未来两年非住宅物业有并购机会 海外机构把持传统商业

　　疫情之下物业公司股价波动加大，是否迎来布局良机？3月31日，新浪财经“资本+”系列分享会之“物管行业的机遇与发展“在新浪财经云会议端线上举行。新浪财经特邀佳兆业美好董事会主席及总裁廖传强、上投摩根中国世纪基金经理王丽军、招商证券房地产行业首席分析师赵可，硬核解读疫情之下物业管理行业的机遇与发展。

　　与会嘉宾包括佳兆业美好集团主席及总裁廖传强，上投摩根中国世纪基金经理王丽军，招商证券房地产行业首席分析师赵可。在谈及物管公司在大力拓展非住宅类的物业项目方面，三位嘉宾分别从自身专业的视角阐述了各自的观点。观点提炼如下：

　　佳兆业美好从一开始就对非住宅情有独钟，不是一开始就看到它有高毛利和高的收入，刚开始就是一种配套。随着时间的积累，公司发现在非住宅上面除了可以不断提高公司的知名度之外，还可以确保比较稳定的利润和现金流。2019年佳兆业美好的非住宅面积占比达到27%。

　　非住宅的管理难度并不高，但是对品牌推广的传播力度比较大。通过时间的积累，无论是单价平米，还是非住宅的持有面积都会越来越大。

　　非住宅及物业管理本身是一个消费升级的过程，REITs是房地产的一种终极形态，就是资产管理，物业属于这两者之间的形态。

　　国内的一些顶级的物业，包括商业、写字楼，它应该已经有比较好的管理者了，这一块很难有比较大的突破。

　　非住宅物业更应该关注行业周期和经济周期的变化，非住宅其实受经济的影响危与机是并存。明年开始往后再看两、三年，因为从经济下行的角度和短期疫情催化的角度来讲，一线城市和二线城市的物业、写字楼以及其他特殊的商业价格最近有一些下行的趋势，甚至还在延续。

　　明年可能是一个周期底部，过程中有增长诉求的物业管理机构来讲是一个比较好的时间点，因为在这个点上可能有比较好的替代效应。很多企业裁员或者更换员工的行为，这种降低费用的行为，通常会发生在这个阶段。所以，在这个阶段就是好的物业管理公司出手并购的时间点。

　　传统意义上的写字楼确实机会不多，因为有传统的海外四大行或五大行在把关。所以，大家更多看的是区域购物中心，类似于社区型的购物中心，也就是传统意义上的消费升级，区域运营。另外，还有机构的社会化改革，就是我们理解的医院、学校，包括城市公共服务的机场、地铁，类似于这样的公共服务职能管理公司或平台。

　　传统的住宅物业是资金低消耗的行业，而且是一个轻资产的行业，对资金的占用不多。但是非住宅类是资本消耗的行业。住宅物业是相对比较稳定的行业，不管有没有疫情，现金流都要很好，但是到了商业以及跟基础设施相关的行业，周期性就会明显加大。

　　跟传统的住宅类相比，非住宅物业管理对于专业化的运营能力要求会很高。有这种能力的公司，首先护城河就高一点，获取这样项目的能力就强一点。非住宅物业管理会有一个分化，不是说你想做就能做的，因为你有钱大家都有钱，除了需要你有专业的运营能力，还需要你有资源获取能力。

责任编辑：公司观察