[平叔的第11篇原创思考]
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上周去青岛出差，见了一个大学同学，晚上吃完饭后，去喝茶，在他家三楼的茶室里。
我说，几年不见，你的品味变高雅了，情趣更健康了，上次去杭州出差，阿里的那个老同学，晚上直接带我去了罗曼达。
同学说，要是十年前你来，我也带你去JUICY CLUB，现在年纪大了，觉得那些地方太躁，喜欢安静一点。
平叔说，你不仅年纪大了，住的房子也大了，你这房子得有四百多平米吧？
朋友说，也不算太大，上下三层，产证面积360平米，实际使用面积在470平米左右，很多赠送面积没算进去。
平叔说，这套房子，如果放在北京，类似位置，同等品质，价格至少4000万起步。
同学说，青岛肯定没法和北京比，我当时是710万买下的。
我说，总价七百多万，在绝大部分二线城市，包括青岛，都算是豪宅了。
同学说，确实，青岛中产改善房子的主流，总价还是在两百万到三百万之间居多。
不过我这套房子，这两年跌的有点惨，现在只能卖500万出头，相当于跌去了一个中产改善三居室。
平叔问，你是哪一年买的？
同学说，2018年初。
平叔说，难怪，你买在了最高点。
同学说，差不多接近最高点吧，2017年到2018年上半年，青岛房价涨非常猛，至少翻了一倍。
我这套房，2018年中的时候，同户型成交过一套800万的。不过从2018年下半年开始，就一路下跌，2021年初的时候反弹过一点，不过很快就过去了，到现在跌了差不多30%。
平叔说，全国大部分二线城市，基本都是这个节奏，论下跌，青岛不是最惨的，同为北方城市，更惨的天津，很多都跌了超过40%了。
同学说，天津房价我不太了解，也就我们在北京上学那会去过两次。对于青岛楼市，后续你怎么看？还有可能回到或者超过2018年的高点吗？
平叔说，青岛未来的房价，要从青岛过去的历史看。
同学说，愿闻其详。
平叔说，青岛房价虽然在全国挤不进前十，但是在北方一众城市中，绝对能进前三，和天津差不多，仅次于北京。
不过在2000年之前，北方第三城，其实不是青岛，而是大连，当时大连在各方面，都是力压青岛的。
同学说，这个略有耳闻，我记得大连当时还被称为北方小香港。
平叔说，是的，大连当时被称为北方明珠，那时候整个东北三省的处级以上干部，梦想就是在大连弄一套房，能靠海就更好了，这一般得是局级。
早期大连发展比青岛好，名气更大，是因为中日建交更早，是1972年，中韩建交是1992年。中日邦交正常化之后，一些日企就来华投资了，大连承接了不少，所以发展更早。
而青岛快速发展，后来居上，其实是在2000年之后，更准确说是2001年之后，最根本的原因，就在于中国加入WTO，融入世界经济大版图，和日韩、欧洲（德国占了很大一部分）贸易深度链接。
可以这样说，2000-2010年，是中日韩三国的“蜜月十年”，那段时期，日本和韩国都出了亲中的领导人，在政治挂帅之下，经贸往来自然变得异常密切，无数日韩企业纷纷到中国来投资建厂。
在中日韩三国经贸往来中，最受益的应该就是和日本韩国隔海相望的山东省以及辽宁省了。
由于历史关系，日本“舍近求远”，比较喜欢到大连去投资，因为当年东北三省都被日本占领过，日本对这里比较熟悉，心理上也有优势，所以日本企业就重仓大连，纷纷到大连投资办厂。
但韩国和东三省没有什么历史渊源，因此韩国企业对大连没有特殊情感。胶东半岛和韩国隔海相望，地理位置上是最近的，于是很多韩国企业就选了离他们最近，工业基础原本也不错的青岛和烟台作为投资首选地。
当然，最顶尖的韩国企业，像三星、LG这种，还是喜欢去北京的，北京朝阳区的望京是韩国人聚集地，一度还被称为“韩国城”。去青岛的，主要是韩国的中低端产业。论外资，除了韩国企业，在青岛投资最多的就是德国和日本的企业。
教授朋友说，确实，这应该与青岛上世纪初先后被德国和日本占领过有关。
平叔说，2010年之前去过青岛和烟台的人都知道，这两座城市中，韩国企业非常多，连带着韩国人也非常多。
以至于在这两个城市有些马路边的指路牌和风景区的广告牌上，都要打上韩国字作为引导。
要知道在绝大多数的中国城市，英语才是最重要的外语，而在胶东半岛这些城市，韩语才是，当然现在指示牌上韩语越来越少了。
受益于韩国企业的大量投资，青岛和烟台这两座城市异军突起。
尤其是青岛，甚至慢慢超过了大连，影响力、知名度都成为仅次于北京、天津的北方第三城。在山东省内，各项经济指标一度也是完全碾压省城济南的。
由于青岛发展更好，名气更大，网络上也一直有“山东的济南、中国的青岛”的段子。
巅峰时期青岛和厦门一样，都是炽手可热的当红辣子鸡。厦门前脚举办金砖国家峰会，青岛跟着就举办了上合组织青岛峰会，一前一后，着实风光。
不过，最近几年，青岛除了在名气上比较大之外，经济发展有点吃力，GDP总量先后被无锡、长沙等一众内地城市超过。
这其中的原因很多，有内地省份崛起的天时地利人和，也有山东本身经济结构的矛盾和体制僵化思想保守的原因。但是很多人可能忽略了一点，就是青岛、烟台乃至整个山东省外部环境的变化。
当年青岛和烟台之所以迅速崛起，主要因为我们加入WTO之后，和当时的发达国家韩国、日本以及德国等的深度合作。
像当初青岛最牛的几个家电企业海尔、海信、澳柯玛，原始技术基本都是从日韩那边学来的，生产线也是从那边引进然后再改进的。
然而，进入2010年之后，稍微关注国际政治局势的人都知道，在奥巴马政府的重返亚太政策之下，中日韩三国的蜜月期结束，取而代之的是摩擦不断，甚至有时候都快擦枪走火了。
比如和日本的关系，一度因为钓鱼岛问题紧张到军舰相互巡逻对峙，国内还出现过砸日系车的情况。和韩国的关系也急速降温，萨德的部署，更是让关系将至冰点。
以乐天、三星、LG为代表的韩国企业很多从中国退出，一度霸占中国电视屏幕的韩剧，也遭到全面的“封杀”。长腿欧巴也被内地小鲜肉纷纷代替，就连韩漂韩庚也审时度势选择了回国发展。
正所谓成也萧何败也萧何，当年青岛和烟台就是因为抓住了中国和韩国关系的“升温”，作为经贸桥头堡，承接了大量韩资日企而发展起来，那么在中韩日关系降温之后，受影响最大的自然也是青岛和烟台了。
最近两年，青岛和烟台在经济发展上明显有点后劲不足，济南通过合并莱芜，先是GDP总量超过烟台，坐上了老二的位置，然后又在山东省政府的力推下，和青岛去争国家中心城市的名分。
虽然山东省名义上是说同时推青岛和济南，希望哥俩都能入选，但是地球人都知道，在一个胶东半岛上，显然不可能同时出现两个“国中”城市，因此，山东省这么做，就是在给济南站台，增加济南在省内的地位和说话的分量。
所以，目前青岛在山东省内虽然很多方面还是实力一哥，但是明显受到济南的冲击和挑战，有点岌岌可危的感觉。
同学说，这一点确实有体会，省里这两年确实有推济南当“大哥”的趋势，政策力度还很大。
平叔说，是的，不过从国家层面来看，还是希望青岛当山东的经济发动机，半岛的桥头堡的，2018年的上合组织峰会放在青岛没放在济南，就是官方给青岛“盖章”。
言下之意已经很明显，未来很长一段时间，青岛在胶东半岛的地位都是无法撼动的，甚至可能挑战天津成为北方第二城。
同学说，你这么说天津可能不高兴了。
平叔说，这个不是谁高不高兴的问题。这几年天津以肉眼可见的速度下滑，至于主要原因，很多人应该是知道的，但这个不能展开，否则文章可能就发不出来了，但客观地说，天津地理区位的劣势也是很重要的一点。
你仔细看看地图就知道，天津所在的渤海和青岛所在的黄海，从某种意义上说，前者是“内海”，而后者是外海。谁的位置更好，一目了然。
同样一条商业街，入口处的摊位租金，比最里面的可能高五倍，就是这个道理。
同学说，你这么一说，好像是这个理。那你觉得青岛啥时候能够“重整雄风”呢？
平叔说，有位长者讲过一句话，一个人的成功，自身努力固然重要，但也需要考虑历史的进程。青岛的这个历史进程，关键就看中日韩三国的关系。
目前虽然出了些问题，但正所谓天下大事分久必合合久必分，当中日韩再次走向紧密合作的时候，就是青岛再次踏上飞速发展的历史进程的时候。
而当下，对青岛而言，最重要的就是沉住气，练好内功，迎接下一次的历史进程。
最后说件重要的事。
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