高增长期CEO突然离任 雅生活未来发展待观察

　　2018年2月，雅生活正式登陆H股。而雅生活上市之初近20倍的超额认购，最高峰时公司市盈率高达61倍，让公司在整个行业风头一时无两。经历公司快速并购发展的CEO离任，或给雅生活的布局全国的战略蒙上一层阴影。

　　双股东支持  双品牌战略

　　雅居乐雅生活服务股份有限公司成立于1997年，经历20余年发展，已成为中国领先的以中高端物业为主的物业管理公司，并名列2018年中国指数研究院排名的中国物业管理服务百强企业中的综合实力排名第11。

　　2017年6月，公司以10亿元对从绿地控股手中价收购了绿地物业全部股权，并于2017年8月引入绿地控股作为公司的战略股东之一，绿地控股以10亿元对价收购雅生活服务彼时已发行股本的20%股权（IPO后控股比例降为15%）。依靠雅居乐集团和绿地控股两大物业开发行业领跑者，公司透过“雅居乐物业”和“绿地物业”两大知名品牌开展经营。

　　据公司招股说明书、2018年半年报显示，自2015 年来，公司发展较快，营业收入从2015年的9.37亿元增长到2017年的17.63亿元，2018年上半年更是达到了14.09亿元，同比增长103.24%。截止2018年上半年，公司在全国总计管理建筑面积达1.091亿万平方米，项目数为420个，其中以住宅项目为主，占2017年前九个月所管理建筑面积的77.7%。收入占比方面，住宅收入占比从2015年的98.1%下降至2017年的77.9%，住宅仍占据绝对主要位置。

　　雅生活服务背后的两大地产商雅居乐集团、绿地控股在房地产开放领域都属于头部企业，2018年中国指数研究院统计数据显示，雅居乐集团2018年销售面价近0.08亿平方米，绿地控股2018年全年销售面积达0.36亿平方米。

　　据克而瑞数据显示，2018年中，雅居乐集团的土地储备为0.35亿平方米，而绿地控股的突出面积高达1.06亿平方米。两地产公司的土储面积及2018年的销售面积之和近2亿平方米，再加上雅生活服务目前的已签约的储备面积，目前原则上的总体储备面积约为目前公司管理面积2.5倍，后续增长潜力较为充足。

　　而雅生活服务目前的管理面积并非完全依赖两大股东的资源，据2018年半年报显示，公司目前的在管理面积中，有55.6%来自于第三方开发商，并且来自第三方的管理面积同比增长96.9%，可见雅生活对于股东的依赖并不严重。

　　雅生活服务年初上市募集资金约31.9亿元人民币，其中65%用于战略投资及收并购，资金量充足，公司目标是每年并购拓展约0.4亿平方米的合约面积，以实现对于空白业态及市场的渗透。2017年6月、2018年4月及7月，公司分别以对价10亿元、2.05亿元、1.48亿元的价格完成对于绿地物业、南京紫竹及兰州城关两家物业公司的控股权益收购，新并表面积共计0.5亿平方米。

　　随着上市并购及近几年地产销售的大幅增长，雅生活服务近几年来都实现了盈利的快速增长，尤其是2018年上半年，营业收入同比增长103%，而净利润增速更是高达196%。如下图所示，近几年公司的盈利增速有逐年走高的趋势，且其中净利润增速都要明显高于营收增速。这主要得益于公司毛利率及净利润率逐年提升的，公司毛利率从2015年的15.93%大幅提升到2018H的36.31%，净利润率从2015年的6.94%大幅提升到2018H的23.56%。

　　2018年上半年高达23.56%的净利润率，位列13家上市物管（含拟上市）公司之首，而毛利率也位列第二。高盈利能力的的原因主要有两点：聚焦中高端物业、增值服务占比提升。

　　根据公司招股说明书披露，公司主要的物业管理服务集中在广东省，其中广州地区占比月40%，中山占比约23%，合计达64%。而广东地区整体经济条件相对发达，居民收入更高，聚焦中高端的广东地区让雅生活服务的平均物业管理费处在相对较高的水平。截至2018年6月30日止，本集团所管理的来自雅居乐集团及绿地物业的住宅项目的管理费单价为3.02元╱平方米╱月本；绿地注入的商业项目管理费单价为7.4元╱平方米╱月；来自第三方的物业项目管理费单价为2.03元╱平方米╱月，物业管理费高于当地平均水平。

　　另一方面，公司增值服务占比有所提升也是公司盈利能力提高的主要原因，公司增值服务占比明显高于其他上市物业管理公司，2018年上半年增值服务收入占比高达46.49%，同期行业平均水平为24.29%。且2015年、2016年、2017年公司的增值服务收入占比呈现逐年提高的趋势。如下图所示。

　　2018年11月9日，雅居乐雅生活服务股份有限公司发布公告称，因需要更专注打理个人事务，刘德明辞任该公司执行董事、首席执行官及总经理（总裁）职务。该公告亦表示“刘先生确认其与董事会并无分歧意见。董事会谨此对刘先生过去对本公司所作出的宝贵贡献致以万分谢意。”

　　2016年，刘明德正式加入雅生活，作为2004年进入物业行业并将业务发展至全国的物业管理行业的老人，刘明德加盟雅生活或许与公司有志于拓展全国业务的战略有关。在外界看来，雅生活选择刘德明，正是看重了刘德明在物业行业沉浸多年的专业能力、人脉关系和行业影响力。彼时雅居乐主要楼盘集中于广东、海南、云南等省份，缺乏全国的物业行业影响力。

　　在刘明德加盟雅生活的两年间，雅生活发生了诸多里程碑的融资及并购事件，收购绿地物业、港股上市融资、收购南京紫竹物业以及兰州城关物业等，雅生活的整体规模也在这两年间迅猛发展，一跃成为行业前列的物业管理公司。可以说，从业绩结果导向看，刘明德在雅生活的战功还是不错的，今年2月刘明德在港交所敲钟雅生活正式登陆H股。而雅生活上市之初近20倍的超额认购，最高峰时公司市盈率高达61倍，让公司在整个行业风头一时无两。

　　根据工商资料显示，刘德明依然是此前自己创立的山东明德物业的法人，公司官网上，刘德明仍然是公司集团董事长，而在股权结构上，刘德明仍以24.5%的持股比例位列公司的第二大股东。

　　同时，刘明德目前也是雅生活的股东，占已发行普通股的比例约6%。刘明德的突然离职，给雅生活此前计划通过并购推进其布局全国的战略蒙上了一层阴影，未来，雅生活的战略是否要调整，如何调整，还有待观察。

责任编辑：公司观察