公募REITs（资产配置篇）｜存量时代，盘活价值：2024年下半年投资策略_新浪财经

专题：中信证券研究：2024年下半年投资策略

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　　来源：中信证券研究

　　文|明明余经纬秦楚媛周昀锋

　　展望下半年，政策端有望持续加码助力公募REITs市场高质量发展，各底层资产基本面或延续分化。广谱利率下行叠加资产荒环境，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用。其既有望成为“固收+”策略增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为优质补充。经营稳健且具备抗周期特征的资产仍是底仓首选，建议关注能源、生态环保、保障房板块等一级市场的配置机会。对于二级市场投资，一是对能源、生态环保、保障房等抗周期资产进行择时，当相关标的估值因市场波动出现相对优势时，可优先进行配置，尤其是扩募预期较强的能源基础设施。二是关注基本面具备一定韧性（经营指标完成度超出或基本实现预期），同时估值相对合理的周期性资产。

　　▍公募REITs市场复盘：新政焕新生。

　　2024年开年至春节前，尽管2023年四季报显示大部分REITs的可供分配完成度基本达标、部分资产基本面呈现韧性或边际改善趋势，但受制于同期投资者信心尚未修复，中证REITs（收盘）指数仍处于磨底阶段。2024年2月8日，证监会正式发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，投资端新政千呼万唤始出来，与估值优势、同期股债市场情绪形成合力，推动REITs指数见底回升，二级市场迎来“量价齐升”，其中产权REITs在此轮普涨行情中呈现出更高的弹性。3月以来，随着政策利好的逐步消化以及估值的快速拉升，交易逻辑重回基本面，市场进入盘整。此外，二级市场行情回暖后，公募REITs扩容增类步伐加速。

　　▍政策展望：持续加码助力高质量发展。

　　进入2024年，政策端持续加码，包括投资、发行、资金等多维度的支持政策陆续出台。会计类4号文明确公募REITs的权益工具属性，驱动了市场节后的反弹；“新国九条”对“推动REITs市场高质量发展”进行定调。从海外成熟市场经验来看，REITs市场的发展离不开政策助力。回顾公募REITs过去三年的发展，监管层与各参与方保持着积极沟通，市场支持政策也维持一定强度。展望未来，政策端或仍可期，包括实时指数推出、REITs指数化投资发展、信披和估值标准进一步完善等。

　　▍公募REITs基本面：分化延续，重视Alpha。

　　2024年一季度，各类型公募REITs的表现延续分化。部分REITs的业绩维持韧性，除天气等不确定性因素以及设备检修等扰动外，多数REITs底层资产的修复节奏仍受到宏观经济周期以及行业周期的持续影响。

　　▍投资人结构：多元化发展。

　　1）发行配售端：今年前5个月，险资、私募基金、产业资本参与公募REITs发行战略配售的积极性有所提高，基金公司和集合信托参与网下配售份额的占比增长明显。

　　2）流通份额前十大持有人维度：2023年，大部分个券的流通份额前十大持有人占同期流通总份额比例明显下行，但部分经营稳健标的流通份额前十大持有人比例呈现增长态势。分类型看，险资和机构自营等投资者的占比有所回落，私募基金和信托的占比则有所增长。

　　3）对比各标的的机构投资者和个人投资者占比，机构投资者更加青睐经营相对平稳的资产。

　　4）FOF对于公募REITs这类资产的关注度提升，体现在持有标的数量的增长和持仓规模。

　　▍策略展望：存量时代，盘活价值

　　1）广谱利率下行叠加资产荒环境，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，其既有望成为“固收+”策略增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为优质补充。

　　2）经营稳健且具备抗周期特征的资产仍是底仓首选，随着市场扩容的加速以及投资者情绪的修复，关注能源、生态环保、保障房板块等一级市场的配置机会。

　　3）对于二级市场投资，各板块均有结构性的投资机会，基本面维度选择完成度较高或同比改善明显的标的，估值指标选择分派率（TTM）和内部收益率（IRR）相对较高的标的。综合来看，我们建议在二级市场：一是对能源、生态环保、保障房等抗周期资产进行择时，当相关标的估值因市场波动出现相对优势时，可优先进行配置，尤其是扩募预期较强的能源基础设施。二是关注基本面具备一定韧性（经营指标完成度超出或基本实现预期），同时估值相对合理的周期性资产。

　　▍风险因素：

　　模型假设与现实情况存在差异，导致测算结果的可参考性降低；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好；行业政策超预期变动对底层资产产生不利影响。