潘石屹无声告别：为什么卖？

　　潘石屹终究还是把SOHO中国卖给了黑石集团。

　　6月16日晚间的公告显示，黑石集团将出资236.58亿港元，以要约收购的形式拿下公司91%的股权；潘石屹家族一次性套现142.81亿港元之后，仍将持有公司9%的股权。

　　作为中国房地产行业的开拓者之一，潘石屹创立的SOHO中国，曾长期是中国最大的几家房地产公司之一，帮助潘石屹家族迅速完成资本的原始积累。

　　不过，谜一般的战略转型，公司从房地产开发商转型成为办公楼运营商，多年不开发新项目、专心做包租公，业绩连年下滑，逐渐从行业的顶端跌落，沦为这个狂飙突进行业的Nobody。

　　从首都国际机场进入北京城的第一地标望京SOHO；上海外滩过去60年唯一的新建建筑外滩SOHO，这两座潘石屹个人最喜欢的建筑，仍然是北京上海这些寸土寸金之地的标杆，但它们的缔造者——潘石屹和张欣，已经彻底从中国房地产市场这个牌桌上撤下。

　　无限唏嘘惜别天。潘石屹等这一天，差不多等了3年。

　　潘石屹套现143亿港元

　　地产圈最没有悬念的悬念，终于在6月16日晚间揭晓——潘石屹卖掉了SOHO中国。

　　昨晚，SOHO中国发布公告称，黑石集团拟对公司全部已发行股份开展现金要约收购，每股5港元。

　　收购上市公司91%的股份，黑石集团将耗资236.58亿港元；在要约收购中转让54.93%的股权，潘石屹、张欣将一次性套现142.81亿港元，并保留公司9%的股份。潘石屹这点小小的留恋，或许只是个减少争议的障眼法。

　　1987年，在石油部门当公务员的甘肃天水人潘石屹，辞职下海南，与冯仑、王功权、易小迪等人组建万通，后在海南房地产泡沫中全身而退，回到北京。

　　和李国庆、俞渝早期的故事一样：1995年，在北京找生意做的潘石屹，遇上留洋归来的张欣；闪婚后，夫妻合伙创立SOHO中国，通过SOHO现代城、建外SOHO等几个标志性的作品，跻身中国房地产行业头部阵营。

　　此后几年，行业经历蓬勃发展，各地房企龙头林立，SOHO中国也一直是领跑者。2007年公司港股赴港上市，当年营业收入69.54亿元，净利润19.66亿元。

　　彼时，中国房地产行业“招保万金”风头正盛，从业绩看来，SOHO中国完全可以与它们并驾齐驱。

　　让人意想不到的是，正值青壮年的SOHO中国，在2012年突然宣布，从“开发-销售”向“开发-运营”模式转型。当时，潘石屹的解释是，自持物业，比持有人民币好。

　　从那时候开始，潘石屹就时常展现其超强的“忽悠”能力。

　　物业不好租，公司2014年底号称要“用互联网改造房地产行业”，次年SOHO 3Q在北京启动，公司自己也说，“左兜掏右兜，自己租给自己”。

　　2014年之后公司连续大规模出售旗下物业，2016年潘石屹对外解释称，低买高卖是正常的商业逻辑，2018年初明确表态，以后不卖了。

　　没想到，次年就开始流传潘石屹清仓旗下地产项目的说法。之后的几年，这个传言成了行业里最知名的月经贴，隔一段时间就要被拿出来炒作一番。

　　一切都在6月16日初步尘埃落定。

　　截止目前，SOHO中国旗下的主要资产为：北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

　　截止2020年底，公司旗下投资物业633.67亿元。当年，公司投资物业的评估增值11亿元。

　　SOHO中国的核心价值

　　SOHO中国成功的原因是什么？

　　这个话题，潘石屹自己出过几本书，很多角度都能总结个一二三四出来。比如说：公司结构简单，规范化运营，营销上敢为人先，擅长“炒作”，比较早地注重客户“圈层”等。

　　但在今天看来，SOHO中国之所以到现在还为人津津乐道，之所以没有成为下一个“泯然众人矣”的住宅批发商，还是因为对建筑品味的极致追求。

　　当你从首都机场方向进京，最先给你“都市感”的建筑一定是望京SOHO；当你经过国贸、大望路一带，还能一次性看到SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO等多个亮眼的地标，尽管他们已经落成多年；凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”……

　　更直接的是SOHO中国旗下建筑在各大影视剧中的出镜率：电影《中国合伙人》《煎饼侠》，望京SOHO都是拍摄地之一，凌空SOHO曾作为“霸道总裁标配”，进入电视剧《欢乐颂》《何以笙箫默》等，《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景……

　　就这一点而言，张欣发挥的作用不可替代。早期，SOHO中国内部，张欣主管设计和财务，潘石屹的重心则在营销、管理等方面。

　　张欣出生于北京，14岁时移居香港，毕业于英国萨塞克斯大学和剑桥大学，与潘石屹结婚并创立SOHO中国之前，在投行高盛和旅行家集团负责中国业务。

　　在张欣的推动下，SOHO中国合作的世界顶级设计机构包括：扎哈·哈迪德（望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO），KPF建筑事务所（SOHO天山广场、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等。

　　不过，也正是因为张欣的极致追求，SOHO中国并未进入北京上海以外的市场，导致公司失去了迅速壮大的市场机会。

　　作为一家“夫妻店”，SOHO中国其他董监高人员多年来一直处于动荡之中。潘张之外的两大核心，总裁闫岩和财务总裁唐正茂，在SOHO中国董事会中均几进几出。

　　2018年闫岩和唐正茂先后离职，公司的执行董事就只剩下潘石屹和张欣二人。应该就是从那时候开始，潘石屹家族就准备放弃SOHO中国了。

　　值得一提的是，公司前总裁闫岩离职后，曾加入黑石中国供职数年，直到今年年初才转投高瓴资本，应该为此番黑石集团全面接盘SOHO中国打下了坚实的认知基础。

　　潘石屹为什么卖？

　　虽然SOHO中国转型做物业运营之后，公司业务规模没有那么大，但作为北京和上海最大的黄金地段物业运营商，账面盈利能力仍然相当强。

　　2018年-2020年，公司营业收入分别为17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元，因为核心业务是坐地收租，毛利率分别高达75%、82%、63%。

　　既然如此，为什么还要不断出售物业资产，直至把整个公司都卖掉？

　　首先，SOHO中国持有物业的债务压力较大。

　　虽然近几年公司的净负债率不到50%，在行业中并非处于高位，但整体处于上升趋势。2012年-2020年，公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。

　　更为关键的是，除了出售旗下物业之外，公司并没有什么稳定且大量的现金流来源。

　　截至2020年末，公司借贷总额184.70亿元，其中10.12亿元将在一年内到期。同期公司现金及现金等价物3.97亿元，流动性压力已经开始显现。

　　如此规模的债务，公司每年都要付出巨大的财务成本。仅去年，公司的财务费用就达到9.15亿元。

　　现实的债务压力背后，公司清仓套现的根本原因，是因为中国市场房地产价格高，但租金回报率低，影响了公司的业绩。

　　2020年，公司营业收入21.92亿元，同比增长18.65%，年度净利润5.43亿元，同比下降58.83%。

　　而且，SOHO中国的净利润中，有相当一部分来自物业评估增值，2020年就高达11.00亿元。

　　也就是说，公司收租的毛利润，还不够业务开支，SOHO中国的核心业务居然是亏损的。

　　对于租金回报率，潘石屹曾屡次在公开场合吐槽：“美国办公楼租金回报率接近4%，纽约5%-6%，中国的租金回报率我都不好意思说。”

　　而且，SOHO中国的商业模式，在中国经济处于调整期的大背景下，正遭遇出租率下滑的危机。2017年-2019年，公司旗下物业的平均出租率为97%、96%、90%，2020年直接下降至82%。

　　当然，最最核心的原因是，潘石屹、张欣，去意已决。

　　2012年转型运营业务后，SOHO中国就基本没有在土地市场拿过地，十年来潘石屹采取的一直是防守策略，等的就是这一天。

　　2019年之后，人们关注的焦点一开始就跨过了“潘石屹卖不卖”，而直接是“卖给谁？什么时候？多少钱？”

　　早些年，与任大炮私交甚笃的潘石屹，也是地产圈出了名的大嘴巴，楼市、股市、时事，什么都能参上一脚。在王思聪封神之前，潘石屹才是富豪圈中的流量担当。

　　这几年，潘石屹明显低调了下来，醉心于摄影、写作、木工。任大炮事发，潘某因网上发言被追逃，网上不断有人说“别让潘石屹跑了”，有好事者问潘石屹的看法，他都保持了沉默。

　　这三年，是潘石屹无声的告别。

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责任编辑：张海营