龙光地产深圳抢地:深圳销售额占比下滑 迫切补充土储

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/曹婕

　　新浪财经讯 几天前，深圳5宗住宅用地集中挂牌出让，地块总占地面积约16.8万平方米，总建面69万平方米，采用“单限双竞”规则。这是近二十年来，深圳土地招拍挂市场最大规模的一次宅地供应，被誉为“史诗级土拍”，引发业内热议。

　　近年深圳住宅地供应稀缺，此次土拍共吸引了80余家房企参与，据悉，开拍前房企交的保证金就达1100亿元。最终，五块地由越秀、龙光、中海、电建以及平安拿下。

　　其中，单价最高的地块位于龙华区民治街道，经过130多轮竞拍，最终被龙光地产以最高限价65.85亿元收入囊中，配建人才房面积36700平米，溢价率达45.01%，楼面价约6.70万元/平方米。

　　龙光地产作为区域性房企，深耕粤港澳大湾区十余年，凭借逆周期低成本拿地，狠狠地赚了几年。但随着越来越多规模房企的入局，叠加住宅地块供应收紧，龙光地产也开始积极孵化城市更新项目，并走出湾区寻找新的增长点。

　　低成本拿地优势或难持续

　　正如龙光地产董事会主席兼执行董事纪海鹏所说，“龙光之所以能持续保持较强的盈利能力，是因为公司拿在政策限价范围内仍可以保持较好利润的土地。拿地时需要看准区域和节点，避开在房价高位和地价高峰期买入。”

　　作为近年来一直深耕粤港澳大湾区尤其是深圳地区的黑马房企，龙光地产前几年在深圳频频以低价拿地，并随着深圳史无前例地提出东进战略，使得以深圳为核心的都市圈已经初具规模，当地房价一路飙升，龙光地产随之而起。

　　截止去年底，龙光地产的3626.13万平方米土储面积的平均成本仅为3985元/平米。2018年龙光地产销售毛利率为33.73%、销售净利率20.34%、净资产收益率（加权ROE）31.54%。虽规模不及千亿，但龙光的盈利能力比千亿级房企却并不逊色。

　　但此一时彼一时，此次高达6.7万元的楼面单价对于龙光地产此前的拿地成本来说高出数倍，或许此前低成本拿地的核心竞争力正在随着市场发展而渐渐失去优势。

　　盈利主力地区深圳销售额占比下降

　　2018年，龙光地产实现合约销售面积440万平方米，合约销售额约人民币718.03亿元，较上年增长约65.4%。公司实现收入441.37亿元，归母净利润为82.88亿元。

　　分区域来看，深圳的合约销售金额最高，在整体销售额中占比34.4%。而2016-2017年，深圳市的合约销售额占比分别为44.1%、40.1%。曾经因为重仓深圳，给龙光地产带来了不俗的收益，但随着公司销售规模的增长，深圳的销售额占整体销售额的比例却连续两年发生下滑。

　　从土储来看，2018年，龙光地产透过公开市场招拍挂的方式新获取项目32个，总建筑面积为747.39万平方米。粤港澳大湾区新获建面为498.38万平方米，其中，深圳的新增建面仅为7.91万平方米。

　　截至2018年底，龙光地产土地储备的总建筑面积约为3626.13万平方米，其中，粤港澳大湾区占比62.3%，深圳占比为5.3%。而在2016年底的时候，龙光地产的土地储备中，深圳的土储占比为40%。

　　深圳地区销售占比的下滑、深圳土储占比仅剩个位数，这或许也是公司此次迫切补充深圳土储的原因。这对于主耕粤港澳大湾区、尤其是深圳的的龙光地产来说，显得尤为重要。

　　严跃进表示，“对于此类土拍来说，楼板价很高，自然也使得后续地块项目开发的压力增大，同时这也使得当前此类房企需要加快融资，进而改善未来项目的融资环境。类似拍地至少说明了一个心态，企业必须拿地和加快土地储备工作，这是最基本的工作。当然后续预计在开发过程中，若是有资金压力，或也会有导入联合开发或股权合作的模式。”

　　严跃进还称，“对于龙光来说，其在深圳等市场有较好的深耕，但类似城市政策管控是比较严厉的，实际上也会对具体项目的去化和盈利等形成制约。同时周边竞争类的项目还是比较多，这也是需要注意。”

　　积极培育新的增长点

　　随着进入粤港澳大湾区“抢食”的规模房企越来越多，深圳住宅地块供应愈加稀缺，拿地压力并不乐观，旧改项目也逐渐成为房企补充土储的重要手段。

　　龙光地产表示，城市更新项目现是公司于大湾区内补充土储的重要来源。2018年，公司成功孵化珠海 • 玖龙汇和佛山禅城 • 绿岛湖项目，这两个项目从拿地到成功孵化仅用了不到 1年半时间。截至2018年末，这两个项目还未贡献收入。

　　此外值得一提的是，在城市更新项目方面，粤港澳大湾区已盘踞着佳兆业等“旧改”大户，竞争压力不算小。

　　并且，旧改项目往往融资规模较大、动拆迁成本高、周期较长。这也会对企业的现金流提出更高的要求。

　　这两年，龙光地产的融资节奏有所加快，2014、2015年，龙光地产均在年内进行了两次融资，分别获得资金净额约人民币33.84亿元、49.50亿元。2016年，公司发行了本金总额为人民币74亿元的公司债券；2017年，公司成功发行了四批本金总额为11.06亿美元的优先票据；2018年则发行了六批14亿美元的优先票据及一批2亿新元的优先票据。

　　2016年及2017年，公司的融资成本即票据利率均不到6%，而2018年，公司所发行的六批票据利率均超6%，最高的一批达8.75%。

　　此外，龙光地产也在积极培育新的增长点，2018年，公司在上海相邻的嘉善和吴江一共拿了三幅地，策略性布局环上海一小时都市生活圈。

　　不过，据介绍，按照发展战略规划，未来龙光地产投资发展的重点还是聚焦粤港澳大湾区，而环上海一小时都市圈主要作用是补充销售规模和平衡业务布局，未来该区域的销售规模占比不超过公司总体销售额的10%。

责任编辑：公司观察