会德丰拟私有化：为何不是九龙仓？投资者能否获利？

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　　2月27日消息，今日会德丰、九龙仓置业双双复牌，会德丰（00020）公布，要约人吴光正旗下Admiral Power Holdings Ltd建议以协议方式将公司私有化。消息一出，会德丰股价暴涨逾40%，截至收盘，会德丰涨39.68%，报价66港元，市值净增385亿港元；九龙仓置业跌6.22%，市值蒸发76亿港元。收盘后，九龙仓也发布公告，明日复牌。

　　会德丰九龙仓等三家企业集体复牌，有哪些要点？

　　1）谁被私有化？根据会德丰在港交所发布的公告，此次私有化主角是会德丰，而不是此前传言的九龙仓。根据公告，公司将以最高81.5亿港元的价格被私有化。据悉，要约人为Admiral PowerHoldings Limited，由吴光正全资拥有。

　　公告披露称，包括吴先生、吴太太、吴先生实体、受托人（作为信托的受托人）、吴宗权先生及吴宗恩女士，为本次收购的邀约一致行动人。

　　2）如何进行私有化？根据私有化方案，吴光正家族建议就会德丰股东持有每股股份获分派1股九龙仓置业（01997）及1股九龙仓（00004）股份；及将以现金按每股12元代价向股东支付款项。

　　要约事项完成后，本公司将由要约人拥有32.51%、由受托人（为信托的受托人（信托为吴先生 家族的有连系信托）及一名要约人一致行动人士）拥有48.48%，并由其他要约人一致行动人士 （即吴先生及吴先生实体）拥有19.01%，且股份的联交所上市地位将被撤销。

　　3）私有化溢价多少？约人进行建议事项所需现金代价最高金额将约81.5亿港元。私有化建议（现金加股份）相当于每股71.9港元，较会德丰停牌前报47.25元溢价52%。

　　停牌前，九龙仓一股19.7港元，九龙仓置业一股40.2港元，加上12港元的现金支付，会德丰私有化股价相当于71.9港元，溢价52%。

　　要约人正以内部现金资源及其他外部债务融资提供要约所需的全部现金金额。另外，要约人强调，协议安排代价将不会提高。

　　吴光正为何要私有化会德丰？

　　停牌前，公司持有九龙仓置业已发行股份约66.5%，持有九龙仓已发行股份约70.7%，不过，从停牌前收市价来看，会德丰持有九龙仓置业及九龙仓之持股量的总市值1237亿港元，超过公司970亿港元市值近300亿港元。不仅如此，公司亦持有其他资产（包括一个物业组合）与负债。

　　根据会德丰公告，公司提私有化旨在消除公司长久以来在现时控股架构下的控股公司折价，并藉此为本公司股东释放价值。也就是说，公司觉着自己被低估了，打算溢价退市。而且公司表示，九龙仓和九龙仓置业不仅分红多，交易也活跃，进行股份置换是一举两得的事。

　　具体来看，会德丰表示，私有化退市有三点好处：

　　1）藉消除本公司长久以来于九龙仓置业及九龙仓的股权之控股公司折价，从而释放股东价值。会德丰公告显示，停牌前，九龙仓置业股份及九龙仓股份的收市价总额为59.90港元，较会德丰停牌前收市价47.25港元高出12.65港元或27%。本次私有化，公司将溢价52.2%或24.65港元。

　　2）九龙仓置业股份及九龙仓股份带来较高的股息收入以及现金回报。参考九龙仓置业自2017年从九龙仓分拆上市至今，以及九龙仓及本公司自2009年至今的实际现金股息往绩纪录，协议安排股东在持有一股九龙仓置业股份及一股九龙仓股份的情况下，本应收取的综合股息与持有一股会德丰股份相比，收入明显较高。

　　在2009年至2018年的10年期间内， 股东持有九仓和九仓置业的综合平均年度股息收入为176港仙，较持有一股会德丰股份所得的平均年度股息收入93港仙高出88%。

　　3）基于九龙仓置业股份及九龙仓股份较高的交易流通性，协议安排股东分别而直接拥有该等股份属较佳选择。会德丰表示，九龙仓置业及九龙仓的综合交易流通性较公司高出约6倍，九龙仓置业及九龙仓于最后交易日期的3个月每日平均成交额分别为1.383亿港元及1.067亿港元，本公司则为4430万港元。

　　为何私有的不是传闻中的九龙仓？

　　2月24日，会德丰、九龙仓、九仓置业集体停牌，有外电引述投资顾问公司称，会德丰或计划以每股27.58元的作价私有化九仓，较其上周五收市价19.7元溢价40%。该人士进一步指出，过去一年九龙仓集团市场表现都差过会德丰，现时私有化时机已到，在私有化后吴光正家族有望继续持有50%以上合并后公司的股份。

　　创建于1886年的九龙仓集团有限公司是香港第十七间成立的公司，扎根香港，历史悠久，亦是恒指创立时的首批三十家成分股之一，不过，2018年3月，九龙仓置业（01997）取代未分拆的九龙仓集团的恒生指数成份股地位，而余下九龙仓集团（00004）从恒生指数剔除。

　　九龙仓主要业务为包括香港和中国内地的投资物业、酒店和发展物业，截止2019年6月30日，九龙仓集团在内地的资产超千亿元人民币，占集团总资产的份额超70%，集团80%的盈利由内地产生。不过，九龙仓与会德丰的业务重叠，使得会德丰私有化九龙仓的传闻一直未有间断。

　　去年长沙国金中心落成，九龙仓集团旗下的已经完成大部分投资物业的发展项目，集团负债有机会见顶，意味派息有望上调，有机会触发价值重估。因此，会德丰愈早提出私有化，始能确保以低价成功私有化九龙仓集团的胜算。何况，会德丰将九龙仓集团在内地投资物业这只现金牛收归旗下，有利改善会德丰的估值。

　　自去年3月份以来会德丰已经连续6次增持九龙仓，持股从不足65%增至12月17号的70.03%，趁九龙仓低价扫货也被外界解读为会德丰为私有化九龙仓铺路。

　　不仅如此，九龙仓估值不足9.7倍，近年来股价不断走低还被剔除恒指，业务吸引力不高，大股东私有化成本低也成为市场预测会德丰私有化九龙仓的原因。那么为何会德丰没有私有化九龙仓而自己被私有化了？

　　通过对比估值来看，九龙仓整体市盈率为9.7倍，不过会德丰的估值只有8倍，大股东私有化成本更低。此外，去年下半年股市回软，令吴光正、包陪容夫妇看准时机，过去7个月趁股价回落加速增持会德丰 。有机构分析指出，两人趁低价扫货，不排除为私有化铺路。

　　根据披露权益资料显示，吴光正夫妇于去年8月26日至今年1月8日期间合共增持4个百分点，持股量由15.01%增至19.01%。计及本身吴光正透过透过家族信托持有的48.6%股权，吴光正夫妇合共持有会德丰67.6%权益。

　　林达控股金融科技部执行董事林子俊表示，公司可能更看好会德丰部分的资产升值潜力，私有化能够简化架构同时，带来额外收益。之前传闻一直是九仓，也有可能是公司股东觉得目前疫情的背景下，会德丰的估值反而更吸引，所以决定改为私有化会德丰。

　　中泰国际策略分析师颜招骏表示，私有化会德丰令人意外，本来预期会私有化九仓，因为自分拆九置上市后，九仓部分业务与会德丰重迭了，而且九仓的估值更低，大股东私有化成本更便宜。不过，吴氏家族先前多次增持会德丰股权，也为市场带来一次股权架构重整的预期。今次私有化或反映吴氏家族较为看好香港地产前景，相对看淡香港零售。

　　会德丰拟私有化退市，投资者能否获利？

　　1）变相减持股权，私有化不确定性加大。中泰国际策略分析师颜招骏表示，会德丰私有化是吴氏家族变相减持九龙仓和九龙仓置业股权，而私有化需时4-5个月，当中不确定性较大。

　　吴氏家族先前多次增持会德丰股权，也为市场带来一次股权架构重整的预期。经过实物分派后，会德丰在九置的控股权将由66.51%减少至42.34%，变相减持股权。

　　今天的私有化要约比较复杂，令人难以计算会德丰实际价值。通过1股九仓+1股九仓置业+12港元，或为投资者带来碎股。虽然协议安排股份总金额为71.90港元，但要考虑到九仓及九置在接纳私有化前股价较为波动，而且估计私有化需时4-5个月，当中不确定性较大，如果私有化期间九仓及九置的股价下跌，将对接纳私有化要约的投资者不利。

　　由于会德丰表明不会提价，因此投资者不宜高追会德丰。另一方面，亦不建议沽空会德丰，因为私有化时间需时长，不确定性（九仓及九置股价表现）仍高，沽空难以获利。

　　2）私有化成功或与九仓形成竞争关系。光大新鸿基财富管理策略分析师温杰表示，这次私有化会德丰有其原因：会德丰市值一直未有反映其直接持有的地产发展项目所带来的价值，加上其与九仓的业务有重迭。

　　如今集团大股东提出私有化，作价以上周五收市价47.25元溢价约52.2%，复牌后自然惹起市场资金炒作。他提醒投资者，惟大股东表明协议安排代价将不会提高，故此，股价复牌后炒作幅度过高的话，绝对不建议追入。

　　他表示，若私有化成功，作为私人公司的会德丰，会与上市公司九仓出现直接竞争。

　　3）大股东或看衰九龙仓和九龙仓置业。首先，大股东溢价52%，用九仓和九龙仓置业股权换会德丰股权，说明公司更看好会德丰未来价值，比较看淡九仓和九龙仓置业。今日九龙仓置业股价大跌逾6%，换股增大了九仓置业的流通和沽售压力。

　　大摩表示，虽然九龙仓置业股票流通量增加长远而言是好事，但在现时额外增加股票流通量则会令股价继续受压。基于香港的奢侈品销售疲弱、疫情对旅游业的影响，以及内地游客的消费由国外回到国内的结构性挑战，该行维持九龙仓置业“减持”投资评级，目标价40港元。（文/金石 上市公司研究院）

责任编辑：张海营