招银国际给予华润置地买入评级 上行潜力为 17.6%

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　　来源：招银国际研报

　　年初至今股价上涨 21.5%。市况低迷，然而华润置地表现良好，其股价年初 至今已上涨 21.5%。投资者对其前景感到乐观。首先，因深圳高毛利项目结 转，公司 2018 上半年录得毛利率 48.1%。其次，公司前三季合约销售和总 租金收入分别增长 55.4%至 1，564 亿元（人民币‧下同）和 29.5%至 69 亿元。 截至 2018 年 9 月末，公司已完成全年销售目标 1，830 亿元的 85.4%。我们 最近参观了合肥和重庆的项目，并对公司的业务，特别是租赁物业继续感到 乐观。 

　　储备不足，合肥销售放缓。自 2014 年 9 月成立以来，华润置地的合肥办事 处已在安徽开发了 10 个项目。合肥办事处在 2011 - 14 年度合约销售额年复 合增长率为 54.4%，2014 年录得 38.9 亿元，但其后逐步回落至 2017 年的 17.2 亿元。这是由于合肥办事处在过去三年未有增加足够的可销售用地，而 目前安徽的土地储备则达到 225 万平方米。我们参观了合肥市中心的旗舰项 目—华润中心。华润中心的楼面面积为 130 万平方米，包括 13 万平方米的 办公室、70 万平方米的住宅项目、以及 33 万平方米的万象城（The Mixc）。 公司保留购物中心及一幢办公大楼作为投资物业。住宅项目于 2011 年至 2018 年推出。总体销售均价约为 11，012 元/平方米，而平均地价则为 2，119 元/平方米。住宅项目的毛利率為 38.7%，回报令人满意。合肥万象城的租 金收入在 2018 上半年增长 23.2%至 1.1 亿元，截至 2018 年 6 月末，出租 率维持在 97.4%。 

　　重庆成中国西部的重心开发区。华润置地于 2007 年走进重庆。重庆办事处 于 2017 - 18 年在该地收购了四个项目。截至 2018 年 9 月末，重庆土地储备 为 331 万平方米，占华润置地于中国西部的土地储备 35.5%。重庆办事处共 开发了九个项目，总投资额为 401 亿元，其中包括两个购物中心。重庆办事 处目标是在 2018 年获得合同销售额 90 亿元，并希望在 2019 年达到 100 亿 元。重庆万象城的租金收入在 2018 上半年增长 28.4%至 1.46 亿元，截至 2018 年 6 月末，出租率为 93.8%。重庆弹子石万象城可租赁面积为 47，000 平方米，并于 2018 年 9 月开始投入运作，开幕当天出租率达 96.6%。 

　　维持买入评级。投资物业，尤其是购物中心的经营，为华润置地的优势。公 司预计于 2018 - 2020 年将分别有八/七/六个购物中心陆续开业。这将为公 司带来强劲的租金收入增长。我们维持目标价和预测不变，预计 18 年末的 每股净资产值为 47.04 港元。我们的目标价为 32.93 港元，相当于净资产值 30%的折让。上行潜力为 17.6%。

责任编辑：张海营