建业地产拆分代建板块赴港IPO 工银国际、建银国际担任联席保荐人_新浪财经

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　　11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团在港股主板上市，工银国际、建银国际担任联席保荐人，法国巴黎银行担任独家财务顾问。

　　来源 | 智通财经编辑 | N姐

　　本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议

　　以轻资产模式运营

　　背靠着“建业”这块金字招牌，中原建业近年以来的规模扩张可谓是“无往不利”。

　　中原建业收入由2017年的3.09亿元（人民币，单位下同）增加至2019年的10.29亿元，年复合增长率达到49.33%。不过，今年上半年受公共卫生事件影响，公司实现收入4.81亿元，较2019年同期约4.12亿元增长16.75%，远低于2019年全年52.1%的增速。因此，公司倘若想要在2020年保持着与前几年同步的增速，下半年所面临的业绩增长压力会相应有所上升。

　　净利润方面，公司由2017年的约1.42亿元增加至2019年的6.41亿元。2020上半年内，公司录得净利润3.02亿元，即便在一季度受到停工因素扰动的基础上，再次较2019年同期的2.56亿元增长18.90%，可见公司的在手项目相对比较充裕，且正随着地产行业的开工而持续复苏回暖。

　　尽管对于传统地产开发而言，代建业务的规模还是稍显“薄弱”，但中原建业在2017-2019年及2020上半年内，净利率分别达到45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，由此公司能够在收入规模双扩张的同时，保持超高的净利润率，这等中上水平的盈利能力，在代建业内也并不多见。

　　在营收和利润持续增长的背后，中原建业的高速成长与中国城镇化的提速以及房地产市场对优质物业开发项目的需求增长密切相关。近年房地产市场的高速周转，使得中原建业的在管项目数量及在管面积分别由2017年的33个和630万平方米急速增加至2020上半年约182个和2403.2万平方米。

　　值得一提的是，2017-2019年以及2020前六个月，中原建业分别录得现金及现金等价物1.25亿元、0.85亿元、3.45亿元和3.83亿元，除2018年由于派发2017年年终奖致使流动资金总额有所减少外，公司现金流保持还是相对比较充裕。

　　不过仍需注意，根据项目拥有人与中原建业订立的房地产代建协议，中原建业的客户通常需要在预先协定的期间内就达致的项目进度分期向公司支付费用。而项目拥有人延误或未能付款可能会对公司现金流量状况及满足营运资金需要的能力造成负面影响。

　　2017-2019年内，公司的贸易应收款项及应收票据（扣除亏损拨备）分别为2290万元、1770万元、3440万元，而到了2020上半年，该项竟飙升至1.35亿元。公司客户虽有受卫生事件影响难以周转，但项目拥有人拖欠支付应收款项及进度款依然会导致公司其他业务的可用营运资金减少，或造成资金层面的错配。

　　立足河南，向外扩张

　　经历了30余年发展的“投资、开发、运营、物业一体化”房地产经营模式逐步向分工更为精细化的模式转变，以轻资产运营为核心的代建业务随之快速崛起。中原建业专注于河南本土，且起步较早，且在发展的过程中逐渐拓展客户群体，来自建业地产的比重并不大，因此也不存在客户集中度高和高度依赖母企的问题。

　　中原建业的客户均为项目拥有人，公司积累了庞大且不断扩展的客户群。于2017-2019年以及2020上半年，向五大客户提供房地产代建服务所得收益分别约占总收益的25.4%、24.8%、17.8%及14.4%。同期，自公司单一最大客户所得收益分别约占总收益的7.8%、7.2%、4.1%及3.3%，在管理项目获得更多的基础上，占比正持续下降。