本文来自微信公众号“楼市资本论”
“扇贝冻死了”、“扇贝瘦死了”、“扇贝又跑路了”，从2014年到2019年该公司持续上演着“扇贝去哪儿了”的戏码。
楼市资本论注意到，在A股上市房企中，也有一家演戏程度不亚于獐子岛的公司，它就是美好置业。美好置业连续三年让“新业务仍在发展”这个理由，出现在他们暴跌的业绩变动原因说明里。
美好置业2020三季报数据，短债31.35亿，货币现金却仅有17.51亿，踩下现金短债比这条红线的同时，显示出较大的债务压力。美好置业近日连续发布股权转让公告，以22亿的对价出售三家公司的股权，以期尽快回笼资金。
在楼市资本论看来，刘道明作为美好置业的掌舵人，其从工程兵逆袭发家的创业史一直为业内热传，特别是其还育有一位漂亮的女儿，今年刚好是本命年，从美国留学回国后，目前任职美好置业董事。
不过，这对“父女档”组合面对多年未见起色的业绩，美好置业的多元化道路是否还坚定明晰？
PART
01
变卖资产应对“红线”
去年12月31日，美好置业发布公告称，为提升公司资产流动性和运营效率，拟以总价22.08亿对外转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司、安徽东磁投资有限公司、合肥名流置业有限公司100%股权。
对此，有业内人士指出，美好置业从这三笔资产转让中获得的收益都不大，公司主要目的恐怕还是回笼资金。
楼市资本论注意到，近年来，美好置业入不敷出，持续面临着资金的压力。
一方面，美好置业负债率不断增长，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度更是进一步增至76.65%；另一方面，其短期偿债压力也较大。
去年三季报显示，公司在手的货币资金仅有17.51亿元，而其一年内到期的非流动负债却高达31.35亿，现金远不足以覆盖短债。这项指标踩线，无疑将对公司融资造成明显限制。
根据规定，一项指标踩线的房企，有息负债规模年增速需控制在 10%以内，按照2020年中期有息负债规模79亿计算，年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。
截至2020年上半年，从其占比较大的融资渠道来看，利率最低也要5.39%，最高则达到15%。对比年内房企平均5.51%的票面利率，显然融资受限、融资成本高企已经威胁到了美好置业的健康发展。
冰冻三尺非一日之寒。楼市资本论注意到，美好置业现金流紧张的“潘多拉魔盒”，在2020年初就被疫情揭开了一个小口。
2020年2 月初，美好置业向中建投信托办理的3.5亿本息信托贷款到期，公司却无力偿还，最终延期一个月才完成兑付。
如今，一年时间过去了，显然美好置业的现金流状况并未得到良好改善。
在楼市资本论看来，对于当下的美好置业而言，短期出售股权以融资或不能从根本上解决其困局，面对长期高悬于头顶的“大空头”威胁，如何转变经营方式、安全落地将成为其值得认真思考的问题。
PART
02
刘道明的工程兵逆袭
业绩连年亏损、投资者频频质疑，为何美好置业还在坚定多元化转型？
在楼市资本论看来，作为一家家族企业，美好置业的“倔强”与其实控人刘道明的人生经历有着分不开的关系。
楼市资本论深入探究后，了解到刘道明1957年出生于湖北洪湖农村，兄弟姊妹六人。
按照中国传统学来说，1957年出生的属鸡人五行属火，虽然能力往往出众，但却过分坚定固执。
由于家境贫寒，19岁的刘道明就成为了一名特种工程兵，7年部队生活都在打山洞做地下工程，这也为其后来下海经商投身房地产奠定了基础。
1984年退伍后，刘道明先是回到了老家洪湖县城，随后又去了湖北驻京办、湖北驻沪办当司机。
不得不承认，虽然刘道明没怎么上过学，但是走南闯北的军旅生涯却开拓了他的眼界。让他在1988年海南成立特区之后，成为了第一波下海经商的淘金人。在海南，他搞过餐饮，为经营建材跑遍海岛内外。最终，在90年代初，将主攻方向定位于房地产业。
1993年，刘道明组建海南名流置业发展有限公司， “海南名流花园”、“海南名流国际同城”让刘道明实现了人生真正意义的第一桶金。
1994年初，刘道明将公司迁至北京，注册成立了名流集团有限公司，并成功推出了在北京有相当知名度的名流花园，从此开始了名流置业全国化的征途。随后于2002年进驻武汉，深耕华中区域。并在进入资本市场后更名为美好置业。2018年底，美好置业将总部整体搬迁至武汉美好广场。
不可否认，家族企业难以回避的就是下一代如何发展；而对于刘道明来说，不仅多元化想法与众不同，就连传承问题也有自己的想法。
楼市资本论了解到，刘道明与妻子王萍育有一女，85年生人属牛，名叫刘柳，今年刚好是本命名，媒体称之为“名媛”。
2010年留学回国之后，刘道明没有让女儿进入公司辅佐的想法，刘柳进入了武汉一家银行工作，2年后，则成立了自己的园林绿化公司。虽然刘道明已经64岁，但刘柳至今也仅是在美好置业担任董事。
未来公司业务如何传承？也是刘道明需要考虑的。
PART
03
盲目扩张的后遗症
“请问公司管理层有没有反省盲目多元化扩张的战略？”
探究美好置业的资金困局，投资者对公司的发问，或揭示出其中的重要原因。
楼市资本论了解到，美好置业前身为1989年成立的“名流置业”，于1996年登陆深交所，并一直从事房地产开发业务。
直到2014年，实控人刘道明提出要推动公司向“美好生活集成商”转型，而装配式建筑、现代农业逐渐成为美好置业的发力方向，从而更名为“美好置业”，意在赋能美好生活。
可在楼市资本论看来，美好置业的转型进展并不顺利。到2018年末，美好置业装配式建筑板块员工人数已由2017年末的329人增至2713人，但同年营业收入却仅有3.82亿元，并亏损1.97亿元。
2020年上半年，美好置业装配式建筑板块也未见起色，同期，仅实现营收2.72亿元，亏损0.26亿元。
也是在2018年，计划投资20亿元的现代农业板块也亏损了967.38万元。
在转型的拖累之下，2020年前三季度，美好置业实现营收21.85亿元，同比增长19.38%；归母净利润为-1.43亿元，扣非净利润为-1.47亿元。无怪乎，投资者向公司发出了质疑多元化发展战略的提问。
美好置业转型成功与否业绩可见一斑，但其“业绩演员”的角色却开始崭露头角。
在美好置业发布业绩预告、披露亏损原因时，“装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期”成为了时常出现的一项理由。
有业内人士表示，由于涉及到品牌输出和产品管理等多环节内容，装配式建筑模式风险并不比重资产模式小。同时，美好置业多元化发展乏力的原因，还有盲目跟从头部企业的步伐及基因问题，比如现代农业等发展模式并不适用于大部分开发商。
事实也证明，美好置业的装配式建筑并没有为集团争取到更多的行业话语权，2002年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。
在楼市资本论看来，房企进行多元化的前提是有规模与资金的支持，而多元化背后的逻辑，则是企业由地产销售所获得的收入，转向通过后端运营获得收入。
美好置业的多元化困局，或证明公司并没有做好准备。
在楼市资本论看来，坚定固执必然是走在成功路上不可缺少的要素，但当业绩事实一次次摆在眼前时，是否要反思自己是否走在了正确的道路上呢？
刘道明热衷公益，并且和比尔盖茨捐在了一起，精神可嘉。问题是持有美好置业股票的广大股东利益，又如何来保障呢？
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