新浪财经房产|大眼楼管
近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据,时代中国及CFO黄嗣宁整体的财务成绩得分73分,整体表现相对一般。黄嗣宁2010年加入时代中国,此前在时代邻里担任首席财务官,今年9月获任为时代中国的CFO,负责集团的财务报告、企业融资及投资者关系相关事宜。
首先,从债务规模及结构来看。
据Wind数据显示(下同),今年上半年,时代中国的短期债务达到253.67亿元,长期债务达345.76亿元,总债务规模相较于去年同期增长16.88%,增速较快。且其中的短期债务占比达到42.32%的较高水平,债务结构有较大的改进空间。
而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达345.33亿元,超过3百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为1.36,短期偿债压力不大。在现金短债比这一指标方面,时代中国好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。
其次,从房企杠杆率方面来看。
时代中国的资产负债率为80.1%,而在剔除118.9亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍高达78.61%,仍超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年为74.58%的水平,低于100%的红线。
时代中国上半年的财务数据尽管只踩了1条条红线,但其短期债务占比及偿债能力能有较大的提升空间。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为80.1%,没有变化。
再次,从或有的隐性债务方面来看。
对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。
今年上半年,时代中国的少数股东权益占比达到47.69%的高水平,而上半年少数股东损益仅达到2.74亿元,占净利润147.61亿元的15.13%。这明显低于2018年中的少数股东权益占比46.7%,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为0.32,存在明股实债的嫌疑。
此外,时代中国账面对合、联营公司的股权投资分别为75.57亿元、25.1亿元,合计100.67亿元,占总资产的5.88%。
而从债务对于利润表的影响来看。
平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。时代中国的平均融资成本较高,达到7.4%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年时代中国的财务费用率达到4.043.64%的较高水平,此外报告期内利息支出25.86亿元,其中资本化利息20.43亿元,资本化比例达到79%的水平。
不过,由于较高的少数股权占比及体外投资规模等缘故,时代中国上半年的盈利能力表现较好,加权ROE仅为8.33%,在行业处于中上游水平。
最后,从量入为出的拿地政策来看。
时代中国的土储建面达到2180万平方米,相较于2019年534.7万平方米的销售面积来说,可以满足未来4年左右的销售,土储相对合理。不过尽管主要集中在大湾区,但其中处于一二线城市的土地储备占比仅有28%。
此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。时代中国上半年的拿地均价为7788元/平米,销售均价为13907元/平米,地价与房价之比为0.56,处在高水平,项目的盈利能力或不乐观。此外,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有1.27%的低水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。
面对踩了1条红线、少数股权占比及体外投资占比较高、土地成本较高的情况,时代中国首席财务官黄嗣宁接下了此前因不雅视频而辞任的黄永年的职位,这对于因特殊情况而从时代邻里走马上任的黄嗣宁来说并不容易,其财务成绩仍工作有待观察。
附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:
有息负债规模增速;
现金短债比;
短债占比。
而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:
资产负债率;
剔除预收款后的资产负债率;
净负债率;
永续债调整后的资产负债率。
此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:
少数股东权益占比;
对合联营企业投资/总资产;
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:
平均融资成本;
财务费用率;
利息资本化率;
ROE;
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:
地价/房价;
一二线土储占比;
土储去化周期;
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。


APP专享直播
热门推荐
特朗普要求从乌克兰获得任何能得到的东西 以收回投入的资金 收起特朗普要求从乌克兰获得任何能得到的东西 以收回投入的资金
- 2025年02月22日
- 22:30
- APP专享
- 扒圈小记
31,185
特朗普要从乌克兰获得任何能得的
- 2025年02月23日
- 00:02
- APP专享
- 扒圈小记
2,601
国能置业公司发布关于网络关注员工招聘情况的说明
- 2025年02月23日
- 06:09
- APP专享
- 北京时间
2,544

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
趋势领涨今天 12:05:42
内蒙古自治区10个新能源项目分别在呼和浩特市、鄂尔多斯(sh600295)市、巴彦淖尔市等地开工复工。这些项目建成后,预计年发电量超过130亿千瓦时,每年可节约标煤400多万吨,减少二氧化碳排放1000多万吨。 -
趋势领涨今天 12:05:30
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨今天 11:17:03
一号文件发布,主要有几个要点:1、进一步扩大粮食单产提升工程实施规模 推动棉花、糖料、天然橡胶等稳产提质;2、支持发展智慧农业(sz000816) 拓展人工智能、数据、低空等技术应用场景;3、不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地 不允许退休干部到农村占地建房。这些消息基本都是在市场预期之内,没有特别的地方,唯一超预期的是农业新质生产力,包括现在的生物育种技术、无人机技术、人工智能技术和数字技术等。这些都是近期炒作的热点,涨幅也是比较大,所以,明天一号文相关的板块冲高回落的概率较大。 -
趋势领涨今天 10:16:31
【2025年中央一号文件首提“农业新质生产力”】2025年中央一号文件首提“农业新质生产力”。农业农村部农村经济研究中心主任金文成对此表示,农业新质生产力的内涵是比较丰富的,包括现在的生物育种技术、无人机技术、人工智能技术和数字技术等,这些应用能够有效改变农业生产发展的状况,对我们加快农业现代化进程具有重要意义。我们要把握住这次科技革命和产业革命的机遇,在发展新质生产力上要抓好顶层设计,从制度层面、政策层面来构建适应新质生产力发展的体制机制,来支持农业农村现代化建设。同时,要构建农业的科技创新体系,提升科技创新的能力和水平,打造我们的自主创新平台,利用这些平台来推动新质生产力的发展,为我国农业农村现代化插上科技的翅膀。 -
趋势领涨今天 04:04:48
高德红外(sz002414)董事长称多个脑机接口技术已超马斯克。武汉高德红外(sz002414)股份有限公司董事长黄立在亚布力论坛年会表示,公司5年前就开展了脑机接口研究,并在不断突破脑机接口顶尖技术。高德红外(sz002414)实现了65000个通道的脑机接口,远超马斯克的3072个通道,是马斯克的20倍,并且实现了双向信息的读取与写入,而马斯克的技术则为单向。他直言,“很多技术层面的指标,我们已超过埃隆·马斯克的Neuralink公司。”不知道是不是当初的亩产万斤? -
趋势领涨今天 03:05:10
清华大学智能产业研究院(AIR)院长张亚勤院士表示,“10年后,机器人(sz300024)会比人都多,每个人身边都会有10个机器人(sz300024),包括物理或者虚拟的。未来3-5年,影响最大的受益者是IT行业本身,如英伟达、微软、亚马逊、谷歌meta、苹果,一大批芯片云计算公司等,是大受益者,他们提供技术和基础设施。 -
趋势领涨今天 01:54:15
【DeepSeek“低调”参与2025全球开发者先锋大会】《科创板日报》23日讯,《科创板日报》记者从2025全球开发者先锋大会主办方获悉,DeepSeek参与了今年大会,但是方式颇为低调,主要是以闭门会和工作坊的形式参与。 -
趋势领涨今天 01:45:26
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨今天 01:45:17
二、宇树科技携两款机器人(sz300024)亮相2025GDC《科创板日报》22日讯,在2025全球开发者先锋大会上,宇树科技带来两款机器人(sz300024),一是售价9.9万元的Unitree G1人形机器人(sz300024),这款机器人(sz300024)最大的特点是轻量化与高负载能力;二是针对C端,有遛狗和拖物功能的Unitree Go2。近期人形机器人(sz300024)走势很强,现在2025全球开发者峰会已经召开,宇树科技研发的机器人(sz300024)也已经亮相,机器人(sz300024)的行情肯定没有走完,但短期是不是利好兑现了呢?三、马斯克投的飞行汽车试飞成功周末马斯克飞行汽车上天的消息迅速冲上各大网站热点,马斯克投的飞行汽车试飞成功!垂直起降,无外露螺旋桨,水平飞行可达177公里!217万元一辆,已有3300个订单。据了解,Model A可以垂直或水平起飞,最多可搭载两人。这款飞行汽车既可以在城市道路行驶,也能开到天上,满电状态下,水平飞行可达177公里,地面行驶可达322公里。国内研究报告指出,从2025年起,飞行汽车将迈入商业化启航的1.0阶段;预计到2035年左右,智能eVTOL飞行汽车规模化应用加速,成为低空交通出行的主要运载工具;预计到2050年左右,陆空两栖飞行汽车将实现大众化应用,低空交通与地面交通深度融合,构建起三维立体智慧交通体系。摩根士丹利预测,至2050年飞行汽车的全球市场规模将达9万亿美元,而中国潜在市场规模将达2.1万亿美元。飞行汽车是周末吹得最猛的一个板块,对A股市场来说,人形机器人(sz300024),DeepSeek经过连续大幅炒作以后,市场热点会不会借机切换到飞行汽车、低空经济等板块呢?我们认为这个概率还是很大的。 -
趋势领涨今天 01:45:02
暖风频吹 有个板块周末爆棚这个周末虽然美股大跌,但国内继续暖风频吹,主要集中在外资金融机构看好中国创新突破上电视;宇树科技携两款机器人(sz300024)亮相2025GDC;重点是飞行汽车真的上天了!一、外资金融机构看好中国创新据央视报道,外资金融机构看好中国创新突破。多家外资机构认为中国在科技创新领域不断实现突破,并且正在构建更完整的产业链条,这将不断提升中国的国际竞争力。摩根士丹利日前上调明晟中国指数评级,同时认为,中国公司在人工智能领域展现出较强的竞争力,在多项最新技术突破的支撑下,科技密集型企业有望实现利润率和收益率双增长。高盛发表的研报则看好中国在数据、“云服务”以及软件和应用等领域的发展前景。此外,外资金融机构还加大了对中国企业的调研频次。阿布扎比投资局、汇丰、施罗德、德意志银行、法国巴黎银行等外资机构,近期多次出现在A股上市公司的调研名单中,调研范围涵盖电动车、消费、家电等众多行业。国际金融协会日前发布的报告显示,1月,外国投资者积极布局中国资产,外资净买入中国股票和债券的总金额超过了100亿美元。全球估值最低的只有A股和港股,因为DeepSeek的突破,彻底改变了外资对国内的看法,但这里也有两点不太好:一是,内资继续大幅流出。上周五内资虽然出现了流入,但相比前四天大幅流出近1800亿来说,上周五流入不到70亿元,还是杯水车薪!重点是内资很难连续三天流入,所以,不排除,下周一内资还会继续砸盘;二是,周末巴菲特发布了年度报告,巴菲特提到将永远把绝大部分资金投资于股票,重点是主要是对日本的投资增加,没有提到A股和港股!