五个新提法|房地产税_新浪财经

这是非常重要的一份文件，需要认真仔细研读。

7月21日下午发布的重磅文件，全文22000多字，分60个小节。

其中与房地产有关的内容，值得地产界好好琢磨、学习。攸克君认真通读之后，发现房地产有以下五个新的提法：

其一，取消普通住宅和非普通住宅标准。

今年4月30日中央政治局会议有一个表述，“人民群众对优质住房的新期待”，也就是大家通常所说的“好房子”。

人民群众对改善性住房的需求，对好房子的期待，再划一条线，120平方米或者144平方米，来区别和界定，已经很不合适了。

取消限购，取消普通住宅和非普通住宅的标准，是题中之义。建议各地在贯彻落实二十届三中全会精神时，应该顺便将普通住宅和非普通住宅的标准给取消了。

其二，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

商品房预售制度与房地产开发融资方式是传统房地产开发的一体两面。开发商没有那么多自有资金来买地、建房，国家在上世纪90年代初就给它专门辟了一条管道：商品房预售制度。说白了，就是用购房者的预付款来建房，其中最重要的就是首付款。

构建房地产发展新模式，就包括改革和完善房地产开发融资方式。逐步取消商品房预售制度，实行现房销售制度，这个时代快到来了。

没有清晰、畅通的融资渠道，资金实力不足以支撑买房和建房全过程的房企，可能不得不离开这个行业。

但与此同时，这也为房地产基金进入房地产开发领域的特定阶段，透露了制度性、前瞻性的信息。有关机构可以提前探索。

其三，制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。

住宅用地使用权到期的问题，《物权法》已经作出规定：自动续期。没有明确的是，是免费续期，还是有偿续期。这要交给土地法来规定。

工商业用地使用权的期限，要短于住宅用地。住宅用地一般是70年，早期有极少数的案例是40年；工商业用地使用权有些是40-50年，也有些是20-30年。

有部分早期的工商业用地使用权已经到期，如何续期，各地有探索。如今，重磅文件要求制定延期和续期政策，是对市场主体需求的及时反应。

我们猜测，工商业用地到期后，大概率不会免费续期。

其四，完善房地产税收制度。

这是时隔几年后，“房地产税”在中央文件里再次出现。

2022年3月16日，财政部宣布暂停开展房地产税改革试点工作。

2023年9月，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布，其中备受关注的房地产税立法并未出现在本次立法规划中。这在当时被解读为，未来5年内，房地产税立法不会重启。

但是，此次重磅文件重提“完善房地产税收制度”，发出了一个重大信号。

这里引用一段话。财政部原部长楼继伟前不久在第九届国际保险节发表主旨演讲，《谋划新一轮财税体制改革的若干难点问题》，其中提到：

房地产税从属性上看最适合作为地方税的税种。2003年十六届三中全会提出征收物业税，实际就是房地产税；2013年十八届三中全会又提出加速房地产税立法，并适时推进改革。二十几年过去了到现在仍未推出，主要的原因仍旧是处理好各方面的利益关系，如果当时适时推进改革不至于出现房地产价格飞涨的局面，目前房地产市场低迷正处于去库存阶段，适时推进房地产税改革更加困难。

如果说，十四届全国人大常委会立法规划没有纳入房地产税立法，何时会纳入呢？

7月18日发布的全会公报，有这么一句话：到二〇二九年中华人民共和国成立八十周年时，完成本决定提出的改革任务。

按照这个要求，如果十四届全国人大常委会不推进房地产税立法，那十五届全国人大常委会立法规划肯定是要推进，完善房地产税收制度。

那时，房地产税将与消费税、改革后的增值税等，构成地方的主力税种。专家分析，房地产税将简化交易环节税种，是否将现有的城市维护建设税、城镇土地使用税等合并，尚待揭晓。

其五，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

就是将农民的宅基地，出租给城里人使用。在特大城市周边的农村，有些宅基地是闲置的，城里一套别墅动辄几千万，如果花几百万将宅基地租个二三十年的使用期，再改造或新建一栋别墅，可能会有一定市场。

但这要与农村集体经营性建设用地入市改革一并推进。既要切实增加农民的收入，又让他们没有后顾之忧，城乡统一大市场的建设还有很长的路要走。

重申一下，不仅是房地产税立法改革，上述几项任务，中央要求都必须在2029年完成；结合重磅文件和公报的内容来看，何止是以上几项任务，有太多的任务都需要在未来5年完成。确实很艰巨。

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