荣万家终被摆上货架依靠输血过活的日子恐难为继|荣盛发展_新浪财经

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，荣盛发展召开美元债投资人电话会议称，将对7.8亿美元临期债务（2022年1月及4月）进行交换要约，同时设置了一个特定资产包来支持对相关美元债的兑付。这个资产包当中就包含了下属港股上市物企荣万家的部分资产，12月以来的兜售传闻被管理层自己实锤了。

　　不再“嘴硬”的耿建明承认了荣盛发展目前确实遇到了流动性问题，因此作为流动性较好的资产，与奥园健康、富力物业、蓝光嘉宝类似，荣万家被摆上货架是早晚的事。对于荣万家自身及股东来说，如果全部打包出售给第三方规模更大的物企，荣万家的战略地位和输送的业绩面临较大不确定性；如果出售部分资产，荣万家的规模和营收同样面临阵痛期，而这个阵痛期要持续多久，完全取决于荣盛发展的情况。

来自荣盛集团的物管收入占比达98.6%

　　荣万家成立于2000年，背靠河北头部房企荣盛发展，荣万家在物业管理规模上并不小。截至2021年6月，在管项目数量324个，在管面积6280万平方米，同比增长约达到19.1%以及19.8%。此外公司的合约项目445个，合约面积9210万平方米，同比增长14.3%。

　　但荣万家的业务发展却相对集中。半年报数据显示，荣万家在管项目以住宅为主，占比高达90.5%，此外在管面积中有36.9百万平米位于环渤海经济圈，而造成在管项目类型集中在住宅、区域集中的原因是由于荣万家背靠的荣盛集团的项目大部分聚集在环渤海地区。

　　截止半年报，荣万家的物业管理业务收入中，有荣盛集团开发的物业占比达到98.6%，而由第三方房企开发的项目占比仅有1.4%。可以说荣万家基本是完全“寄生”在荣盛发展身上的。

（资料来源：公司财报、Wind）

　　自2021年初上市募资9.74亿元后，尽管募资用途是扩充项目组合、丰富增值服务，但一年过去了荣万家并无实质并购动作，而开拓第三方业务进展缓慢，因此严重依赖荣盛集团的现状没有改变。

　　截止2021年中，荣万家物管收入之外的收入主要为，非业主增值服务，主要包括物业工程服务、案场服务及其他服务，社区增值服务主要包括物业空间管理服务及生活服务。财报显示，相关营收占比并不小，成为荣万家新的增长动力。

（资料来源：公司财报、Wind）

　　而事实上，物业管理收入、增值服务以及非业主增值服务收入均是建立在在管项目基础之上的。招股书显示，2020年6月荣万家来自荣盛集团的在管面积占比高达98.6%，因此，公司三大业务均对于荣盛集团严重依赖。

被摆上货架业绩疲软或在所难免

　　成立20年的荣万家至今仍未能“断奶”，而这种情况似乎还要延续下去。此前，荣万家公告了关联交易的新情况，与集团总销售协议项下年度上限由截至2021年12月31日止年度2600万元修订为8000万元，由截至2022年12月31日止年度的3350万元修订为8000万元。

　　在集团项目输送的帮助下，上半年荣万家实现营收12.91亿元，同比增长68.75%。毛利率、净利润率分别升至34.86%、19.15%，由于非业主增值业务营收占比提高，盈利能力有较明显的提升，净利润达到2.47亿元，同比增135.89%。

　　不再“嘴硬”的耿建明承认了荣盛发展目前确实遇到了流动性问题。对于当前情况下对于荣万家来说，摆脱对于集团的依赖已是没有意义的话题。这也是为何荣万家要释放集团将加大业绩输送的预期，无非是想让荣万家能得到更高的报价。

　　但作为流动性较好的资产，如今被摆上货架，成为输血解困的工具，自身的长远发展已然不再是耿建明计划中重要的事了，“未断奶”的业绩增长似乎是脆弱的。

　　但对于荣万家的投资人来说，这却是本质的变化。

　　如果与奥园健康、富力物业、蓝光嘉宝类似，荣万家被打包出售给第三方规模更大的物企，市场此前也一度流出碧桂园服务收购荣万家的消息。在此情况下，荣万家将成为新东家的一个战略布局环渤海的区域公司，规模扩张中的众多收购项目中的一颗棋子而已。相较而言，“非亲生儿子”的荣万家的战略地位将大幅下滑，新东家输送的业绩面临较大不确定性。

　　如果出售上市公司旗下部分资产，荣万家的规模和营收同样面临下滑阵痛期，而这个阵痛期要持续多久，完全取决于荣盛集团的情况。只要荣盛集团情况没有好转，荣万家旗下项目就有持续被逐步出售的预期。

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