意见领袖 | 李庚南
5月9日，杭州、西安两大核心城市不约而同宣布全面取消限购政策。至此，除海南省外，全国核心城市中楼市限购的版图已收缩至“4+1”，即北、上、广、深四个一线城市及天津。实际上，近年来各地楼市松绑已蔚然成风。楼市的持续低迷促使各地纷纷取消或局部取消既有的商品房限购政策或进行政策优化。据不完全统计，自2022年底以来，已经有25个城市宣布全面取消限购。
越来越多的城市解除限购，特别是核心城市限购版图的快速收缩，向市场传递出怎样的强烈的信号？笔者以为，我们需要弄清楚目前房地产去库存的压力究竟有多大，需要弄清楚目前决定楼市的关键因素是什么，进而理性地评估各种场景下房价的走势。
目前去库存的压力究竟有多大？
从全国整体情况看，目前去库存压力已然非常明显。现房存销比的持续上升，已经明确无误地向市场传递了这一压力。截至3月末，全国商品房待售面积达到74833万平方米，累计同比增长15.6%。尽管库存较2月略有下降，但仍处于历史次高位。反映到房地产市场开发、销售情况，市场下行预期并未出现改善迹象，各项指标依然呈下行态势，且下行速度和时间跨度超出了市场预期。一季度新房销售面积、销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房屋新开工面积、竣工面积同比分别下降20.7%和27.8%。（见图1）
数据来源：据WIND数据整理。对应地，商品房去化周期达到历史高位。截至3月末，按过去一年月均商品房现房销售计算的动态去化周期（现房存销比）达31.6个月，虽较2月份略有下降，但已整体临近去化周期警戒线。分城市看，绝大多数城市去化周期超两年。CRIC重点监测数据显示，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个。（见图2）
数据来源：据WIND数据整理。其实，纾解“土地财政”之围才是房地产去库存的深层次原因。按照自然资源部《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》要求，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。按此规定，全国近四成城市面临暂停供地的压力。
所以，取消限购除了出于去库存的考量外，更多缘于地方政府卖地困难的焦虑。有的城市如去化周期实际上已处于较低水平，整个市场处于低库存、低成交、低土地出让的低迷时期。因为财政对土地依赖度较高，财政之困甚于楼市本身。
杭州此次全面放开房地产限购，既是大势所趋，也有其内在驱动因素。但相较于其他城市，杭州去库存的压力其实并不明显。截至4月30日，目前的显性住宅库存（即已领出预售证但尚未网签的房源）约3.9万套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量计算，去化周期为5.3个月。杭州的驱动或主要来自纾解土地财政压力。据第三方媒体资料，最依赖卖地财政的城市排名根据最新发布的报告，中国最依赖卖地财政的城市主要集中在东部沿海地区。其中，杭州、南京、苏州等城市位列前茅。应该说，杭州既有的商品房库存水平相对合理，甚至偏低。但是，杭州的低库存是建立在低市场交易基础上的一种“弱平衡”。这种“弱平衡”的直接效应是对土地依赖度一向居高的财政“吃紧”。
取消限购之后，房价将如何走？
无论是为了去库存，还是为了解财政之困，随着限购政策版图的日益收缩，房地产运行的生态将发生根本性改变，预期或逐渐得到修复。最直观的是，房地产市场在交易量价方面将逐渐走出底部，但在“一城一策”格局下，市场分化或加剧，房价或随各地去库存步伐的快慢呈现分化走势，关键影响因素是新房限价会否取消、什么时候取消，以及新房市场与二手房市场的协调性。因此，要分两种场景及去化压力大小来分析。
场景一：随着行政化调控措施的进一步淡出，新房限价取消。
如果新房限价放开，对于杭州这类去化周期短的核心城市，新房价格短期或出现一波明显上涨。新房与二手房价格倒挂现象将逐渐缩小、消失甚至反超，新旧房比价回归合理，从而推动需求端在新旧房市场的合理分层。随着新房价格上涨，二手房需求或上升，由量升价稳向量价齐升转化，二手房价格出现或快或慢的回升。二手房市场的活跃所释放的流动性进一步推动新房市场量价齐升。与此同时，去库存加快提升地方政府供地能力和积极性，促进新房市场供给，实现新房市场在新水平上的均衡。
对于去化周期长的城市，特别是三四线以下城市，即使放开限价，需求未必出现大的释放，新房价格或稳中温和上涨。只有待到去化周期降低到6-12个月左右相对合理的水平，新房市场才会出现量价齐升的局面，而且这种局面是否出现还与所在城市经济增长、人口流入等因素密切关联。二手房市场则还需经历一段时期的下行或无量下跌。只有等到新房市场量价回升到一定水平，新房价格倒挂现象逐渐缩小乃至消失的时候，二手房市场开始活跃，或迎来量升价稳及至量价齐升，并反过来进一步推动新房市场的活跃。当然，这一切取决于去化的进程及效果。不排除一些城市的房价继续探底或躺平。
场景二：新房限价维持现状。
目前看，新房限价政策短期维持现状的概率较大。在维持新房限价格局下，限购取消的政策效应将因城而已，一、二线核心城市与三、四线以下城市楼市的走势或明显分化。
在新房限价格局下，对于杭州这类去化周期短的核心城市，限购政策的取消，叠加购房落户等各种优惠政策，对楼市产生的直接和基本效应无疑是需求的释放。尽管经历了持续的调控和“添油式”松绑之后，政策边际效应或递减，但购房落户政策的激励将使杭州新房市场特别是核心区块需求出现明显放大。在库存极低的区块，如去化周期仅为1.6个月的杭州主城四区，供需矛盾或加剧。从而带动相应区块二手房市场走向活跃，二手房交易或由量价齐跌转向量升价稳及至量价齐升。这将导致新房价格倒挂局面加剧。而且，二手房市场的活跃无疑将进一步释放对新房市场的需求。尽管杭州属于加快供地城市，但房地产企业补库存的能力能否跟上节奏或面临不确定性。
对于去化周期长的城市，特别是三四线以下城市，取消限购无疑在一定程度上释放购房需求，有助于去库存，但去化的进程取决于所在城市经济增长、人口流入等情况。由于去化周期长，新房市场在相当长时期内处于供大于求状况。在新房价格倒挂格局下，二手房市场的低迷或仍将持续，还需经历一段时期的下行或无量下跌。只有等到这些城市去化周期降低到合理的水平，新房市场供需趋于平衡，二手房市场才会开始活跃，出现量升价稳及至量价齐升，并反过来进一步推动新房市场的活跃。当然，这一切取决于去化的进程及效果。不排除一些城市的房价继续探底。
总体看，取消限购，叠加购房落户等优惠政策，对于杭州这类具有强区位优势的热点核心城市而言，理论上交易量应该会有明显放大。但在投机资客早已销声匿迹的背景下，支撑新房市场需求的流动性将受制于存量市场流动性的释放，即受制于二手房市场交易的活跃性及价格的走势。因此，关键还要看二手房市场。
降价会不会成为去库存策略的选项？
对于去化周期比较长的城市而言，上述两种场景下楼市房价的走势，起决定性的依然是去库存的进程。如果仅此就能顺利推进去库存，显然是比较理想化的。对于深度低迷、预期转弱的市场，解除限购或只是前提条件的改善。如何激发市场主体购房的意愿，或许还需借助价格杠杆，既包括房价，也包括购房的税费、融资成本等。
因此，在房地产去库存问题上，降价成为一种非常有市场的说辞。有一种过于简单或一厢情愿的论调，认为没有什么不能靠减价解决问题，这实际上是一种似是而非的想法。
诚然，逻辑上价格是平衡供求关系最有效的机制。当房地产市场需求不足的时候，可以用降价来刺激需求。这显然也是符合绝大多数人的心理预期。但实际效果却未必。因为在“买涨不买跌”的从众心理驱使下，大多数人都会选择观望。在房价下跌过程中，购房者更多地是心存侥幸，总想抄底房价，都希望在等待中会有更低更满意的价格出现。在这种从众心理形成的共振或导致房价在一段时期内呈无量下跌走势，无益于去库存。反之，如果推动价格上涨，在机会成本焦虑中，购房者或纷纷追涨。
从房地产商角度出发，主动降价无疑是去库存的无奈之举；但房地产商即便想降价以求“薄利多销”也并非易事，不仅可能遭到老业主的联合抵制，也可能被管理部门约谈（此前各地频频出现的“限跌令”应该能说明问题）。而涨价虽然是房地产商所乐见其成的，甚至可能被追涨；但首先要面临新房限价的红线，同时也要面临需求端的约束。
从地方政府角度看，除了在推动降费降息方面可有所作为外，直接推动降价并不现实，既无手段也无动机。尽管各地限购政策纷纷解除，但对新建商品房的限价依然纹丝不动，而且新房价格下行空间受土地成本等因素制约，空间很小。在新房价格被控且与二手房价格倒挂情况下，新房价格下调显然非选择项。而放开对新房价格限制则可能带动整体房价上涨，面临房价上涨过快的问责。
更为重要的是，稳房价是政府部门一以贯之的职责，去库存的初衷无疑是为了维护市场的稳定，而稳市场的核心仍是稳房价。中央的定调一直都是稳房价，从未把降房价作为调控的手段。而是要抑制房价的过快上涨。按照中央政治局会议关于“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”的要求，去库存需要做好加减法，平衡好去库存与稳房价的关系。稳字当头，既是2024年全年工作的总基调，也是房地产市场一以贯之的导向。盲目强调或推动降价或形成负面效应。最为关键的是，与稳市场背道而驰。从宏观层面看，亟需考虑平衡好去库存和稳房价的关系，不能顾此失彼。
稳市场的着力点在哪里？应该是稳房价。在这方面，个人认为，一味地强调降房价是解决不了问题的，只会使房地产陷入一种弱循环之中。房地产市场波动的典型特征就是房价的大起大落。大起大落之间，侵蚀的都是社会资本与财富。因此，在去库存方面，我们需要澄清的最大误区就是一味强调降价。实践证明，降价并非去库存的良药。以降价或涨价的方式去库存显然都不应是政策的选项。
无论是从推动房地产行业的市场回归，还是单纯的、直接的去库存目的，或许现行的政策逻辑需要重新梳理。笔者始终认为，当我国房地产市场已步入存量房时代且特征日益明显的情况下，要解开楼市之“结”需从二手房市场着手，政策发力点也应聚焦、至少不应忽略二手房市场。
尽管二手房严格意义上并不属于房地产库存的概念。但是，却直接关联到去库存的动能，关系到楼市的“源头活水”。因此，统筹存量房产和优化增量住房，个人理解，实际上就是要理顺新房市场与二手房市场的关系，使两个市场形成比较合理的比价。关键是尽快改变新房价格与二手房市场价格倒挂的局面。这是使市场理性回归的关键。
楼市风云际会。或许人们更关心的是，取消限购政策暖风吹拂之下，房价向左还是向右？也不知道，五月的风能不能等到六月的雨？
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：曹睿潼
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