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来源：风云地产界
编辑/ 卢泳志
地产下半场，随着行业资源加快向头部公司集中，中小房企发展受限，生存愈发艰难。
总部设在武汉的美好置业的成绩单，即反映出中小房企的发展困境。
4月27日，美好置业发布2020年业绩报告。全年营收42亿元，同比增长15%；归属于上市公司股东的净利润9469.8万元，同比增长41.58%；然而，扣非净利润却是-4.6亿元，同比大跌861%。
图片来源：美好置业2020年年报
第二天，美好置业紧接着又发布一季报，显示一季度营收2.86亿元，同比大增327%；但净利亏损1.32亿，下跌45%；仍然增收不增利，看不到扭亏迹象。
图片来源：美好置业2021年一季报
美好置业是一家老牌房企，前身为名流置业，1989年由刘道明创立，地产业务布局武汉、北京、深圳、杭州等大中城市，多次获评“中国房地产百强企业”。但从销售规模来看，美好置业去年房产签约67.23亿元，销售面积58.15万平米，未能入围行业200强。
2014年以来，美好置业瞄准装配式建筑进行战略布局，持续推进多元化业务，进行去地产化转型。随着新业务的拓展，公司业绩却连年下行、盈利能力不断走低，业绩遭遇转型瓶颈的态势明显。
01
扣非净利润亏损4.6亿，靠变卖资产实现年度盈利
去年受疫情影响，很多房企都出现了经营困难。但美好置业的业绩下滑，却不能单纯归咎于疫情影响，而是已持续多年了。
历年财报数据显示，2017-2019年，美好置业营收分别为44.4亿元、25.2亿元、36.6亿元，归母净利润分别为6.64亿元、2.48亿元、0.67亿元，盈利能力持续下降。去年虽然实现归母净利润0.95亿元，但扣除非经常性损益，经营实际亏损4.6亿。
谈到亏损原因，美好置业告诉风云地产界，主要是公司报告期内取得处置长期股权投资产生的投资收益，同时计提公允价值变动损失，且农业板块的长期待摊费用一次性计入当期损益导致的。
图片来源：美好置业2020年年报
公司赶在去年12月，集中转让旗下三家全资子公司100%股权，取得投资收益约 9.8亿元。有赖于去年年末这笔投资收益，美好置业在经营业绩下滑、盈利能力锐降时，仍然实现了0.95亿元的年度盈利。
行业人士认为，美好置业变卖旗下子公司，一方面是通过资产变现来“断臂求生”，准备应对新一轮行业调整；另一方面也不排除有意调节财务数据，以免巨额亏损。
不过，与外界的观感不同，美好置业将旗下项目公司转让视为商业模式，称其为“一级开发业务的具体成果”。内部人士向风云地产界解释称，“从 2013 年以来，一级开发作为公司日常经营性业务，就持续为公司贡献利润，是公司利润的主要来源之一。今后，在全力发展房屋智造业务的前提下，公司还会根据市场需要继续开展一级业务，提升资产流动性和运营效率。”言外之意，项目转让变现今后可能将成为美好置业的常态性经营行为。
年报显示，报告期内，美好置业认购的“千为10号私募投资基金”、“长安信托——稳健190号债券投资集合资金信托计划”和“泰舜优选2期私募证券投资基金”等基金和信托产品，存在亏损风险，计提公允价值变动损失约 1.9 亿元；另外，现代农业板块由于连续亏损，长期待摊的1.8亿元农田改造费用也一次性计提。
扣除以上非经常性损益，美好置业去年扣非净利润实际亏损4.6亿元。而在2017-2019年，这项数据分别为6.82亿元、2.42亿元与0.61亿元，今年一季度则为-1.26亿元，不但延续多年来的下滑态势，而且还有加剧之势，业务盈利能力，前景堪忧。
财务方面，截至2020年末，美好置业负债总额为214.7亿元，资产负债率升至75.8%。在三道红线高压下，房企融资受限，美好置业资金链承压。
对于美好置业的发展困境，资本市场已经有所反应。今年1月份，美好置业股价连续多个交易日跌停，截至1月22日，报收2.02元/股，股价几近腰斩，市值蒸发30多亿元。
美好置业随后出台股份回购方案，拟投入1-2亿元，通过集中竞价方式，以不超过4元/股的价格回购公司股份。但回购股份提振信心之举未能挽回局面。4月27日年报发布当天，股市反应平平，美好置业报收1.85元，总市值45.64亿元。
02
总裁请辞，90后“富二代”担当转型大任？
业绩不振，也引发美好置业高管层的人事调整。总裁何飞在今年4月7日匆匆去职，与他一起请辞的，还有公司副总裁尹沧。
从个人履历看，何飞出生于1971年，在东南大学工程管理专业获硕士学位，2004年-2017年在招商蛇口任职，担任深圳公司总经理，2017年曾创下141.35亿元年度销售业绩，帮助招商蛇口跨入千亿阵营。
2018年，何飞转入旭辉，但时隔不久，就于2019年11月出任美好置业联席总裁，次年5月正式接替届满离任的汤国强，就任总裁一职。据披露，美好置业给何飞的税前年薪高达700万元，其中60%为固定薪酬，40%为绩效奖金，还不包括与净利润挂钩的利润奖金。
任职期间，何飞的主要任务是负责房屋智造板块，推动装配式建筑业务和房地产开发业务的融合发展。装配式建筑是美好置业业务转型的主要方向，居于公司“一主两翼”战略格局（以房屋智造为“一主”，现代农业、产业兴镇为“两翼”）的核心地位。为推动业务转型，董事长刘道明不惜高薪引进外部人才，匹配公司业务发展需要。
图片来源：官网
去年11月，何飞受邀参与全国装配式建筑暨智能建造发展交流大会，在主题分享中提到美好房屋智造一体化服务模式。据他介绍，美好置业以叠合剪力墙为技术核心，建造建造行业领先的工厂化房屋智造基地，并搭建智能建造云管理平台，可以提供从规划设计到拎包入住的一体化房屋智造服务。
年报显示，美好置业去年在成都金堂、江苏仪征的房屋智造工厂成功试产，加上前期投产的武汉江夏、青岛即墨、重庆江津、湖南汨罗等9个工厂，每个工厂的服务范围都可以覆盖周边200公里。
国家近年大力提倡装配式建筑，在美好置业看来，这是一个万亿级发展机遇。然而，愿景虽然美好，但现实却非常骨感。
从2020年年报看，美好置业的装配式业务，包括设计、施工、混凝土预制构件及总承包，全年营收只有6.2亿元，毛利亏损3522万元。在这种情况下，何飞放弃700万的总裁年薪，选择了离职。
风云地产界就何飞离职一事联系美好置业，其称：“何飞辞任是其做为职业经理人的个人选择，对他为公司所做的贡献表示衷心感谢”。
何飞去职后，美好置业调整高层人事：一是由副董事长吕卉兼任公司总裁；二是提名董事长刘道明的二女儿刘南希为董事候选人。
刘道明育有两个女儿，都是公司重要持股人。大女儿刘柳生于1985年，2010年留学回国后，进入武汉一家银行工作，后来成立了自己的园林绿化公司。她在美好置业仅有董事身份，没有担任其它要职。
二女儿刘南希生于1993年，大学就读于武汉理工大学工商管理专业。2019年5月加入公司，今年3月出任旗下控股子公司美好建筑装配科技有限公司董事长，主要负责装配式建筑业务。由她来填补何飞留下的董事空缺，倒也顺理成章。
图片来源：美好置业2020年年报
作为美好置业的创始人，刘道明现年64岁，退休传承问题也提上了日程。内部人士向风云地产界透露，刘南希的董事职位，将于下月提交股东大会批准。
届时，在公司九个董事席位中，刘道明父女占有三席，培养接班人的用意非常明显。
然而，在何飞去职以后，刘南希这位“90后”能否挑起装配式建筑的重担、顺利推进业务转型，还有待观察。
03
地产主业发展不力，美好置业身陷多元化转型瓶颈
美好置业的业务转型，其实早在2014年就开始了。那一年，“名流置业”正式更名为“美好置业”，刘道明提出，“我不仅要造房子，更要造一种美好的生活方式”。公司战略转型的大幕，即由此开启。
图片来源：官网
此后几年，美好置业在房地产主业之外，相继布局装配式建筑、产业新镇、现代农业等业务，实现多元化发展。2017年以来，公司甚至不再将地产业务作为主要投入板块，投资重点大幅度地向装配式建筑、现代农业倾斜。
这种比较激进的去地产化转型，在业内并不多见。其结果是，由于缺乏地产主业的有力支撑，美好置业在业务多元化拓展的同时，业绩却一路下滑。症结在于装配式建筑业务前期投资大、回款周期长，2018年和2019年净亏损分别为1.97亿元、5.98亿元，迄今仍未能成为公司新的盈利增长点。
现代农业板块也不乐观。这项特色业务主要集中在湖北省内，共计经营流转土地8.5万亩，打造“虾稻共作、稻渔综合种养”的生态农业，在公司总收入中一直占比较小，2018-2020年收入占比分别为 0.22%、1.19%和 1.18%。
由于业务连续亏损，美好置业在去年四季度作出战略调整，退租土地6.4万亩，由大规模种养的自主经营模式转向轻资产运营；已经投入的 1.8 亿元农田改造费用，也一次性计入当期损益。从这些动作来看，这个方向的转型探索基本上就此收尾。
在美好置业多元化业务转型期间，很多房企抓住行业上行周期的机会窗口，实现了规模扩张。美好置业却坐失这一战略机遇，主业地产投入不足，导致近年营收波动、盈利下滑。表现在土地储备上，公司2017-2019年，新增土储分别为33.1万㎡、34.97万㎡、44.11万㎡。截至去年上半年，美好置业的总土储仅有164.95万㎡，难以满足未来三年的开发需求。
风云地产界咨询美好置业，是否会在战略层面对多元化业务转型进行反思和调整？公司回复称，公司近几年来一直在根据市场环境和政策变化，并结合自身的实际情况进行转型。去年9月，子公司美好装配被认定为国家级“装配式建筑产业基地”；今年2月，位于重庆江北区的“重庆美好天赋项目”也被列为住建部智能建造试点项目。国家主管部门的肯定，增强了公司坚持一体化房屋智造业务，完成由传统房地产开发向房屋智造全面转型的信心。
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责任编辑：陈志杰
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