黄炽恒的“新赛道”：海悦生活赴港递表谋外拓_新浪财经

　　来源：物业中国

　　文|梁笑梅

　　又一家“小而美”物企向港交所递交招股书。

　　4月23日，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡地产”）旗下物业公司海悦生活控股有限公司（以下简称“海悦生活”）在港交所递交主板招股书。

　　从招股书上看，海悦生活的成绩单并不亮眼，营收和净利润方面稳步增长，规模属于“小而美”的一类。

　　推动海悦生活上市的叫黄炽恒，他是海伦堡地产的创始人，他也是一个故事多的“男同学”。黄炽恒在1998年创立了海伦堡地产。2014年1月21日，黄炽恒一天赚了266万元，第一次名震股市，也被称为最牛散户之一。

　　2015年，海伦堡地产开始计划赴港上市，黄炽恒于2016年提出“三年破千亿”目标。因此，2016~2018年，海伦堡地产净资产负债率从69.4%上升到了133.7%，近乎翻倍。不太好看的财务数据将海伦堡地产挡在了港交所门外。

　　黄炽恒换了一个赛道，把目光聚焦在了海悦生活身上。海悦生活从2019年开始谋求上市，从构建好境外上市架构到递交招股书，花了2年时间。

　　关于上市，海伦堡物业CEO陈耀辉对海悦生活有着深刻的认知。其曾表示，新战略就两条，一是市场化，二是科技创新。

　　资料显示，海悦生活于2019年3月19日根据开曼群岛公司法在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，并于重组完成后成为海伦堡物业的控股公司。

　　01．又一家“小而美”的代表

　　海悦生活的整体实力如何？

　　在业绩上，海悦生活在营收和净利润方面都在稳步增长。2018~2020年，海悦生活的营业收入分别约为4.17亿元、5.57亿元和6.76亿元，对应的净利润分别为4632.9万元、7703.4万元和9796.6万元。

　　海悦生活2018~2020年的毛利率分别为27.0%、29.0%、30.7%，在上市物企中处于中等水平。

　　数据显示，2020年40家上市物企的平均毛利率为28.55%。其中，19家公司毛利率高于30%，13家毛利率在20%~30%，9家毛利率低于20%。

　　海悦生活的规模如何？

　　截至2020年12月31日，公司在管和已签约管理的项目共有150个，覆盖中国15个省份、自治区及直辖市57个城市，在管总建筑面积约为2430万平方米。同期公司的签约总建筑面积约为4230万平方米，由独立第三方开发商开发的项目的签约建筑面积为8.3万平方米。该公司50.0%的在管建筑面积位于一、二线城市。

　　从规模上看，海悦生活在资本市场上的故事并不好讲。数据显示，2020上市物企排名，彩生活、碧桂园服务、保利物业分别占据了前三名，分别为5.52亿平方米、4.62亿平方米、3.80亿平方米。海悦生活2430万平方米的在管总建筑面积是不具备优势的，位于中下游水平。

　　规模不够，第三方面积来凑。

　　海悦生活也有意识在扩大第三方面积，不过从时间上看稍微有点晚。

　　海悦生活从2020年才开始扩大第三方面积，来自独立第三方的签约建筑面积为8.3万平方米，签约项目数量为1。

　　相反，海悦生活仍然没有摆脱对母公司的依赖。

　　在招股书中，海悦生活称海伦堡及其他物业开发商共同开发的住宅物业方面，2018~2020年，按在管总建筑面积计，分别约99.0%、99.1%及95.1%由本集团管理。

　　值得一提的是，在总共150个的签约管理项目里，其中149个来自海伦堡和联营公司及合营企业。

　　在增值服务上，2018~2020年，海悦生活来自社区增值服务的收益分别约为3520万元、3670万元及4580万元，分别占同期总收益的8.4%、6.6%及6.8%。增值服务占比比较小，且还略微下降。

　　02．收并购成首要任务

　　可以看出，海悦生活把规模看得还是很重的。

　　在招股书中，海悦生活称本次募集所得款项用途将主要用于通过收购进一步扩大公司的业务规模及市场份额，丰富在管项目及物业类型；同时也会用于建设和升级智能管理平台、开发和丰富增值服务，提升客户体验及企业竞争力；升级在管社区硬件基础设施，为住户提供更宜居的生活体验等方面。

　　中信建投地产金融组组长、房地产行业首席分析师竺劲表示，物企业绩保障主要有三个方面，短期看外部，即第三方外拓能力是重要业绩来源；中期看储备，储备项目规模是业绩保障；长期看增值服务，业主增值服务是赚取超额利润的正道。

　　海悦生活深知，不能一味地依赖母公司这棵大树。

　　因为，海伦堡这棵大树也并不好依靠。2016~2018年，海伦堡净负债率持续走高，分别为69.4%、83.4%和133.7%；其未偿还的借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元，而同期公司拥有现金及现金等价物分别为24.69亿元、45.96亿元和47.78亿元，偿债压力不小。

　　在资本市场对外拓能力强的物企具备更高的期待时，海悦生活在此方面还需鼓足干劲。

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