头部房企为何分拆物业上市？

　　文章来源：看懂经济

　　作者| 柏文喜

　　IPG中国首席经济学家

　　近日物业股的整体走低和普遍破发引发行业关注。在此情况下物业公司上市潮依然风起云涌。就此问题，多家媒体对本人进行了相关采访和访谈。

　　物业股之前的高估值，是基于较高的ROE、较好的现金流与抗周期、抗疫情特征这一行业基本面以及具备增值收益的平台与入口价值的想象空间所致。而后者是导致了物业股“市梦率”的普遍性，和物业股板块的普遍高估值现象的根本原因之一。

　　近期物业股板块的整体走弱与普遍破发除了近期市场回调因素外，物业股纷纷上市从而使这一概念股的稀缺性消失、行业基本面基础也在弱化，进而导致近期物业股走低。这波股价走低意味着物业公司的资本热潮已经基本过去。

　　算起来自2014年第一支物业股上市，物业股经历了从不被市场重视到受重视再到重新审视三个阶段。在市场重新审视阶段，有的物企面临着是“活下去”的问题，有的企业面临的是如何更好的“活着”的问题。

　　但是一些头部房企如万科、融创等却改变了之前对分拆物业板块上市不甚热心的态度，开始筹备物业板块的上市工作，华润、金科、远洋也加入了这一行列。这与其是说为了物业板块的发展壮大，不如说是在三道红线降杠杆、降负债的预期压力之下旨在打造另一个资本平台和为了服务于母公司市值管理的目的所需。这也是之前那些相对弱势的房企更乐于分拆物业板块上市的原因所在，因为他们的现金流和融资压力更大更迫切而已。

　　物业行业的基本面和竞争格局是靠并购来推动行业集中度、靠单个企业规模快速上升来推动个股推动公司成长性的。如今大量物业股上市，导致同业并购难度加大，企业以并购推动业绩的成长性预期趋弱，进而带动股价走低。

　　一面是潜在的市场发展空间和融资渠道拓宽，另一面则是资本市场逐渐趋于理性，股价高估值已成为过去式。此时，欲上市的物企该做何选择？

　　建议各家企业应结合自身的状况和诉求来理性决定。对于自身资金链较为宽松且母公司资金需求也不太迫切，基本面比较好的企业，不妨可以按部就班地递表或者等待较好的窗口期以获得较好的估值和发行条件。而对于那些自身现金流压力较大和母公司资金需求也十分迫切的公司，还是要抓紧时间快速上市以缓解现金流压力。因为“活下去”始终是第一位。

　　对于未上市的企业还有继续筹备上市和暂缓上市两项选择，但对于股票价格处于低位的物业公司而言，摆在眼前的选项仅一条——努力改善公司基本面，提高竞争力，以重新赢得市场和资本市场的双重认可。

　　另外，大型房企旗下的物业公司过度依赖母公司也可能掣制公司未来发展。物业公司要想在股市上有更好的表现，还是要有独立的市场拓展能力，以体现市场化可持续发展的能力。

　　同时，物业股在规模和业绩方面要维持较高的成长性，收并购与提升增值服务收益则是维持成长性的两个主要手段。

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责任编辑：张海营