“倒挂”应犹在|住房_新浪财经

似乎就在一夜之间，住房的资产属性灰飞烟灭了。整体房价下行，把这个昔日资产配置的宠儿丢进了市场的角落。从追捧到冷遇，善于传染的悲观情绪总是能让大部分人相信，房地产的命运是一个时代的句号。

恰在此时此刻，巴菲特的名言，“别人恐惧我贪婪”，值得重温。把这句话放在这里并非是一句鸡汤，而是提醒市场中能够保持些许理性的人能够冷静地独立思考：住房的资产属性灰飞烟灭——事实真的如此么？

当挣脱悲观主义情绪的简单束缚之后，理性的人们就会学会区别而具体地看待市场的变化。这是财富群体与普罗大众最重要的区别之一，他们会根据看到的事实独立思考，而不是依据自己观念与情绪，去选择自己看到什么，相信什么。这一点区别，在当下楼市，珍贵而重要。

在这样的理性状态下，如下两个事实就不会被忽视：

1、融创、中海在上海核心地块的顶级豪宅项目外滩壹号院、领邸玖序等连续热销，开盘当日动辄收金百亿，几个项目加起来已经卖出千亿人民币的销售额，而且，买房需要排队摇号的场景重现。

2、深圳豪宅一样“秒光”。最高单套总价高达6000万元的海德园，A区113套房源3小时内售罄，现场同样重现了昔日排队摇号买房的盛景。

这一切，就发生在过去的一个多月中，的确多多少少看起来有些魔幻：有人挥泪割肉卖房产，有人排队砸钱抢豪宅，它们都是当下楼市的真实写照，毋需以偏见质疑，亦勿被情绪蒙蔽，真正关心自身财富与命运的人们都应该自问一句，如此两极的表现，为什么？又说明了什么。

归根结底，还是倒挂，只不过倒挂的方式和格局变了。

在这一轮房价剧烈调整周期之前，“倒挂”一度是普遍性的。换句话说，当时不分区域，不分项目，不分品质，大都“倒挂”。这来源于整体上行的资产价格周期，政府为了平抑房价，缓释压力，引导预期，对新房项目限价，于是，就出现了新房价格比同区域二手房价格还低的情况，这成就了当时“打新”的行情。

深圳如此，杭州如此，上海如此，北京作为首都，相对低调一些，尽管没有上述三座城市那样轰轰烈烈的“打新”运动，但新房一度也都是“买到就是赚到”。这一点，如今无须否认。

那时候，倒挂并不是某种特例，而是普遍性的。在北京，二环的新房项目“倒挂”，五环外的新房项目一样倒挂，区域价值，产业前景，各有各的说法；产品形态和品质也不是“倒挂”的充分条件，低密度项目可以倒挂，高容积率的项目也可以倒挂，一切，只在乎新旧，无关其他。

深圳、杭州、上海，更是如此，过犹不及。

“全体倒挂”的格局之下，倒挂的实质，是争抢一张资产价格上行周期的车票，房子在哪，是什么形态，什么品质不能说不重要，但不是第一要素，上车最重要，因为“倒挂”直接标定了升值空间，匹配相应支付能力的人，谁也不会愿意错过一个财富增值的机会。

然而，周期逆转之后，绝大部分“倒挂”都会退场，在更广泛的市场层面上，限价已经不再是限高价，而是保下限。失去了统一资产升值属性的住房，其价值评价体系回到了正常状态，考量一套房子，一个社区值钱不值钱，首先要看地段，其次要看产品形态、品质、周边配套。卸去了资产增值的光环之后，房地产回归了最初的，也是最朴素的价值观。

于是，政府仍然需要限“高价”的，就变成了那些最稀缺的住房产品，因为一旦不限价，论其稀缺程度，恐怕还会卖出更高的价格，继而干扰市场的稳定预期。在如是状况之下，“倒挂”，就成为了那些真正具备价值、即便是告别资产市场上行周期，仍然具备升值价值的项目标签。

“倒挂”应犹在，只是朱颜改。

上海的融创外滩壹号院、领邸玖序，深圳的海德园、深湾玖序的揽金式热销，摇号式卖房都是源出于此。

这一系列的逻辑回答了一个问题，对于大部分一般性的住房而言，资产属性确实减弱或消失了，但是，对于那些仍然具备稀缺价值的房产而言，资产属性非但没有降低，反而还提升了。这样的房产项目，才是真正的资产。作为一个希望在弱势之中保全自己资产的人或家庭，就需要寻找这样的资产予以配置。

稀缺，只是一个笼统的说法，具体而言，这类资产应该包含以下几方面要素：

其一，城市最核心地段。例如上海的外滩，北京的二环、内城。这些区域的价值，不以产业发展态势、城市功能改变而改变，相反，这种核心地段是城市能级最首先的体现。形象一点说，就是提起北京的二环、内城，毋须解释这里为什么值钱，价值在哪里，而它的价值是公认的一样。

任何需要长篇解释才能说明的价值，都不是真价值。

其二，稀缺的产品形态。独特而稀缺的资源，越少人占有，其单体的价值量也就越大。同样还用北京二环、内城举例，这里的低层洋房项目，价值一定比高层项目价值大，楼间距大的项目，一定比楼间距小的项目价值更大。这样的比较价值体系，还有很多。

其三，项目的品质和服务水平。当房产已经脱离资产上行周期时，房产本身的品质，居住体验，社区环境的价值权重就会更大。而这样的房产，在大市场中一样是稀缺资源，两个稀缺加在一起，就是更大价值所在。

实景拍摄

有了如上三个标准构成的参照系，价值趋势的判断，就更为清晰明了了。在这里要专门说一下北京。由于首都的特殊地位，北京是楼市调控政策最为严格，调整尺度最为谨慎的城市，其尺度远远小于深圳、上海。

这也带来了一个价值空间，就是作为同量级的城市，在区位、项目价值接近的情况下，北京同类项目给出的指导价更低。上海、深圳的这些日光豪宅项目，单价都已经有接近20万元/平方米的案例，但北京，远远给不出这样的定价。

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例如天坛府，位于北京二环，处在核心区东城区，比邻天坛公园，其销售单价只有13.9万/平方米，远低于上海、深圳同区位同类项目的定价。这意味着一个绝佳的价值空间。

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同区域新房和二手房的价格是“倒挂”，而作为城市能级尤胜于上海和深圳的北京，天坛府的定价，相对于上海、深圳的同类项目，一样是倒挂。通俗一点说，早晚有拉平的一天，而拉平之时，就是价值兑现之日。

从地段上看，天坛府不仅居于内城核心区，还比邻北京中轴线。这条中轴线即是北京这座世界级城市价值的金线所在。梁思成曾语，“北京所独有的壮美秩序乃是因这条中轴线的建立才得以产生；前后起伏以及左右对称的体形或者空间的分配均是以这中轴线作为依据的”，这便是最好的例证。

在中轴线沿线，分布着太庙、天坛等重要文化遗产和古迹，是北京城市地位的黄金象征，因此，比邻中轴线而居的天坛府，也处在这种城市地位价值的兑现体系之中。北京、内城、中轴线，这是天坛府无可复制、无可争议的价值基本盘所在。

2018年，北京市公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》公布，禁止东、西城区新建房地产开发经营住宅类项目，至此，三环内商品住宅更是接连出现“零供应”，更不用说二环住宅项目的稀缺性所在。

在这个价值基本盘的基础上，天坛府享受着更多城市核心区级别的红利，崇文门商圈、方庄商圈举步可及；南锣鼓巷、史家胡同等文化地标近水楼台；龙潭湖公园、陶然亭公园环伺周边；二环路、3条城市轨道交通四通八达；同仁、友谊、协和等优势医疗资源也聚集于此，因此，地段和区位，确定天坛府的资源配给，是北京这个城市级别的资源配给，价值独一无二。

更难得的是，在寸土寸金的北京内城核心区，天坛府是难得一见的建筑面积高达百万平方米的大盘。大盘意味着更高的配套水平，和更好的规划设计空间。从配套上看，天坛府纳住宅、商业、办公、教育等全维度生活于一体，可以极高地提升生活的便利度；从社区规划设计的空间看，天坛府采用了极具特色的园林设计，在城市核心区内，有如此空间设计园林的项目并不多见，这为天坛府又增加了一重稀缺性带来的价值所在。