方正证券发布研究报告称，此次广州优化限购政策符合预期，速度之快、力度之大证实地方层面自主调控权已被充分给予，表明中央稳地产决心坚定不动摇。广州或为一线城市政策“试验田”，广州限购政策的大幅度优化或将引领新一轮一线城市的政策松绑潮，北京、上海、深圳等城市楼市管控政策有望加速跟进松绑。核心关注：保利发展(600048.SH)、天地源(600665.SH)、我爱我家(000560.SZ)、浦东金桥(600639.SH)。
事件：1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，《通知》涉及①优化限购政策;②加大住房保障力度;③支持房企融资;④加强房地产市场监管等多方面。
方正证券观点如下：
广州率先响应中央号召，凸显效率、彰显力度。
广州此次优化限购政策具体包括：①解除120平以上大户型限购;②支持“租一买一”与“卖一买一”;③支持“转移、合并登记一体办理;④商服类物业不再限定转让对象。该行提到，住建部会议赋予地方层面充分的调控自主权，一线城市限购有望加速松绑。此次广州优化限购政策符合该行的预期，速度之快、力度之大证实地方层面自主调控权已被充分给予，表明中央稳地产决心坚定不动摇。
广州作为政策“试验田”，示范作用或将引领其它一线城市加速跟进。
从去年下半年开始的一线城市政策宽松期来看，2023年8月30日广州宣布落地“认房不认贷”后，深圳、上海、北京相继跟进;2023年9月20日广州率先优化限购政策后，上海于次月跟进放松金山区限购。该行认为，广州或为一线城市政策“试验田”，此次广州限购政策的大幅度优化或将引领新一轮一线城市的政策松绑潮，北京、上海、深圳等城市楼市管控政策有望加速跟进松绑。
放开120平以上户型限购，改善型需求将被优先释放，助力商品房回归商品属性。
根据新政策，在限购区域范围内，购买建筑面积120平以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围，且名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。该行认为，2023年广州限购区商品房成交之中，120平以上住宅成交均价为72445元/平，而120平以下的成交均价为41579元/平，表明现行优化限购政策直接利好改善型高端商品房市场，而改善型产品更具商品属性，充分交由市场消化符合房地产新模式的发展方向。
《通知》强调支持保障性住房供应，结合改善型产品限购放开，房地产发展新模式再迈一大步。
《通知》明确2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，同时放开120平以上户型限购。该行认为，广州此次新政标志着“14号文”所明确的两大目标(①居者有其屋;②商品房回归商品属性)在地方层面正在积极落实，房地产发展新模式推进速度预计将持续加快。
《通知》积极探索房地产融资协调机制，叠加限购政策的持续松绑，广州楼市销售有望加速回暖。
《通知》明确将建立分管市领导任组长，住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等相关部门为成员单位的房地产融资协调机制，以搭建政银企沟通平台，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。该行认为，以广州为代表的一线城市二手房成交量于2023年中旬开始不断上升，表明一线城市结构性置业需求仍然旺盛，然而需求端对房企信用风险的担忧或为影响其需求释放至新房市场的核心因素之一，而随着地方层面不断落地房地产融资协调机制，行业信用或将加速修复，叠加限购政策的持续松绑，广州楼市有望持续回暖。
标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造越秀地产(00123)、天健集团(000090.SZ)、中华企业(600675.SH);②存量房赛道贝壳-W(02423);③优质民企新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960);④格局优化招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、建发国际集团(01908)。
风险提示：政策落地或不及预期;股市或有调整风险;楼市回暖不及预期。
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