中信建投：高标仓储供需失衡缺口约为1.43亿方 REITs风口加持腾飞在即|物流_新浪财经

中信建投发布研究报告称，我国高标仓供需失衡将长期存在，缺口约为1.43亿方，强烈看好拥有优质仓储物流资产的A股上市公司。随着我国加大对REITs的支持力度，国内持有仓储物流资产的上市公司有望通过REITs实现资产价值重估。该行强烈看好拥有优质仓储物流资产的A股上市公司，包括：南山控股(002314.SZ)、万科A(000002.SZ)。

我国高标仓供需失衡将长期存在，缺口约为1.43亿方。

我国仓储物流设施总体供给充足，但其中高标仓占比仅为7%，远低于美国22%的水平，无法承载当前受电商、医药、生鲜冷链等日益增长的需求，该行判断高标仓的整体供需缺口将长期存在。若按美国的高标仓占比水平计算，我国当前高标仓缺口约为1.43亿方。从区域分布上看，供需失衡更为严重，一线城市供不应求，但供地面临收缩;二三线城市近年来供过于求，推高空置率，尚需消化时间。

高准入门槛使得我国物流地产商呈现一超多强的局面。

我国政府对物流地产有较高的投资强度和落税要求，大电商、零售客户有更深绑定的头部物流地产商拥有更强的竞争优势，我国物流地产形成了强者恒强的局面。行业龙头为轻资产模式的普洛斯，市占率达到27.8%。第二梯队是重资产模式的万纬、宝湾、宇培、丰树四家公司，市占率均在5%以上。轻资产高周转的模式，也使得普洛斯在联合基金快速扩张其管理规模的同时，净负债率、资产负债率也始终低于同业。

中国仓储物流REIT的发展盘活存量资产，推动行业扩容。

REITs是海外市场中物流地产商很重要的融资途径，美国物流地产商基本把REIT当成唯一上市融资平台经营。以安博为例，其多次通过REITs扩募的方式收购优质资产以扩大管理规模。对国内物流地产商来说，中国仓储物流始终缺乏盘活优质资产的渠道，且由于国内市场对仓储物流类资产以成本法入账，长期无法享受土地增值收益(该部分约占物流地产商营业利润的35%-70%)，因而导致内资物流地产上市公司始终处于低估状态。目前我国第一批REITs项目中已有2个仓储物流REITs试点，进一步增强物流地产商融资能力，推动行业整体扩容。

仓储物流设施拥有充足屋顶资源，未来将受益于户用光伏普及。

仓储物流行业在物流运输过程和仓储过程对能源和用电需求比较大，参与光伏发电有助于物流园区增厚利润;仓储物流设施拥有充足屋顶资源，和光伏屋顶有天然的结合优势。龙头物流地产商包括安博、ESR等在部分园区上试点，普洛斯专门成立合资公司参与屋顶光伏电站的建设及运营，内资物流地产商如南山控股(控股宝湾物流)也通过入股中国核能科技这样的新能源建筑施工商参与该项业务。

风险提示：疫情导致部分物流园区推迟招商;REITs发行及扩募速度不及预期。

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