“股神”合生 出售北京农商行股份套现22亿里的债务风云

　　原标题：“股神”合生 出售北京农商行股份套现22亿里的债务风云 来源：观点地产新媒体

　　观点地产网 曾经的地产航母合生创展有了新的称号——股神。

　　今年中期，合生创展首次对外宣布，正式把股权投资纳入主要业务活动之一，自此之后，这家企业在股权投资方面动作频频。

　　11月中旬，合生创展花了64亿港元在公开市场进行了一系列购入上市证券的事项，近期，这家企业因“炒股”又赚了22亿元。

　　12月11日晚间，合生创展披露，拟以总转让价约人民币21.57亿元出售442，000，000股北京农商行股份，每股平均价为人民币4.88元。

　　据悉，标的股份约占已发行的北京农商行股份的3.638%，平均成本约为每股人民币2.73元。在这一基础之上，以每股人民币4.88元出售标的股份，估计合生创展可获得约78.75%的利润。

　　事实上，房企进行股票投资是很正常的行为，一方面，进行此类投资能够盘活闲置的资金，另一方面，股票投资较不动产投资或其余投资更容易变现，是一种相对灵活的方式。

　　就合生创展而言，对北京农商行的投资与套现动作，无疑对其补充现金流、增加自有资金起到了重要作用。

　　持仓十年赚了8亿

　　从合生创展的情况来看，股权投资算是一门比较赚钱的生意。

　　12月11日，合生创展的间接全资附属公司中先国际控股、上海大展（作为全体出让方）与买方北京国有资本经营管理中心签订了该转让协议。

　　根据该转让协议，全体出让方同意以21.57亿元出售标4.42亿股北京农商行股份，约占已发行的北京农商行股份的3.638%。预料在该交割后，上海大展将不再持有北京农商行股份，而中先国际将继续持有82，370，000股北京农商行股份（约占已发行的北京农商行股份的0.678%）。

　　合生创展与北京农商行于十年前结缘。

　　2010年12月20日，中先国际与北京农商行订立认购协议，中先国际以每股认购股份人民币1元（相当于约1.23港元）或总认购价现金人民币2.38亿元（相当于约2.93，亿港元）认购北京农商行股份。

　　此外，除了中先国际，上海大展也与北京农商行订立了相关协议，其认购协议的所有主要条款与中先国际认购协议的主要条款大致相同。由此，合生创展透过中先国际及上海大展认购的总认购股份按全面摊薄基准计相当于北京农商行经发行总认购股份扩大之已发行股本约4.99%。

　　如今，十年时间过去，合生创展选择出售大部分北京农商行股权。在分析人士看来，类似合生创展这种炒股动作，从某种程度上来讲，如果股票市场行情好，获利性还是非常大的。

　　事实上，继2019年第一大股东变更后，北京农商行的股权今年再次迎来重大变化，今年中期，北京市基础设施投资有限公司受让该行10.6亿股股份，持股比例为8.7257%。

　　上述分析人士提到，股权结构分散是北京农商行一直以来存在的问题，受惠于此次的股权变更，北京农商行IPO有望提速，此时转让农商行股份，或能换取较高的溢价。

　　据观点地产新媒体获悉，全体出让方拥有的北京农商行股份，其总成本约为人民币14.3亿元，以该成本全体出让方共持有524，370，000股北京农商行股份为基础，全体出让方的平均成本约为每股人民币2.73元。

　　在这一基础上，合生创展以每股人民币4.88元出售标的股份，也就是说，此次出售北京农商行股份，合生创展每股可获利润2.15元，即78.75%的利润。

　　而在公告日，合生创展预料在减去涉及的估计税项及其他开支后，净总转让价估计约为人民币19.19亿元。按此计算，此次转让北京农商行股份的每股净转让价为4.55元，预计转让净利润为8.04亿元。

　　合生债务风云

　　“合生创展的发展模式和很多港资房企类似，像新世界、九仓置业等都有类似利用闲置资金炒股的案例”，分析人士提到。

　　对合生创展而言，炒股赚钱，不仅仅能够最大限度的运营其闲置资金，更能为其补充现金流、增厚自有资金，而从过往的经验来看，合生也多次通过买股的方式纾困。

　　合生创展是国内较早涉足房地产的企业，但2008年，金融危机之下，朱孟依受黄光裕案牵连，被有关部门带走协查，合生创展一度遭遇银行停贷、资金链断裂、股价遭遇暴跌等危机。

　　随后几年，房地产市场持续疲软，合生创展的销售情况萎靡不振，财务表现亦始终不如人意，据合生创展2011年财报显示，该公司全年录的签约销售99.4亿元，同比微降9.96%，而截至期末，该公司的负债增加至658.31亿元，其短期负债为136.29亿元，相对其现金水平人民币36.48亿元，短期债务属于偏高。

　　彼时，穆迪等多家报告表示，合生创展现金水平偏低及销售执行情况较弱，同时短期内有大量债务到期，其中包括2012年11月到期的3.5亿美元高级票据，显示其流动性风险开始上升。

　　在这样的情况下，2012年，合生创展接连三次出让其持有的金隅股份股票，合计套现近12亿元人民币。

　　或许，正如在金隅股份的投资一样，合生在北京农商行的投资，乃至近期的平安健康、小米等其他股权投资上，也极有可能为其带来可观收益，从而填补房地产业务发展的不足，但这终究不是一个房地产企业长远发展的“正途”。

　　据悉，自二代朱桔榕上位以来，合生创展链接大手笔拿地，销售方面也加了一把劲。数据显示，2020年前11月，合生创展录的的总合约销售金额为约人民币302.05亿元，较2019年同期约人民币208.08亿元同比上升45.2%，同期的销售面积则为147.94万平方米。

　　但近两年，受房地产调控政策影响，叠加2020年疫情“黑天鹅”、“三条红线”等冲击，合生创展同样面临危机。

　　截至上半年，合生创展资产总值2479.7亿港元，负债总额由上年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%；今年新增借贷大致730个亿，两年内要偿还的债务300亿。

　　2020上半年，合生创展现金短债比为0.9，净负债率为92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6%。

　　对合生创展而言，这次股权投资的套现无疑将极大舒缓紧绷的资金链，但分析人士也认为：“股权投资多少还是有风险的，而且，地产企业更应该做一些实业，着力发展自身的主营业务”。

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责任编辑：陈诗莹