莫老爷/文
前天，5月22日，深圳知名房企中洲控股(SZ：000042)收到了来自深交所的年报问询函。
何为问询函？
它是证券监管部门对上市公司公开披露的财务和业务信息进行审核后，发现问题或者需要进一步了解情况时，向上市公司发出的一种询问函件。
表面上，问询函是为了履行监管义务，实际上，这也是证券监管部门在通过“问询”的方式，将企业可能存在的问题暴露出来，以警醒投资者在投资过程中一定要更加谨慎。
收到问询函后，上市公司必须在规定期限内做出答复，如果答复仍然不合理，后续还会有二轮、三轮的问询。
一般来说上市公司都能把不合理的数据“圆”成合理，但投资者信不信他们的解释，就是另外一回事了。
这一次，深交所一连问询了中洲控股九个问题，涉及公司的财务状况、经营情况、重大事项、偿债能力等方方面面，并要求其要在6月5日前将有关说明材料对外披露+抄送深交所和派出所。
莫老爷看了下，这些问题还是蛮尖锐的。
深交所问中洲控股：你司2023年营业收入都增长了，怎么净利润和扣非后净利润还同比大幅下降2412.74%和6564.38%呢？这真的合理吗？
官网资料显示，中洲控股创立于1984年，于1994年在深交所主板上市，公司业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目。
2016年，中洲控股销售额就突破了百亿，此后规模便一直没有重大突破，按照中指研究院的统计口径，2023年中洲控股以销售额116.9亿元的成绩，位居行业第106位。
上市30年，过去的29年，中洲控股年报从来没有录得过亏损，2023年年报是其有史以来录得的第一份也是唯一一份亏损财务报表，并且，还是在营业收入同比增长的情况下大亏。
年报数据披露：2023年中洲控股营业收入76.21亿元，同比上升7.59%；归母净利润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣非后归母净利润-18.64亿元，同比下降6564.38%。
关于亏损原因，中洲控股其实在年报里就已经解释了：是受部分房地产项目计提资产减值准备影响而造成的（即公司的楼盘售价不及预期）。
但显然，深交所的会计师认为这点解释还不够，所以要求其进一步说明原因。
深交所还问中洲控股：你公司2023年存货跌价损失怎么较去年增长这么夸张？究竟是哪些项目跌价如此严重？麻烦你详细给我列出来！你是怎么测算跌价的？你这样测算的依据又是什么？再有，2021年和2022年你不会故意少计提存货跌价准备来调节当年的净利润了吧？
众所周知，计提存货跌价准备是上市公司最喜欢用的调节利润手段。
年报显示，2023年中洲控股末存货账面余额为249.28亿元，存货跌价准备期末余额为32.28亿元，当期计提存货跌价准备22.18亿元，存货跌价损失较上年增长1384.41%。
查了下中洲控股的库存，亏主要也就是亏惠州项目吧，深圳和惠州是中洲控股的重仓地，过去几年其在惠州确实拿了不少高价地。
但是，在惠州做房地产开发的又不只有中洲控股一家，其他布局惠州的上市同行，人家也没谁计提这么多吧？
偿债能力方面，深交所则是直言“中洲控股可使用的流动资金较为紧张、非受限货币资金期末余额较低、短期债务规模较大、资产负债率较高”，故要求其说明：公司短期及长期偿债能力？是否具备足够债务偿付能力？是否存在流动性风险？持续经营能力是否存在重大不确定性？
年报显示，截至2023年末，中洲控股货币资金期末余额为68.35亿元，其中使用受限的货币资金为0.52亿元，不包括预收款项和合同负债的流动负债余额为115.39亿元；2023年末，公司资产负债率为81.98%。
从这些数据来看，中洲控股确实债务压力不小。
最后，莫老爷想说，深交所这次一连九发尖锐问题抛给中洲控股，挺好的。
作为上市公司，中洲控股的管理层几乎从未开过网上说明会和见面会，搞得小股东除了看公告，就没有其他渠道了解该公司了。这次深交所的会计师抽丝剥茧问的那么详细，有够中洲控股好好作答的了，我们大家之后也终于可以从“回复函”中，更进一步了解该公司了。
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