意见领袖 | 姜兆华
1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。与传统经营性物业贷相比，“新规”尺度更大、期限更长、用途更广，可以说对房地产企业融资的一次纾困式“松绑”，房地产行业或将迎来存量资产“盘活”的新时代。
一、为什么“松绑”经营性物业贷
在房地产高速发展的黄金时代，房地产企业以“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”发展模式，通过资产销售快速变现，在补充自身流动性的同时，获取高额利润。根据宏观调控需要，国家相继出台一系列金融管控政策，严控房地产企业过度举债，这些政策加码发力对遏制房价过快增长、保障住房有效供给发挥了积极作用。随着经济形势不确定性因素增加，国内房地产供需市场出现逆转，房地产行业面临下探盘整压力，房地产企业融资难的问题日益突出。商业银行原有房地产融资产品政策很难适应当前的房地产市场行情，不能满足房地产企业合理融资需求，亟待进一步优化调整。
目前，房地产企业或多或少地都持有一些优质经营性物业资产，但这部分物业融资流转效率不高，在银行可获得贷款规模相对有限，且贷款用途只能用于与经营性物业项目相关的债项。在这种政策体系下，房地产企业即使持有优质经营性物业，也很难从银行拿到足额贷款偿还企业债务。把经营性物业贷等同于一般项目贷款管理，很大程度上限制了房地产企业的合理融资需求，不利于房地产存量资产“盘活”变现，更不利于房地产行业潜在风险化解。
二、经营性物业贷新规有哪些看点
经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。与传统的经营性物业贷款相比，“新规”具有以下突出看点：
（一）贷款额度相对较高。银行对于经营性物业贷款额度一般采取双线控制，一是经营性物业净收入，二是商业资产抵押率。“新规”出台前贷款额度一般不超过商业资产抵押率60%。本次《通知》指出，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度，抵押率明确可提高至70%。
（二）贷款期限相对较长。通常银行对经营性物业贷款期限规定不超过10年，部分银行可达15年。此次《通知》规定一般不超过10年，最长不得超过15年，为贷款期限提供了明确依据，有利于存量经营性物业贷款重组盘活。以时间换空间，贷款期限的拉长有助于降低房地产企业化债负担。
（三）贷款用途相对灵活。经营性物业贷新规的最大变化就是贷款用途灵活，企业可根据需要统筹使用，这与一般企业项目贷款有本质区别。传统房地产项目贷款是开立监管账户封闭运行，实行严格的受托支付管理且专款专用。而《通知》对经营性物业贷款用途则实行了“正面清单”和“负面清单”管理，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
《通知》还特别说明：2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。这一表述内嵌了两个限定性条件：一是限定时间，2024年底前，说明这一条是阶段性权宜调整政策；二是限定贷款银行，全国性商业银行享受这一政策红利而非所有银行，这一制度安排或与房地产企业经营性物业全国布局，便于商业银行授信风险管理有关。
三、房地产行业或迎“盘活”时代
从房地产融资“三道红线”到“三个不低于”，再到经营性物业贷政策调整，捆住房地产企业融资的各种“绳索”正逐步“松绑”。近期央行、金融监管总局、住建部等相关部委接连发布降准、因城施策、城市房地产融资协调机制、房地产融资项目银企对接清单等一系列政策“力挺”房地产，传递出的政策导向：贯彻中央金融会议精神，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
经营性物业贷“新规”化解的或许只是房地产融资难的“冰山一角”，但对“撬动”房地产企业盘活存量资产，化解房地产行业潜在风险，无疑将起到积极作用。未来，不排除会有更多的金融纾困政策跟进，房地产行业或将迎来“盘活”新时代。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：张文
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