道交通上盖物业在开发和运营过程中最关键的是物业开发利益最大化与地铁运营生产安全间的协调，必须在确保社会公众利益的前提下，达到预期的经济目的，因此更加需要和地铁各相关部门的紧密合作，以利于缩短开发周期、降低开发和运营成本，提高安全性，凭借控股股东的优势，发行人在轨道相关项目规划的理解上，在建设与运营环节中与地铁轨道建设方及其他部门的合作上都具有外部公司难以匹敌的效率优势。发行人以此为突破口，迅速培育起自己的技术和品牌优势。

　　5、商业配套优势

根据现有项目规划，车辆段上盖项目均配建商业物业。北京·西华府项目、北京·琨御府项目及北京·公园悦府项目分别规划有建筑面积89，015.00平方米、174，229.00平方米及57，351.00平方米的商业及办公楼。发行人股东中国银泰拥有精品酒店、高档商业综合体、智能甲级写字楼等建筑业态的运营管理经验，其中成功开发了北京的地标性建筑北京银泰中心，其商业运作经验的借鉴与学习可以提高发行人商业及写字楼开发能力。发行人与中国银泰旗下银泰百货（集团）有限公司签署了《战略合作意向书》，就其开发和拥有的轨道上盖物业上发展商业零售业达成长期战略性合作伙伴关系。成熟的商业配套有利于其整体商品房项目的销售。

6、规范的管控体系

　　报告期内公司持续加强制度建设，构建严密可行、规范有效的管理制度体系，全面梳理公司现行管理制度，对不符合公司现状或不适合经营发展的管理制度及时予以清理和废止；结合制度执行过程中出现的具体问题和公司的发展需要，及时新增、修订管理制度，现有管理制度内容能够涵盖公司各层面、各条线、各业务的主要经营管理活动。

发行人偿债能力分析1、发行人长期偿债能力

报告期内，发行人资产负债率分别为87.94%、84.74%、85.52%及87.97%，发行人的资产负债率偏高。

　　从总体上看，随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本期债券的偿债保障能力也将提高。

　　2、发行人短期偿债能力

报告期内发行人的流动比率分别为1.63、1.66、2.77及4.63，均显着大于1。速动比率分别为0.32、0.17、0.55及0.51，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点；报告期内发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.90、1.32、1.25和1.06，随着报告期发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随债务融资规模增加而保持较高水平，从而导致EBITDA利息保障倍数较低，但总体来看发行人EBITDA利息保障倍数符合行业特征。

　　报告期，发行人流动比率保持较好水平，速动比率较小，表明企业短期内面临一定的偿债压力。但是，公司有息负债以大股东京投公司委托贷款为主，负债稳定性较高，实际的资金偿付压力不大。