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清明节期间，北京楼市最火的新闻，莫过于招商璀璨公元“买一送一”。
虽然促销活动很快叫停，但是明眼人都知道，卖得好的楼盘不需要如此用力营销，实在是卖得不好，才会是以卖一买一的形式变相降价。
而从网签数据看，北京招商也确实是“保利华润中海招商”四大天王里最拉胯的一个。
据了解，3月份的网签，璀璨时代网签了26套，招商玺网签了17套，招商臻园网签了15套，就这网签速度，估计没个三五年是卖不完的。
▲根据中指院数据，2024年1-3月，北京招商销售排名位居10名开外。02
为什么北京招商会失速？说白了，这跟北京招商领导换届，带来的拿地策略转变有着极强的关联。
2023年年初，招商蛇口北京公司发生人事变动，换防了一位年轻的管理层，他叫吕传来，出生于1988年，今年只有36岁。
▲现任招商蛇口华北区域党委书记、总经理吕传来
对于吕传来，据了解其职业生涯的起点，是招商蛇口南京公司，而当时南京公司的老大，是现在的招商蛇口二号人物、总经理蒋铁峰。
换句话说，吕传来是蒋铁峰的嫡系干将。
2018年，吕传来从合肥公司来到上海，担任上海公司总经理助理兼第一事业部总经理。第一事业部负责的是上海公司的开发业务，吕传来是有史以来最年轻的开发部长。2018年到2019年，华东区域连续两年位居各区域业绩排行榜首位。
如此，吕传来从华东区域换防到北京，显然也是被寄予深重期望。
而吕传来也确实出手不凡，在调任为总经理后，在总部资源的支持下，北京招商公司策略显著转变，去年成功竞得四块地块（加上元玺地块共五宗地），总地价超过219亿。
然而，耗费了如此多的投资，带来的销售业绩却不尽人意。2023年全年，北京招商仅录得权益销售额102亿，位居第11位。而北京中海的业绩，则几近是北京招商的五倍。
▲2023年北京房企权益销售排行榜（中指数据）这又是为什么呢？其实主要在于拿地节奏失误。
有一说一，北京招商的拿地，大部分集中于去年五月之后。要知道，去年北京虽然刚经历最为火爆的小阳春，三月二手房网签达到2.2万套，但五月之后，北京迎来了明显的市场下行，二手房网签降到1万套上下。
面对这种反常情况，北京招商仍然坚持拿地。我知道那时候北京招商存货也不多，要养团队，但是一下子花200多亿拿四五块地，且除了亦庄的X47地块，其他的地块都很偏远，在那个明显市场下行的阶段，这就有点一意孤行了。
而最后的网签结果也证明，卖房时流的泪，都是拿地时脑子进的水，北京招商确实拿地节奏失误。
尤其是丰台的招商臻园，虽然靠近丰科园，但是周边没有地铁，在市场下行阶段，没有地铁就是很大的硬伤，但是招商仍然拿了这块地，且把望京名盘“臻园”的名字作为案名。
当然即使是这样，也挽救不了销售低迷的趋势。如今中建的花香壹号又出来了，业内不少人断言，哪怕晚半年，花香壹号网签也会比臻园快。
是这样吗？也许真的是这样。按当前的网签速度，臻园不知到何时才能清盘，而北京招商，亦不知会“失速”到何时。
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