地产股静待估值修 地产公司迎来新一轮发展时机

　　来源：证券市场红周刊

　　《红周刊》作者 何艳

　　·编者按·

　　在一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求下，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，部分城市楼盘销售的躁动或意味着严控的楼市有望回暖。近日，国家发改委下发的《2019年新型城镇化建设重点任务》通知提出，“继续加大户籍制度改革力度、深入推进城市群发展……”如此表述有望进一步加速楼市解冻入春，进而有利于在一二线城市布局的地产公司业绩表现。从房地产公司最新年报来看，龙头房企业绩表现亮眼。在今年政策边际改善趋势已定的大背景下，整体估值仍处于历史均值之下的房地产公司估值修复行情仍有望延续。

　　在今年针对房地产的政策调控逐步见顶，长效机制推进提速下，3月份以来，楼市“小阳春”迹象明显。部分城市不仅楼市销售火爆，久违的“摇号买房”现象也重出江湖，而土地交易市场同样在升温，成交溢价率呈现抬升趋势。相较一级市场楼市的回暖，二级市场上的地产股却是提前入春，在经历股价2018年年中腰斩后，于当年10月份开始企稳走强。

　　数据显示，去年10月以来，A股市场房地产指数涨幅超过了50%，而今年以来的最大涨幅也超过了40%，特别是近一个月中，其18.38%的涨幅居申万28个子行业第6位。与内地房地产股良好表现相似的是，港股市场中的地产股同样表现强势，有30只地产股今年以来创下自上市以来的历史最高价。在龙头地产股持续表现下，整个地产板块的估值修复行情有望延续。

　　楼市确认解冻仍有待观察

　　近期，北京、杭州、成都等热点城市上演摇号买房的现象，部分楼盘甚至再现万人摇号的场景。对于楼市销售的旺盛，克而瑞数据显示，今年1~3月百强房企操盘口径累积销售金额18546.8亿元，同比减少4.9%，降幅较1~2月收窄9.3个百分点；3月单月销售金额共计8181.2亿元，同比增长10.25%，为今年以来首次回正。

　　除了楼市销售回暖迹象明显，土地市场的交易热度也在快速升温中。克而瑞数据还显示，今年一季度全国土地市场成交均价同比、环比分别上升了10%、7%，尤其是3月份，土地成交的整体溢价率达到18.46%，环比上涨了6个百分点。

　　对于土地交易市场近期回暖现象，狐尾松资产董事长王代新对《红周刊》记者表示，“最近的土地市场渐渐趋于‘疯狂’，各个地产公司抢地抢得比较厉害，价格也抢得比较高，已经从去年四季度的‘冬天’直接过渡到‘夏天’了，主要原因是今年以来特别是3月份以来，地产公司的销售明显回暖，各上市公司披露的3月份销售数据都看起来不错，这使得地产企业的预期发生改变，在融资环境有所改善下，有钱就开始抢地了。”

　　易居研究院副院长杨红旭则从另一个角度给予了解释，“如果看全国开发企业的拿地量，今年头两个月从同比看其实是下跌的，只有少数地区如一线和二线城市今年以来确实复苏了。原因主要是地产公司融资环境变得宽松，在发债融资手头资金变得宽松后，开始在一二线城市拿地。”虽然部分二线城市的宅地目前升温比较明显，3月份的溢价率相比2月份有所回升，楼面价也有所回升，但他还表示了谨慎态度，认为并不能因此轻易断言二线城市的地价从此步入上升周期，部分二线城市的新房销量在3月份迎来”小阳春”的持续性还有待观察，“大部分城市楼市的‘小阳春’有可能会昙花一现，从4月份开始会重新降温”。

　　政策放松，融资环境持续好转中

　　在财政政策和货币政策持续宽松下，3月份以来，房地产融资总额出现了明显反弹。据同策资管数据，40家典型上市房企3月份完成融资总额1024.2亿元，环比上涨85.25%，创下16个月的新高，这是自2017年11月以来首次突破1000亿大关。而事实上，自2018年下半年以来，房企的融资体量就比上半年有明显上升了，仅以公司债为例，地产公司下半年月均发行规模为296亿元，较上半年增长了104%。

　　对此，交通银行发展研究部高级研究员刘学智对《红周刊》记者表示，这种情况实际上反映了宏观政策总基调的一种转变，过去两年，在强监管和去杆杠的总基调下，宏观政策特别是金融政策是趋紧的，对房地产融资的限制力度非常大。但从去年下半年开始，这种局面发生了明显转变，原因就在于去年下半年经济增长压力有所加大，经济增速趋于放缓。在此情况下，宏观逆周期调节力度加大，财政政策加力提效，货币政策保持稳健适度趋松。去年已经有一些降准措施，今年金融对稳增长的作用要进一步体现，特别是货币供给要与整个经济名义增速相匹配，确保流动性合理充裕。总体上，货币供应量将有明显增长。

　　显然，刘学智的看法代表了市场主流态度，财政政策和货币政策逐渐偏向宽松不仅在一定程度上有利房企融资，且也有利于个人部门的信贷增长，特别是针对房地产的按揭贷款增长，同时，融资环境的改善还会降低房企的融资成本。相关数据显示，今年3月份房企融资成本约在3%~7%之间，相较2月份的融资成本4%~10%有了明显降低。

　　融资环境的好转不仅获得政策研究人士的认可，且从近期上市公司公告也可窥见一斑。4月9日，融创中国就发布公告称，发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。而前一日，融创拟申请发行80亿元公司债券申请还获得了上交所受理。类似的，中国恒大也于4月8日公告称，发行3笔合共20亿美元的优先票据，包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据；4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据；以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。就在同日，恒大还拟申请了发行不超过200亿元（含200亿）公司债券。

　　王代新表示，融资环境的改善对地产行业是非常重要的，购房者的钱“便宜”了之后，房子好卖了，而且销售价格也可以得到支撑；地产公司的钱“便宜”了之后，地产公司的财务成本降低，造房子的成本也会得到下降。

　　一级市场交易热度两级分化

　　在2018年末及2019年初地方“两会”上，部分城市微调楼市调控内容，提出了“一城一策”方案，对此提法，很多人解读为地产调控政策的放松。对此，王代新认为“一城一策”应该是调控机制长效化、合理化的一种表现，国家将调控房价的责任落实到地方政府，将房价和地方官员的考核挂钩，是有利于房地产行业长远发展，避免楼市的大起大落。

　　杨红旭也不认为“一城一策”的提出就意味着是放松楼市调控，因为国家是有相关要求的，地方政府可以制定政策宽松，但是必须要保证楼市平稳，楼市平稳主要体现在三个价格指标上，也就是房价、地价、房租，这三个价格不能出现大起大落。各地需要根据当地楼市实际温度做出调整，如此做法并不意味着地方政府可以随意放松。

　　同样是对于“一城一策”的解读，雪球大V释老毛则认为“一城一策”、“因城施策”这是一个信号。很多城市名义上还在坚持调控不放松，房住不炒，但实际上通过户籍新政、抢人大战、公积金贷款政策、商贷利率上浮减少，变相的打开了严厉调控的口子。

　　近日，国家发改委下发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知，其中明确提到的“继续加大户籍制度改革力度、深入推进城市群发展”等内容，此通知引发了市场热议，认为此份通知的下发意味着楼市调控宣告结束，冰冻楼市将重新火热。对此，在一线房地产企业从业十余年并深耕地产股研究的投资者茹万晔对《红周刊》记者表示，放宽落户条件，并不等于放松房地产调控，“房住不炒”的基调并不会因此发生改变。当然，二线省会城市是人口流入的主要城市，房子需求会因此大增，房价会有上涨的动力，相反的是，缺少发展潜力的广大三四线城市住房需求可能回落。

　　刘学智表示，《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，首先就是着力落实新型城镇化的建设，这对城镇化的发展肯定产生积极影响。城镇化的一大内容就涉及到住房，对房地产而言会起到一定的促进作用。不过，具体来看，大量的二三线城市可能会更受益，因为主要是100万到500万人口规模的城市落户的条件有明显的放开。同时，促进城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，还是整体规模的扩大，都会给房地产市场带来新的需求。

　　释老毛认为，户籍新政实际上是目前的一个大动作，其更侧重于大中城市的户口开放，实际上更符合市场经济和城市化规律，对于房地产市场来说是一剂强心针。

　　调控政策口风放松助地产股走强

　　地产股的表现是与房地产政策走向有一定相关性的，无论是A股的万科A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、绿地控股，还是港股的万科企业、中国恒大、碧桂园、融创中国等市值排名靠前的地产公司，均无一例外地在2018年10月中下旬左右进入股价上升通道，要知道地产调控政策的松动时间点也恰恰是在2018年底。

　　对于今年以来地产股的持续走好，国实一号私募证券投资基金经理李定国认为这与楼市调控政策转向是分不开的。政府在去年11月的政治局会议上只字不提房地产，当时他就判断这次严厉的楼市调控政策即将见顶，迎来拐点，地产股将出现好的买点，“如果按照房企的2019年的盈利来看，地产内房股的动态市盈率只有3到4倍，静态估值也只有4到5倍，这是非常低估的状态。另外股息率也是一个指标，分红率能达到7%~9%”。

　　专注地产股投资的西蒙战略基金经理李守法也认为，去年在贸易战、地产调控趋紧以及经济下行等多重影响下，地产股虽然经历了一波大调整，很多地产股股价遭遇腰斩，但随着去年年末以及今年以来货币政策的调整（降准）、减税降费措施的落地、地产调控政策的逐步放松、房企融资成本下降的影响下，很多地产公司手中的楼盘销售出现回升、拿地积极性也有所提高，特别是3月份以来，楼市的明显回暖还大大超出去年底市场的普遍预期，如此情况进一步放大投资者看多的信心。

　　虽然从龙头房企的2018年业绩表现来看，万科A实现净利润337.73亿元，同比增长20.39%；招商蛇口净利润同比增长20.42%；保利地产业绩快报显示预计净利润同比增长20.33%。港股内房股中，中国恒大净利润同比增长超过100%；融创中国增长50%；碧桂园增长超过60%。克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企达到了30家，创下历史新高，其中，近7成利润上涨，平均涨幅达23%。李守法仍预计，龙头房企2019年的业绩普遍会有20%以上的增长，部分增速较高的房企2019年甚至有50%以上的净利润增长。

　　李守法认为，目前地产股股价对应2019年的净利润，龙头地产公司平均未超过10倍市盈率，这意味着地产股未来具备较大的估值修复空间，以目前申万房地产行业的市盈率中值为16.70倍、市净率中值为1.58倍来看，其虽然相对2018年中旬股价低点分别对应的12.04倍市盈率和1.11倍市净率有所抬升，但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市净率。在李守法看来，一线龙头和二三线龙头仍有较大的机会。

　　在标的选择上，李守法建议避开那些拿地能力弱的房企，尤其是拿了很多地王被套的房企。对投资标的选择，优先选择拿地模式多样化，土地投资及行业内并购能力强的房企；要充分考虑资金链风险，所选公司要有通畅的融资渠道，融资成本合理，此外分红比例也是一个重要的参考因素。■

责任编辑：凌辰 SF179