原标题：香港传真|启德商地流标与恒生房地产分类指数周期 来源：观点地产新媒体
观点地产网 香港土地拍卖市场再次出现流标。
无可否认，在目前香港当地市场整体信心不高的形势下，这种情况正越来越频繁地出现。但值得注意的是，此次遭遇流标的是九龙启德第2A区一幅商业用地，它也是自去年1月以来第三幅流标的启德商业地。
同时，从启德地区放大到整个香港区域。据地政总署披露，截至目前回溯过去8个财政年度，香港一共就卖地计划进行超过180次招标，当中就有7次因为标价低于底价而取消有关卖地。
除新近流拍的启德商地外，另外6次流标包括2019年底及2019年初招标的两幅启德商业用地、2018年底招标的山顶豪宅用地、2016年初招标的元朗宅地、2015年底招标的青衣宅地，以及2014年初招标的白石角宅地。
它们之间又有什么规律？每次土地流拍，跟市场大环境的表现有多大的关系？外界能否找到一条线索去解释个中现象？
指数的故事
答案或者可以在恒生地产分类指数 （HSNP）中找到。
恒生指数系香港股市价格的重要指标，它由若干只有代表性的上市股票的市值计算出来，用来反映香港股市价幅动趋势。恒生地产分类指数则是下属恒生指数反映地产股票市场的一个分支。
截至目前，HSNP的成份股包括：中国海外发展、九龙仓置业、信和置业、华润置地、恒基地产、恒隆地产、新世界发展、新鸿基地产、碧桂园、长实集团和领展房地产投资信托基金。
与恒生指数的功能类似，恒生地产分类指数亦在多数情况下能体现，香港房地产市场之冷暖，以及当地投资者对地产市场投资意欲的高低。毕竟经济大环境所造成的影响同样会投射到房地产开发投资领域。
对此可以试着将上述7次土地流拍发生的时间段，与HSNP指数的上下波动作对比。
其中，香港近年来第一宗流拍的土地为位于新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号的住宅用地。该地块于2014年3月份招标，吸引了7家地产商投标，但最终流拍。
在2013年末至2014年初，香港楼市受到香港政府“双辣招”调控和美联储即将退出量化宽松政策预期的双重影响下，“崩盘”论四起，以长实集团和新鸿基地产为首的各大发展商于农历新年后纷纷大幅降价推货，新房市场承受极大压力，随后波及二手市场。
“自2003年一波长达十年的大牛市之后，香港楼市或就此出现拐点。”类似的言论充斥街巷，楼市气氛惨淡，投资者对后市态度愈加谨慎。当时，HSNP指数跌至一轮的谷底，从2013年11月4日的30140.73点跌至3月中旬的25773.81，直到7月份才重回3万点。
第二幅流拍的土地为位于青衣细山路的青衣市地段第190号地块。其于2015年底招标，不久后流拍。
2015年下半年，美联储加息呼声日渐变高。虽然最终没有加成，但市场信心亦已经发生动摇。香港楼市在7月份冲到高点之后出现大幅下跌。HSNP指数亦在当年8月份起急速下挫，从约33111.37点到11月在约3万点左右徘徊，最终于16年2月跌穿25000点。
第三幅元朗凹头宅地就不幸选在2016年初招标，随后自然因竞标金额未达到政府所定底价而流拍。
第四幅土地山顶文辉道住宅地，其流标发生在2018年10月，正是中美贸易战爆发初期。这幅山顶宅地为豪宅用地，估值最高达到485亿港元，各大发展商由此望而却步。
2018年7月6日，美国开始对340亿美元中国产品加征25%的关税，由此挑起人类经济史上迄今为止规模最大的贸易战。香港股市持续波动，楼市遭受重创。资料显示，当年香港9-11月份新申请贷款个案、按揭贷款数量、新盘预售、住宅销售数量和金额都出现不同程度的跌幅。
HSNP指数此时的表现则为，从6月份的约4万点逐渐往下，到10月16日降至最低点33793.08随后才逐渐因贸易战“休战”90日，及美联储释放鸽派信息，放慢加息步伐等利好因素爬升。
商地再流拍
从2019年至今连续三宗启德地区商业用地流拍，背后原因仍离不开经济大环境的因素。
其中，第一幅启德第4C区5号地块土地面积约10.2平方呎，用作非工业╱酒店用途，可建楼面总面积约61.23平方呎，地块最高估值约115亿港元。
其于2019年1月25日截标，接获鹰君集团、建灏地产、新鸿基地产、信和置业、长实集团、远东发展及嘉华国际等9家企业投标，最后于5天后流拍。
当时延续2018年经济环境的总体态势，香港楼市并未完全恢复乐观。HSNP指数才刚刚突破4万达到40483.69点，处于半路中途。
第二幅启德第4C区4号地块土地面积11.5万平方呎，最高可建楼面约86.3万平方呎，用作商业或酒店发展。该地块最初由高银金融于去年6月份拍得，后又退地，9月重新上市后估值约95亿港元，获得信和置业、新鸿基地产、长实集团、鹰君及华人置业5家企业入标，但最终流拍。
2019年下半年开始的情况，相信所有人都十分清楚。从修例风波到最近的新冠病毒肺炎，香港房地产市场面临严重危机，尤其是写字楼和酒店业市场更是陷入极端低潮。
HSNP指数从2019年8月1日起跌穿4万点录得39703.77，随后浮浮沉沉到今年年初风波渐止后又开始呈现上升态势。不过好景不长，由于疫情的到来，该指数从1月末的约38000点一路下泄，目前最新报32459.94，回到2018年贸易战初期的水平。
最新的一幅流拍的启德商业地，即启德第2A区4号、5（B）号及10号地块，土地面积约21.3万平方呎，指定作非工业用途，总楼面面积约116万平方呎，开拍前最高估值104.4亿港元。
地块此前于5月8日截标，共收到新鸿基地产、建灏地产、长实集团及利福国际与信和置业联合体4个财团递交的标书。随后，香港地政总署5月13日公布，该地块最终因地价标金未达到政府就该用地所定的底价，截标时所接获的4份标书未被接纳。
总的来说，从2018年下半年至今鉴于恶劣的经济环境。香港地产市场投资气氛不高，发展商不愿意抢地，拍卖出价亦不敢冒险，何况是发展规模大及金回收期长，又不能拆售商业地皮。
第一太平戴维斯在最新一份关于香港写字楼市场的研究报告中就提出：“潜在写字楼买家趋于囤积现金，以应对自身业务可能出现的长期低迷，因此在作出投资决定时非常谨慎。”
另一方面，随着2011年“起步九龙东”计划的提出，启德所在九龙东地区写字楼项目投资经历了火热的6年。但在目前情况之下，当地供应量的优势正转化成累赘。根据第一太平戴维斯最新资料显示，在今年第一季度九龙东地区写字楼空置率已飙升至10.2%。
对各大发展商而言，此时去购入一幅商业用地似乎并不是一个好选择。
香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。
责任编辑：张海营
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