这次救市，会出乎很多人的意料......

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[平叔的第73篇原创思考]

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“5.17”新政后，杭州、成都、西安等二三线城市很快就跟进执行了，四大一线城市中，上海、深圳、广州也出台了具体的细则。

特别是上海，力度空前，效果也是最明显的，通过“以价换量”，二手房成交量有了明显的提升。

当时，北京迟迟没有跟进。

就在很多人都认为，北京这一轮不会出台新的调控政策之际，6月26日下午。北京的政策，突然就来了。

这次北京楼市新政，核心点主要有三个：

一是降低首付。首套房贷款首付比例全市统一降低至20%；二套五环内首付比例降低至35%，五环外降低至30%。

二是降低利率。首套房贷款利率全市统一降低至3.5%；二套房五环内贷款利率降低至3.9%，五环外降低至3.7%。

三是改变首套房认定条件。家庭有两个及以上子女的家庭，购买二套住房算首套，执行首套房贷款政策。

至于以旧换新、公积金贷款额度增加这些，力度都不大，基本可以忽略不计。

①

先说北京此次新政的利好方面。

第一，北京终于出政策了。北京的政策在四个一线城市中是最晚出的，虽然不能和广州这种接近全脱相提并论，毕竟城市级别不一样。

但北京能出政策，就是释放了信号，那就是对楼市进一步松绑，要托市。至于能不能托得住，这个不是现在要讨论的，现在就是要通过出政策，表明一种态度，传递一个信号。

第二，北京此次政策力度不小。无论是首付比例，还是贷款利率，都来到了历史最低点。

首付比例降低到20%的政策，只在2008年那一次“四万亿”中短暂出现过。贷款利率降低到3字头，这是北京房贷利率历史上，从来没有过的。

再说说此次北京政策的非利好方面。

政策力度不及预期。

虽然北京不可能像杭州那样全脱，也不可能像广州那样接近全脱，但是市场之前的预期是，北京会在限购年限上松绑，就是类似于上海那样，分核心区和非核心区，采取不同社保年限条件。

之前市场的预期是，要么按照城六区和非城六区来分，要么按照五环内和五环外来分。核心区社保年限不变，但是非核心区社保年限缩短到3年。

这次北京最终的政策是，在社保年限上没有做任何改变，所以说政策的力度比预期的小。

②

接下来市场走势会怎么样？

第一，从成交量上看，会有一个明显的提升。

进入6月下旬，北京二手房成交量肉眼可见的下滑，主要就是之前517新政之后，很多买家有一种强烈的预期，就是北京要出政策，于是纷纷入市，但是等了一个月没动静，慢慢就平淡了。

现在北京终于出政策了，虽然力度不及预期，但是对北京来说，也是史上最强政策了。

因此，可以预见，一些没有多少主见，不懂分析大形势，只会看政策做决定，容易被他人煽动影响，甚至左右情绪的人，一定会结束观望出手买房。

这种人，平叔喜欢把他们叫做具有“韭菜体质”的人。

所以，新政之后，成交量会在一段时间明显上涨，这个时间会持续多久呢？预计会在两周左右。

其实，北京现在的调控，也越来越聪明了，或者说慢慢地也玩起了预期管理。

517新政之后，由于市场有着强烈的松绑预期，所以不少“韭菜体质”的人担心北京出政策，市场反转，于是纷纷下手买房。

因此，虽然北京一直没出政策，但是5月和6月北京的二手房成交量，都挺好，在一万三四套。

这个成交量，属于很不错的了，基本和三四月份的“小阳春”旗鼓相当。

进入6月下旬，眼看着市场成交量下滑，于是北京立刻就出了政策，给眼看着就要疲软的市场，注入了一针大剂量。7月本该是传统淡季的月份，有了这次政策，那么接下来北京的成交量，还会再冲一冲，让淡季不淡。

这就有点像一个“渣男”，先暗示姑娘可能会给她买个包，得到信号的姑娘自然是不停献殷勤，各方面满足渣男的要求。

但是过了一个多月，渣男的包一直没买，眼看着姑娘的态度就要从热情转为冷淡了，这时候渣男反手就带姑娘进店买了许诺的那个包。

然后接下来的半个月一个月，收到包的姑娘自然又是对渣男各种好了。

原本只是买一个包，但是被渣男通过这种预期管理，硬是达到了“两个包”的双倍效果。

之前我们老是说美联储在加息降息上喜欢这么玩，搞预期管理。现在看来，我们的楼市调控，也妥妥地学会了。

第二，从价格上看，不会有明显的波动，更不会反转。

短期内，可能会有个别房东看到出政策，然后调高售价，并且一些有购买需求，又属于容易被政策影响的“韭菜体质”人群购买。

但是这种涨价，只是少数的点状微弱脉冲现象。

一是调价幅度不会超过3%，比如一千万的房子，成交价比出政策之前，高个20万，是有可能的。

二是这种涨价的现象，属于个例，不具备大面积现象。

最主要的原因在3个方面。一方面是北京此次新政，主要还是内部购买力的挖潜，并没有引入新的增量。

其实从去年开始，从认房不认贷，到离婚不追究，到首付先是降低到30%，再到五环外可以多买一套，内部的购买力已经挖掘的差不多了。

目前首付比例从30%降低到20%，其实对于北京这种很多人都是全款买房的城市来说，作用不是特别明显。

北京楼市当下要实现明显的、持续性的放量，最核心的还是要引入外部增量。也就是降低社保年限或者取消社保年限。

另一方面，当前的经济形势，确实也不具备让楼市反转的基础。这个就不多说了，说多了不太好。

第三方面就是上上周的陆家嘴论坛，已经释放了信号，央妈的态度就是“从规模情节”转向“提高质量和效率”。

翻译成大家都能听得懂的话就是，今年不会大放水。而楼市要想反转，必须得有货币大放水配合，就像08年的四万亿，15年的货币化棚改一样，都是把水龙头打开到最大，直接往里灌。

③

所以，虽然北京出了史上最强政策，但是平叔还是想说，如果你是房东，有卖房的打算，那么不要幻想着涨价。

在当前的形势下，每一次利好政策的出台，都是你卖出的最好时机。

而对于购房者而言，平叔之前在多篇文章中，已经分三种不同的情况，分门别类给出了不同的建议，在此就不再赘述了。

最后平叔再说一点。

很多人都说，北京这次出台政策之后，宣告这一轮救市政策暂时告一段落。

但平叔想说，二三线城市可能已经告一段了，但是北京明显还没有，因为北京当前就还留了一手，那就是社保年限的缩短没使用，比如像上海那样，非核心区5年改3年。

而且平叔预计，北京社保年限降低的政策，今年底之前出的概率是80%。

因为北京很多开发商，都快摁不住要掀桌子了，半个月前，西南四环某楼盘，备案价7.2万元一平米，结果开发商不讲武德，不打招呼直接以4.9万元开卖，相当于打了6.8折。搞得整个市场瑟瑟发抖。

虽然最后没有成功，但是也让各方看到了，在风平浪静的表面之下，不少开发商确实是在以这种掀桌子的态度来“逼宫”，他们在逼着政策层面，引入新的增量购买力……

当然，玩“逼宫”的也不止北京，其他城市，有其他城市的玩法和套路……

最后说件重要的事。

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