佳兆业物业(2168.HK)：稳健增长的综合物业管理服务商，给予“中性”评级

机构：国信证券（香港）

评级：中性

目标价：7.84港元

综合物业管理服务供应商佳兆业物业成立于1999年，业务覆盖中国12个省、直辖市和自治区的38个城市，2017年中国物业管理服务公司总收入排名第14名，为全国近16万个物业单位提供服务；员工4000多人。服务业态涵盖中至高端社区及非住宅物业，包括商业物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园。

在管面积稳健增长可期

而截至2018年6月30日，总合约建筑面积增长至3040万平方米，总管理建筑面积增长至2540万平方米，此外，公司的母公司佳兆业集团还拥有2190万平方米的土地储备，58%位于大湾区；另外还有约2400万平方米土地面积的旧改项目，其中大部分集中在深圳地区，占37%的土地面积。其次是广州及中山，分别占土地面积的22%及26%，母公司充足的储备面积为佳兆业物业在未来管理建筑面积的稳定增长打下良好基础。

财务表现较为稳健

2015年—2017年，公司总营业收入从4.78亿元增长至6.69亿元，三年复合增速18.3%。净利润从5772万元增长至7144万元，三年复合增速11.2%。2015年——2017年公司毛利率由34.6%小幅下滑至30.5%，主要由于交付前及顾问服务的服务成本增加，建筑物业管理服务劳动密集程度较高，员工成本及向第三方支付的外包服务费增加，使交付前及顾问服务板块的毛利率下滑造成总体毛利率下降。预计随着公司平均物业管理费的小幅提升及多种减省成本措施的实行，公司的整体毛利率将保持稳定，略有增长。2015年——2017年公司净利润率基本保持平稳。

盈利预测与估值

我们预计公司2018年、2019年营业收入将分别实现23.2%、20%的增长达8.24亿元、9.89亿元，归母净利润实现21%、12%的增长达到0.86亿元、0.96亿元。鉴于公司过往三年营业收入及净利润增速在港股主要物业管理公司中复合增速偏低，以及交付前及顾问服务板块收入在公司总营业收入中占比较高，未来此板块收入占比或将下滑，给予公司2019年PE10倍，未来一年目标价7.84港元，给予“中性”的投资评级。

风险提示

社保征缴体制改革力度超预期；房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓。